扬州大王庙项目

路名 高桥路 史可法路 邗江路 漕河东路 梅岭东路 盐阜东路
车道状态 双向四车道 双向二车道 双向四车道 双向四车道 双向二车道 双向二车道
区域公交情况
公交线路 6 8 20 25 30 44 45
210
起始站点 鸿福家园---连运小区 汽车西站--竹西公园 扬州发电有限公司---汽车西站 玉亭龙玩具城----汽车西站 竹西公园----邗江开发区停车场 竹西公园----汽车东站 文昌苑---石油山庄 友谊广场----汽车东站
• 主要目标客群：外街商家以商务消费客群为主体
• 目前租赁价格：0.6—1.6元/天/平方米
1912街区
• 位于扬州南通东路的扬州1912街区由7栋明清建筑以及一个文化广场组成，总建筑面积为2.5万平 方米，周边分布着何园等旅游景点。 1912街区作为一个时尚休闲街区，浓厚的古运河、盐商文化 底蕴，注入时尚的休闲文化理念，经营情况良好。已营业的有“粤鸿和”、 “苏荷酒吧”、“英 皇国际ktv”等国内餐饮、娱乐行业佼佼者，是本项目最大的可比项目和竞争对手。
800
40.00%
700
35.00%
600
30.00%
500
25.00%
400
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5.00%
0
0.00%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
固定资产投资（亿元） 涨幅
物价水平
• 2007年扬州居民消费价格指数保持较高水平，物价持续上涨。与上年相比，居民消 费价格总水平上涨3.3个百分点，涨幅比去年同期高1.9个百分点。商品零售价格总水 平上涨1.9个百分点，涨幅比去年同期高1.6个百分点。 分类别看，与上年同期相比： 非食品价格指数101.6，服务项目价格指数102.7，工业品价格指数100.8，扣除食品 和能源价格指数101.7，扣除鲜菜鲜果总指数103.8，消费品价格指数103.4。食品类 依然是推动居民消费价格总水平上涨的主要因素。
区的曲江街道隔古运河相望；西南部与本区的梅岭街道隔古邗沟为邻；西部以友谊路、扬菱路为 界，与蜀冈—瘦西湖风景名胜区、平山乡毗邻；北部与邗江区的槐泗镇以槐泗河分界。全乡地势 北高南低。
城北乡总面积16平方公里，常住人口37384人。现辖4个行政村(黄金村、槐南村、三星村、瓦 窑村)、3个社区(卜杨社区、安平社区、竹西社区)，共有村民小组89个、居民小组87个。2006年 实现地区生产总值5.05亿元，财政收入4903万元，农民人均纯收入7950元。
间隔时间（分钟） 12-15 10—15 5—8 9—11 8—11 13—15 9—10 10—13
主要道路商业及 公建设施
高 桥 路：观邸、陆琴脚艺 、扬州印像酒店 、龙飞休闲 、梅花山庄小区、阳光水岸、 良友新苑 街铺、莱茵北苑 、扬州高等职业学校维扬校区
史可法路：金聚德酒店 、彩虹坊大酒店 、秦淮人家 、盛康医院 、扬州妇幼保健院 、 梅岭小学 、美迪御河苑、富贵园、
梅岭东路：食为天梅岭店 、金色大帝、梅岭东苑街铺、吉祥苑街铺 盐阜东路：富春饮食有限公司、扬州大学 、扬州精典商业广场 、扬州工艺美术馆 、
展览馆、个园 、省工程勘测研究院
街铺价格
路名
经营种类
铺位面积 价格(元/天/平方米)
高桥路 美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市 、足浴
70
史可法路 邗江路
美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市、 中型超市、 酒店宾馆等
• 主要目标消费人群：城市白领、小资、外籍人士、商务客人、游客等。
• 目前1912街区的租金:1—2元/天/平方米
文昌百汇
• 文昌百汇是由江苏汇扬建设发展有限公司(由苏州汇盛建设发展有限公司（新加坡长 成工程集团全资公司）与扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司共同出资 组建),在扬州市中心开发的一个环形带状商业步行街区，位于文昌商圈核心位置，是 文昌广场的二期工程，被列为2004年扬州市政府的重点工程建设项目。“文昌百汇” 占地18000平方米，总建筑面积40000平方米。“文昌百汇”是一个Lifestyle Center （品味生活中心），她是现代商业与现代文化相结合，融购物、娱乐、美食、旅游、 观光、文化为一体的现代时尚动感的商业步行街区。
布局之二
• 市级商业副中心，分别是以京华城中城中央商业副中心为主的西部分区、以新广陵 商业副中心为主的河东分区、以瓜洲商业副中心为主的瓜洲分区和以蜀冈商业副中 心为主的西北分区。规划控制在１平方公里左右，商业建筑面积宜在１０万到２０ 万平方米。
布局之三
• 区级商业圈和社区商业网点，分别是邗江、蒋王、汊河、邗沟、曲江、扬州商城等 ６个区级商业圈。另外，还将建设江阳、西湖等２２个社区商业网点。
总体商业面积巨大，且由于是传统商业街区扬州市民购物休闲主要集中于此商 圈，但是商圈内同业竞争相当激烈。商圈外围比如宋城名都的内街，莱茵小镇，珍 园内街等招商情况不理想部分店铺租金价格低至0.3元/平方米/天。
区域市场分析
二、区域市场分析
城北乡概况： 城北乡濒临京杭大运河，东部与广陵区的湾头镇、邗江区的泰安镇仅一水之隔：东南部与广陵
个案分析
• 教场秦淮坊 • 瘦西湖新天地 • 宋城名都商业城 • 1912街区 • 文昌百汇
教场秦淮坊
教场秦淮坊位于国庆路文昌中路，一期总建筑面积18000平方米，项目以扬州 历史悠久的古建筑风格融入现休时尚元素，规划以民俗、购物休闲、餐饮娱乐三个 街区组成，项目下半达可交付使用条件，目前已确认入商家有老妈米线、棒约翰等。 已出租部位主要集中在沿街商铺及内街入口处。该项目无论从品质、地段都优于大 王庙项目，是目前本项目主要竞争对手之一。
中心商圈
扬州的中心市级商圈----文昌阁商圈 文昌阁商圈是扬州最繁华的商业中心，主要以文昌阁为中心以二公里范围为整
个商业圈为辐射半径，其中包含了如金鹰国际购物中心、万家福、时代广场和百盛 为龙头百货业态；以文昌百汇、1912街区、宋城名都、珍园和教场秦淮坊（招商中） 为广场式餐饮娱乐商业休闲业态；其沿文昌路两侧延伸零售业的品牌专卖店参杂零 星餐娱业态组成。
2005年 2006年 2007年
城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入
一个目标
• 到２０１０年，基本实现扬州市经济由制造业主导型向商业服务业主导型的转变。 第三产业增加值占ＧＤＰ的比重超过５０％，确立商贸、旅游、饮食、沐浴、文化、 教育、现代物流为服务业发展的支柱产业，全面提升服务业的档次和水平。
经济现状及发展
• 全年地区生产总值突破千亿元， • 达1100亿元，同比增长15.2%， • 人均地区生产总值24000元。 • 财政总收入158亿元，增长35% • ，其中，一般预算收入63亿元， • 增长27.2%。全社会固定资产 • 投资533亿元，增长30.1%。 • 近几年，扬州市经济保持快速增长，人
美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市 中型超市等
30-500 40
0.3-1 0.7-1 0.5-0.8
漕河东路 美容、美发、建材、酒店、茶坊、小超市等
30
0.7-1
梅岭东路 茶业店、咖啡店、网吧、干洗店、门窗装修等 盐阜东路 早茶 、建材，饭店、小超市，玉器，医院等
30-70 30-70
0.5-1 0.2-1
项目周边概述
• 本项目位于高橋路和邗江路路口，所属扬州维扬区城北乡，东依京杭大运河，西于 乡政府相接，北接大批拆迁安置项目，南与中心商圈辐射区域相临。区域内常住人 口37384人。西侧高桥路为四车双行道车流人流为，7辆和15人/每分钟。北侧邗江路 为四车双行道，车流人流为5.5辆和12人/每分钟。
扬州《大王庙广场》市场报告
上海XX有限公司 2009/6
• 市场分析 • 消费产品分析 • 产品分析 • 品牌策略 • 推广策略 • 平面表现
报告目录
第一部分 市场分析
扬州概述
一、扬州宏观经济概述
苏中门户，园林城市。 历史上“富甲天下” 的扬州城，地处江苏省中部，东与泰州、盐城 市交界；西与南京市六合区和安徽省天长市接壤；南临长江，与镇江隔江相望；北与淮安市毗邻； 中有纵贯南北的京杭大运河与万里长江在这里交汇，历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉总面 积6634平方千米，其中市区总面积988.81平方千米。总人口454.29万人杨州现辖广陵、维扬、 邗江3个区和宝应、高邮、江都、仪征4个县（市）。全市总面积6638平方公里，人口467万；其 中市区面积973平方公里，建成区面积53平方公里，市区人口128万。扬州是全国首批24座历史 文化名城之一，是中国首批优秀旅游城市、全国生态建设示范市、国家城市信息化试点城市、全 国创建文明城市工作先进市、国家卫生城市和国家环保模范城市。
固定资产投资
• 2007年以来，全市固定资产投资在上年高速 增长的基础上继续呈现出持续、稳定增长的 良好态势。全社会投资增幅基本稳定在 30%—35%之间，波动区间不大。规模以上 投资增幅每月均在32%以上（见右表）。 2007年全市完成全社会固定资产投资717.9 亿元，比上年增长34.6%，是2002年的4倍。 其中规模以上项目完成投资684.9亿元，占 95.4%，规模以下项目完成投资33亿元，占 4.6%。规模以上项目按投资种类分，城镇项 目完成投资365.5亿元，比上年同期增长 33.2%；农村项目完成投资212.9亿元，比 上年同期增长54.7%；房地产开发完成投资 106.5亿元，比上年同期增长27.6%。
均GDP呈现出不断上升的趋势 (见右表)
扬州市人均GDP变化图
30000
24540
25000
20389
20000
14300 16380
15000 9550 10500 11300 12368
10000
5000
0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
人均GDP(元)
目标消费人群：城市白领、小资、外籍人士、商务客人、游客等。
租金价格：1.5---3.5元/平方米/天
瘦西湖新天地
• 建筑面积约80000平方米,德豪.瘦西湖新天地处于扬州最大的核心风景区瘦西湖西大门绝版位置， 以仿古与现代相结合，总长近500米，总建筑面积近8万平方米，是集游逛、购物、餐饮、娱乐、 休闲等功能于一体的复合式游购中心。但是由于招商定位的错误，目前商铺70%已成为空铺，只 有沿街的餐饮店还有若干商铺在经营。
• 从项目核心辐射区域为两公里，区域内商业多以小区配套商业为主，散、乱不成规 模。由于项目特质及周边商业氛围严重不足，产品定位只能跳出小商圈的范围，定 位于专业化程度高的、小众化的市场，所以其辐射范围应扩展到整个扬州整个市区。
区域内道路情况
南北走向的两路为此商圈进入市区的主干道
走向
南 北 走 向
东 西 走 向
• 主要消费客群：游客、工薪阶层、学生、商业客户。
• 租金价格初期价格可以达到3—4元/天/平方米，目前价格已经下跌1.2—2元/天/平方米
宋城名都
• 建筑面积约48000平方米,整个建筑采用组团布局，园林化仿宋风格，内部设施完善，规划有大型 停车场等配套设施。以购物、餐饮、休闲、娱乐等功能分区经营 主要以餐饮为主 SPA咖啡 上岛咖 啡 锦春大酒店 。该项目外街招商非常成功，内街招商非常失败，小面积商铺出现有办公现象。
三级布局
• 城市商业网点建设的主要框架由市级商业中心、区级商业圈和社区商业网点构成， 扬州市近期将着力打造广润发商圈、曲江商圈和扬州商城商圈三个商圈。
布局之一
• 市级商业中心。它位于老城区文昌阁周边地区，以现有大中型商场为基础，重点加 强文昌商圈内非商业设施用地功能调整工作，改善购物环境，置换非商业用地，增 加服务功能，整合商业资源、四望亭路—淮海路旅游餐饮街区、盐阜路—淮海路体 闲一条街、盐阜路“文化长廊”一条街、教场—毓贤街特色古民居商贸民俗文化街 区等６个特色街区。市级商业中心规划宜控制在２平方公里左右，商业建筑面积宜 在２０－４０万平方米。
居民购买力
• 居民收入水平稳步提高， 收入来源更趋多元化。市
区城市居民人均可支配收 入 15057 元 ， 全 市 农 民 人 均纯收入6586元，分别比 上 年 增 长 16.3 ％ 和 13.3 ％ 。
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2003年 2004年