地产商业项目营销策划及销售代理投标书PPT模板
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基本面来看，人民币贬值是阶段性的， 人民币出现趋势性贬值的可能性较小， 长期方向仍然是升值。
事件二：兴业银行被误读“停贷”，媒体跟风夸大宣传
2月22日，一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金 融业务”的消息在网上不胫而走，瞬间一石激起千层浪。
2月24日晚间， 兴业银行澄清“停贷”误传，发布公告称该行于3月底前停办夹层融资业务， 该业务占房地产开发投资的1-2%。
CHARPTER.1
宏观背景分析
近期政策变动及趋势研判 政策变化对房地产市场及本项目的影响 营销对策和具体解决方案
1
近期政策变动及趋势研判
2018年楼市 崩 盘的真与假
2018年GDP目标定为7.5%，中国整体经济环境将保持稳定
中国将2018年GDP增速目标设定为7.5%左右， “7.5%左右”留有余地,不至于让政府陷入尴尬境地
续增长、近期实施的正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确， 资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人 贷款是不会停止
房 个人买房按揭贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
地
产
贷
款
开发商开发贷款
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市 场情况，再决定是否核批贷款
号地块
居住用地 商办 商住
办公楼
商办
37.75 37.06
37 36.57
35.79
上海浦东发展置业
JadeKite Tail ZE 2017 Limited
中海地产
65.43% 9.00% 115.24%
上海外滩滨江综合开发 上海黄金交易所
福建中骏置业,嘉兴鼎信 汇添投资合伙企业,悦丰
回看“上海”
2017年上海土地吸金2042亿元，创下国内土地出让额最高纪录
一线城市因其稳定而庞大的市场容量及未来发展潜力，吸引 外地资金涌入上海房地产市场，上演土地盛宴
外地房企——福建正荣、阳光城、三盛等房企首次进 入沪拿地排行榜
房企上海拿地金额排行榜
排名
企业
幅数
拿地面积 拿地金额
(万㎡)
(亿元)
1
绿地
20
98.9
224
2
新鸿基
1
9.9
217.7
3
万科
2
10.4
64.7
4
恒大
5
19.2
47.5
5
阳光城
5
18
45
6
正荣
3
32.9
43.4
7
美国汉斯
1
1.8
37
8
富力
2
10.6
36.3
9
旭辉
3
15.6
30.3
10
三盛
2
12.8
28.5
上海2017年“地王”的时代——寸土寸金，地王频现
土地市场“地王”频现，显现出开发商对于2018年楼市抱以积极乐观的 态度，阔绰拿地也是等待下一轮市场时机
事件三：央行25日开展14天期1千亿正回购操作
公开市场业务交易公告 [2018]第6号 人民银行（官方微博）于2月25日以利率招标方式开展了正回购操作。具体情
况如下： 正回购操作情况
期限 14天
交易量 1000亿元
中标利率 3.80%
央行为何要收紧货币？
鉴于现金回流结束、面临存准补缴、央行对冲加码等因素，临近2月末的银行间市 场资金面压力有所上升，资金利率继续下降的动力已经不足；但考虑到外汇占款持
地
商住办Baidu Nhomakorabea
商住
餐饮旅馆 业用地，
商办
成交总价 (亿元) 217.7
59.5
48.7
47.21
拿地企业
威万国际投资有限公司
True Thrive Investment Limited
上海万科,上海张江
上海绿地，福建泰坤贸 易
溢价率 24.21% 0.00% 88.60% 6.74%
长宁区新华路街道 71街坊1/2丘J1A-04、 40355.2 16/2丘J1B-01地块
从大方面来看，开发商开发贷款和个人买房贷款是不会停止的
但是从金融政策环境来看，资金面趋紧肯能会导致贷款时间的延长
从而影响房地产资金链的周转
在现有金融政策下，未形成对房地产行业的危机
人民币汇率变化
银行停办夹层融 资业务
央行收紧货币
阶段性整
媒体误传
控制热钱
经济发展稳健，房地产依旧需扮演主要经济支撑角色
2月26日中行、建行、农行、工行、交行、中信银行、招商银行、民生银行和浦发银行等多家银行
集体发表声明，表示房地产信贷政策没有变化，以缓解信贷市场上的恐慌情绪。
兴业银行停贷房地产 夹层融资业务
注明：所停办夹层融资业务规模在该行业 务中占比极小。 据中金公司数据显示，2017年银行业新增 房地产夹层融资规模为1000-2000亿元， 占房地产开发投资的1-2%。
地块名
出让面积 （平）
徐汇区“徐家汇中心 项目”地块
99188.8
黄浦区五里桥街道 99街坊2/2宗地块、
7/2宗地块 浦东新区张江高科技 园区中区C-11-3、 C-11-4、C-12-2、
C-12-3地块
64980 79548
青浦区徐泾镇会展中 心3地块（02-01）
184292.8
土地性质 商办,餐饮 旅馆业用
说明2018年中国整体经济环境将保持稳定
2018年GDP目标7.5%
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两
会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
目前国内大概有十多个城市的房价收入比 (即住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在10以上，而绝大多数的城市房价在下 跌。 所以说，中国的房地产在未来十年内不可 能出现大的危机。但个别城市如果不注意 调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南 那样的情况。也是因为这种分化，总理在 报告中提出了要在不同城市进行分类调控， 不能一刀切。
——仇保兴
但刚刚过去的这个2月，兴业银行暂停房贷以及杭州、 常州的几个楼盘大幅降价的消息引发强烈关注。
房价真的要降了吗？地产要崩盘了吗？
事件一：2018年1月以来，人民币汇率连续下跌
2018年1月以来，人民币汇率连续下跌
对于人民币的连续下跌，市场主流观点认为是央行有意引导，意在挤出套利资金，
从而为新一轮汇率市场化改革铺路
文体用地, 商办
46
北京福润天成
56.96%
浦东新区唐镇新市镇 D-05-01地块
122018.7
静安区石门二路街道 60号街坊
17937.7
闵行区梅陇新中心A 街坊地块
78981.5
黄浦区小东门街道
611街坊3-1宗地块、 33680.2
613街坊2-1宗地块
闵行区虹桥商务区核
心区北片区01、03 100512.8
事件二：兴业银行被误读“停贷”，媒体跟风夸大宣传
2月22日，一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金 融业务”的消息在网上不胫而走，瞬间一石激起千层浪。
2月24日晚间， 兴业银行澄清“停贷”误传，发布公告称该行于3月底前停办夹层融资业务， 该业务占房地产开发投资的1-2%。
CHARPTER.1
宏观背景分析
近期政策变动及趋势研判 政策变化对房地产市场及本项目的影响 营销对策和具体解决方案
1
近期政策变动及趋势研判
2018年楼市 崩 盘的真与假
2018年GDP目标定为7.5%，中国整体经济环境将保持稳定
中国将2018年GDP增速目标设定为7.5%左右， “7.5%左右”留有余地,不至于让政府陷入尴尬境地
续增长、近期实施的正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确， 资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人 贷款是不会停止
房 个人买房按揭贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
地
产
贷
款
开发商开发贷款
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市 场情况，再决定是否核批贷款
号地块
居住用地 商办 商住
办公楼
商办
37.75 37.06
37 36.57
35.79
上海浦东发展置业
JadeKite Tail ZE 2017 Limited
中海地产
65.43% 9.00% 115.24%
上海外滩滨江综合开发 上海黄金交易所
福建中骏置业,嘉兴鼎信 汇添投资合伙企业,悦丰
回看“上海”
2017年上海土地吸金2042亿元，创下国内土地出让额最高纪录
一线城市因其稳定而庞大的市场容量及未来发展潜力，吸引 外地资金涌入上海房地产市场，上演土地盛宴
外地房企——福建正荣、阳光城、三盛等房企首次进 入沪拿地排行榜
房企上海拿地金额排行榜
排名
企业
幅数
拿地面积 拿地金额
(万㎡)
(亿元)
1
绿地
20
98.9
224
2
新鸿基
1
9.9
217.7
3
万科
2
10.4
64.7
4
恒大
5
19.2
47.5
5
阳光城
5
18
45
6
正荣
3
32.9
43.4
7
美国汉斯
1
1.8
37
8
富力
2
10.6
36.3
9
旭辉
3
15.6
30.3
10
三盛
2
12.8
28.5
上海2017年“地王”的时代——寸土寸金，地王频现
土地市场“地王”频现，显现出开发商对于2018年楼市抱以积极乐观的 态度，阔绰拿地也是等待下一轮市场时机
事件三：央行25日开展14天期1千亿正回购操作
公开市场业务交易公告 [2018]第6号 人民银行（官方微博）于2月25日以利率招标方式开展了正回购操作。具体情
况如下： 正回购操作情况
期限 14天
交易量 1000亿元
中标利率 3.80%
央行为何要收紧货币？
鉴于现金回流结束、面临存准补缴、央行对冲加码等因素，临近2月末的银行间市 场资金面压力有所上升，资金利率继续下降的动力已经不足；但考虑到外汇占款持
地
商住办Baidu Nhomakorabea
商住
餐饮旅馆 业用地，
商办
成交总价 (亿元) 217.7
59.5
48.7
47.21
拿地企业
威万国际投资有限公司
True Thrive Investment Limited
上海万科,上海张江
上海绿地，福建泰坤贸 易
溢价率 24.21% 0.00% 88.60% 6.74%
长宁区新华路街道 71街坊1/2丘J1A-04、 40355.2 16/2丘J1B-01地块
从大方面来看，开发商开发贷款和个人买房贷款是不会停止的
但是从金融政策环境来看，资金面趋紧肯能会导致贷款时间的延长
从而影响房地产资金链的周转
在现有金融政策下，未形成对房地产行业的危机
人民币汇率变化
银行停办夹层融 资业务
央行收紧货币
阶段性整
媒体误传
控制热钱
经济发展稳健，房地产依旧需扮演主要经济支撑角色
2月26日中行、建行、农行、工行、交行、中信银行、招商银行、民生银行和浦发银行等多家银行
集体发表声明，表示房地产信贷政策没有变化，以缓解信贷市场上的恐慌情绪。
兴业银行停贷房地产 夹层融资业务
注明：所停办夹层融资业务规模在该行业 务中占比极小。 据中金公司数据显示，2017年银行业新增 房地产夹层融资规模为1000-2000亿元， 占房地产开发投资的1-2%。
地块名
出让面积 （平）
徐汇区“徐家汇中心 项目”地块
99188.8
黄浦区五里桥街道 99街坊2/2宗地块、
7/2宗地块 浦东新区张江高科技 园区中区C-11-3、 C-11-4、C-12-2、
C-12-3地块
64980 79548
青浦区徐泾镇会展中 心3地块（02-01）
184292.8
土地性质 商办,餐饮 旅馆业用
说明2018年中国整体经济环境将保持稳定
2018年GDP目标7.5%
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两
会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
目前国内大概有十多个城市的房价收入比 (即住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在10以上，而绝大多数的城市房价在下 跌。 所以说，中国的房地产在未来十年内不可 能出现大的危机。但个别城市如果不注意 调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南 那样的情况。也是因为这种分化，总理在 报告中提出了要在不同城市进行分类调控， 不能一刀切。
——仇保兴
但刚刚过去的这个2月，兴业银行暂停房贷以及杭州、 常州的几个楼盘大幅降价的消息引发强烈关注。
房价真的要降了吗？地产要崩盘了吗？
事件一：2018年1月以来，人民币汇率连续下跌
2018年1月以来，人民币汇率连续下跌
对于人民币的连续下跌，市场主流观点认为是央行有意引导，意在挤出套利资金，
从而为新一轮汇率市场化改革铺路
文体用地, 商办
46
北京福润天成
56.96%
浦东新区唐镇新市镇 D-05-01地块
122018.7
静安区石门二路街道 60号街坊
17937.7
闵行区梅陇新中心A 街坊地块
78981.5
黄浦区小东门街道
611街坊3-1宗地块、 33680.2
613街坊2-1宗地块
闵行区虹桥商务区核
心区北片区01、03 100512.8