现行房地产权属登记制度存在的问题及对策

现行房地产权属登记制度存在的

问题及对策

丁一红 福建省 泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处

摘 要：现行房地产权属等级制度的建立是对我国房地产物权的一种确认与公示的手段，针对于国家房地开发产业及权利法人都具有相当重要的意义。但是，在现行房地产权属登记制度的施行与落实过程中往往还存在诸多的问题。问题须解决，制度亦须完善。本文将就这一系列问题展开分析与讨论。

关键词：房地产业；权属登记；制度问题；对策分析

房地产业等级亦可称不动产登记。房地产登记制度即是在法律上严格规定由国家法定的机关依照当事人具体的申请说明对相应提交申请的房地产权属认定客体信息等内容进行登记，且在登记信息中赋予一定的法律效力，可以说房地产登记制度也是房地产权属管理中的一部分重要内容。现行我国的房地产登记制度主要体现的是房地产业行政管理部门和登记申请人之间的一种上下管理关系，尤其是在登记制度的性质上具有浓厚的行政干预色彩，导致存在问题颇多。而就目前的形势发展而言，具有针对性的解决措施还不具有一针见血的效用。因此，进一步分析其中存在的问题及解决对策对于我国房地产业发展极其重要。

1 我国现行房地产权属登记制度的现状及实例分析

1.1 基本分类和主要特点

从我国房地产权属登记的管路方面来看，即可分为动态登记管理与静态登记管理。从宏观的层面上讲，目前就我国现行的房地产权属登记制度分类基本囊括七种，即总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销权利登记和其他权利登记等。而从申请登记的客体来说，房地产权属登记亦可分为房产权属登记和地产权属登记两种。

据以上分类，分析我国房地产权属等级制度普遍突出的特点在于强制性、公信力，且在制度施行过程中实行具有实质性的审查程序，并登记生效具有一定的法律效力，登记以颁发权利证书上标明具体的生效日期及期限。

1.2 功用和基本性质

我国现行的房地产权属登记制度的主要功用在于：

①权属确认。在具有申请法人凭有效证明提起申请报告之后，即可在国家法定机构通过运行法律确认程序对房地产所属权进行认定，其履行权利具有正确性的推定效力，颁发权属证书从而致使房产或地产的物权划归明确，隶属于权利法人；②物权公示。我国现行的房地产权属等级制度明确规定，对于申请法人提交申请确立的权属认定关系必须将此一事实向社会大众公开明示，以达到风险警示的目的，同时也可以起到对房地产权利人及善意第三人合法权益的保护；③控制管理。房地产权属登记需经相关管理机构通过对申请法人提交申请报告阶段所能够设计的档案、资料及卡片等有效材料进行管理，申请权属登记的房地产权属问题的真实性及合法性进一步监督核审。关于我国现行房地产权属登记制度所具有的性质问题，诸多人仅仅认为是我国在涉及房地产权属登记方面以房地产行政管理机构依法实施的一种行政行为，而其制定本身所能体系的房地产管理部门与权属申请法人之间的管理与被管理的关系却往往被人忽略。我国相关的法律对这一关系有明文的规定，房地产管理部门既负有对审查房地产权属的申请登记的依法决定权，且亦可对不履行义务的房地产权利法人具有相应的处罚权力。但是从另一个角度来讲，我国现行的这套关于房地产权属登记的制度，虽属国家部门对于房产、地产确认权属关系的一种行政管理模式，但从其基本的功用、自然人及性质来看，应将其制度确定为一种民事行为更为利好。笔者这样认为自有个人的理由在，即：房地产权属登记问题是由登记申请法人的申请行为源起，从提请申请报告到登记确认都属于民事行为范畴；房地产权属登记管理制度的功用主要体现在权属确认、物权公示和控制管理三个方面，用功用的本质在于能够保障房地产权利法人的合法物权，承属于房地产权利法人对房产、地产之间的法律支配关系。同时，房地产权属登记制度也是保全房地产买卖合同履行合同职责的一种法律手段，也是权利双方关于债权问题的一种延伸和房地产再行买卖的前提条件。落实制度具有法律效力，同时亦具一定的民事功能和效力；我国法律法规尚未完善成熟，目前在针对房地产权属纠纷的认定上还基本是以民事赔偿为主要的处理办法，登记机关所能够的承担的赔偿责任也基本上是以民事赔偿为主；④房地产登记及买卖支付是关于房产、地产进行物权变动的一种公示手段，作为我国物权法中的一项重要内容，动产的买卖支付行为是典型的民事行为，而房地产作为不动产的登记买卖行为则也应是一种民事行为；⑤国际上，诸多的国家已将房地产登记行为划定为一种民事行为，部分国家已将其内容融入民法，成为国家大法不可缺少的一部分；⑥在我国，地方有关行政管理机关实施房地产登记行为不是行使行政权力来实现管理目的，是旨于为人民服务，区别于行政行为。

1.3 案例分析

①刘某等房屋权属行政登记纠纷案：2001 年 10 月 21 日，XX 供销社将该 14 号店房通过公开拍卖的方式，以28500元的价格有偿转让给上诉人刘某，买卖双方为此签订了房地产转让合同和国有土地使用权转让合同，并经当地拍卖行出具成交确认书及县公证处公证。2002 年1月 30日，该县房地产管理局为刘某核发了“于房权证（发）字第 00005785号房屋所有权证”，该证载明：座落于 XX 镇（区）14 号私有房产建筑面积为 133.94 平米，2 层房，使用面积 66.97 平米，并附有一张房地产平面草图。由于该县房地产局在受理刘某房屋权属转移登记时，未委托其工作人员到 XX 镇（区）14 号店房所在地察看标的物及实地测绘房地产平面图，该房产证附件中房地产平面草图系刘某所提供的房产资料，它与刘某所持房产证上登记载明的四至界址与实地房屋现状不完全相符。由此引发争议。②原审法院认为，被告依法具有房屋权属登记的主体资格和职权范围。被告受理第三人刘某的权属转移登记时，对第三人的材料审核不严，也未到实地踏看测绘，以致造成第三人刘某房产登记的四临界址及房屋平面图与实际不相符，造成房屋登记内容有瑕疵。且进行登记时未履行公告程序、登记程序违法，原告认为被告事实不清、程序违法的主张成立，该院予以支持。第三人刘某、华某认为原告房屋超占面积，提供的 2000 年颁发的《集体土地使用证》不真实，不具有行政诉讼主体资格，不属行政诉讼范围，不予受理，原告质证认为 1996 年违法建房，2000 年经土管部门进行处罚补批了建房手续，办理了《集体土地使用证》，被告登记房产权证时侵犯了自己的合法权益，有权提起行政诉讼。该院认为，原告的房屋是否超占不属于该院职责管辖范围，对 2000年集体土地使用证的真伪第三人无证据证实。因此，原告的辩解成立。第三人的主张不成立，该院不予支持。

2 完善我国房地产权属登记制度的建议

①统一房地产的权属登记机构的管理机制，有意弱化职权行使的行政色彩。我国在建立有关房地产权属登记制度以来，只是将登记程序作为一种相关登记管理机构用来行使行政职能的一种办法而不是出于公示的目的，造成登记行为与行政机构行使职能相结合的弊端。认为应就当下房产与地产分开登记的模式予以废除，由统一的登记管理机构来处理房产与地产两项业务，且有意弱化登记机构在运用房地产权属认定管理中的行政色彩。②建立完善以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。以法律为手段，建立起一种以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。房地产登记机构是此一项工作围绕的核心，如果出于登记机构则应由房地产登记机构承担这一部分赔偿责任，并明示造成过错的原因。③建立完善房地产权属登记资料的查询保障机制。房地产权属认定中登记的资料档案应作为公示的对象，申请法人提交申请报告材料明示于社会，登记信息范围、对象、房地产利害关系人查询的操作程序明示于大众，达到风险警示和保护房地产权利人机第三人的合法权益。

3 结束语

房产、地产作为一种国家认定的不动产，现行针对房地产权属认定及登记的职能基本沿用行政管理的模式，这就造成诸多方面的问题及弊端。笔者在文中通过深入浅出的阐述与分析，旨在能够促进交流学习。

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[D]；合肥工业大学；2007.

[5] 郭福良；我国房地产登记制度存在的问题及完善[D]；广西师范大学；2008.

有良好弹性、及热稳定性、不易去龟化，也不容易产生永久的变形耐腐蚀性能，且要易于压缩、拉伸性，耐久性较好的产品。五金配件在关窗的时候去产出一些较均匀的压缩性能力，因为胶条密封时一定程度的压缩量还是要保证的，所以就需在型材和五金件配合上作主要的要求。　

4 门窗水密性能

提高门和窗的水密性能，第一步要从理论上去分析水密的原理，其次再通过试验来加以证实，分析出影响外窗水密性能的因素及其水密参数，然后再去提出提高门窗水密性能的一些适用方法。大家都知道，越深的物体，其受到的表面压强就越大。因在液体中物体表面所承受的压强是不同的就是因为其具有不同深度，从理论上看，若门窗水密性是由框内的积水高度来决定的话，那么积水高度越高，水密性能也就相应增高。我们可以得到水密性能 P 与框内的积水槽高度h的理论曲线，斜率为 9.8 的一条直线，因由换算关系来计算得知，1MMH2O=9.8Pa。水密性能检测方法对于外窗来说一般分为波动加压法和稳定加压法。我们通常会采用稳定加压法定级检测工程所在地，当其为台风地区和非热带风暴地区时；当然一般的性能检测会采用波动加压法，如果工程所在地为热带风暴和台风地区时。稳定加压法的介绍为：采用逐级加压并且压力无反复，我们先要对安装好的门窗试件来进行一系列的预备加压，观察其无严重性漏风的地方，正常情况下，常压情况淋水 10分钟后，加压淋水为下一部操作，且其淋水的量应为 2L/(m2•min)，时间每间隔 5 分钟会进行一次，直到出现严重性渗漏为止，加压检测一直到设计的标准值，在工程检测的时侯。安装朝向室外的窗在建筑门窗最为常见，水密性能是指关闭着的门窗在风雨同时的作用力之下阻止雨水渗漏的能力。外窗的水密性是门窗性能指标中最为重要的一项指标作为门窗的三大性能之一。如果外窗的水密性能不佳，遇到刮风下雨天气时，靠海边城市，象我们珠海，台风暴雨那是常事，下暴雨时候，雨水会借助风力通过窗向室内渗漏，甚至水流成柱，造成窗台装饰板地板受潮，变形变色，带来了不小的麻烦，相反，如果门窗的水密性能很好，当门窗关闭时，外面有瓢泼狂风暴雨，室内也不会受到影响，那感觉才是家的感觉，舒适。

参考文献：

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