南京房产项目策划可行性研究报告

阿尔卡迪亚项目

可行性研究报告

荣盛房地产进展股份有限公司南京分公司

二00四年十月

目录

第一部分、项目总论

1．1 项目背景

1．1．1项目名称

1．1．2开发公司

1．1．3承担可行性研究单位

1．1．4研究工作依据

1．1．5项目简介

1．2 可行性研究结论

1．2．1市场预测

1．2．2方案评价

1．2．3投资估算与资金筹措

1．2．4项目综合评价结论

第二部分、项目投资环境和市场研究

2．1 宏观市场背景

2．1．1全国投资环境

2．1．2南京市投资宏观背景

2．1．2．1地理环境

2．1．2．2 经济环境

2．1．2．3政策环境

2．1．2．4人文环境

2．1．3南京市房地产进展现状

2．1．3．1供应量与需求量

2．1．3．2价格

2．1．3．3近期市场描述

2．1．3．4市场走势预测

2．1．4宏观市场与本项目进展借鉴 2．2 区域市场分析

2．2．1区域市场概况

2．2．2供给分析

2．2．3需求分析

2．2．4区域房地产市场特征分析

2．3 项目板块分析

2．3．1项目板块地段划分

2．3．2项目所在地段总体规划

2．3．3板块功能

2．3．4板块开发动态

2．3．5板块价格水平

2．3．6板块项目分析

2．3．7板块内竞争关系分析

2．4 市场分析结论

第三部分、项目分析及评价

3．1 条件分析

3．1．1用地条件、规划限制条件

3．1．2项目成本条件

3．1．3规模资源条件

3．1．4品牌资源条件

3．2 地块建设条件

3．2．1地形、地势、地质

3．2．2 抗震设防

3．2．3气象

3．2．4基础配套设施

3．3 项目SWOT分析

第四部分、市场定位及项目评估

4．1 进展商定位

4．2 项目形象定位

4．3 项目主题定位

4．4 产品定位

4．5 价格定位

4．6 客户定位

第五部分、项目开发建设进度安排 5．1 有关工程打算讲明

5．2 开发打算

5．3 组织架构

第六部分、投资估算与资金筹措

6．1估算依据

6．2取费标准

6．3投资估算

6．4资金投入打算

6．5资金筹措

第七部分、销售及经营收入测定

7．1 各类物业销售收入估算 7．2 项目销售回款打算 7．3 销售利润

第八部分、盈亏平衡及敏感性分析 8．1 项目不确定性分析

8．2 社会效益和阻碍分析

第九部分、可行性研究结论与建议

9．1 拟建方案的结论性意见

9．1．1项目核心价值体系的建立

9．1．2产品建议

9．2 可行性研究结论

第一部分、项目总论

1．1 项目背景

1．1．1项目名称：阿尔卡迪亚

项目地点：南京市沿江工业开发区

1．1．2开发公司：荣盛房地产进展股份有限公司

开发资质：一级

法人代表：耿建明

注册资金：16500万元

荣盛房地产进展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止2004年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度中意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。

公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的治理团队。

1．1．3承担可行性研究单位：荣盛房地产进展股份有限公司南京分公司

公司负责人：谢金永

公司地址：南京市六合区

现有职员：30人

南京分公司自成立以来，差不多在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积存了一定的房地产开发经验。1．1．4研究工作依据

1、土地使用权出让合同

2、项目选址意见书，编号：宁沿管会建（2004）字第017号

3、建设用地规划许可证，编号：2004—10—017号

4、岩土工程勘察报告，工程编号：2005—08—K20

5、项目规划设计要点。

6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。

7、国家及地点有关规范标准。

1．1．5项目的背景

阿尔卡迪亚项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济进展趋势，符合沿江工业开发区都市总体规划。沿江工业开发区2003年7月份托付南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。依照土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。能

够独立竞买，也能够联合竞买。荣盛房地产进展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。荣盛房地产进展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并托付南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，通过多轮竞价，荣盛房地产进展股份有限公司以358412703.68元的价格竞得该地块的土地使用权。

1．1．6项目简介

地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）

居住区用地面积： 377949㎡

总建筑面积：713076㎡，容积率：1.88

其中：住宅建筑面积：607837㎡

商业建筑面积：105239㎡

居住户数：5418户，规划人口19000人

机动车车库或车位1220个。

1．2 可行性研究结论

1．2．1市场预测

南京房地产市场通过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，然而政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。