商业综合体开发经过流程与规划要点
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商业综合体开发流程与规划要点
曾经有个不是很恰当但却很形象的比喻说:“做住宅地产是小学生,做商业地产是大学生”,商业地产的开发与住宅地产的开发其实有很大的区别,从规划到建筑设计、从招商到销售和运营,商业地产的开发都比住宅地产复杂许多。
一、商业项目优化的开发流程
二、商业规划对设计过程的管控
三、商业规划要点
1、商业规划原则
交通优先:
1)根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局,将商业功能优化布局在交通最优位置;
2)人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人,场地内部只有人行,车流和货流全部从场地周边进入建筑地下。
功能分区:
1)按业态彼此之间的功能对应关系布置;
2)根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态;
3)遵循建筑设计的基本规律。
突出商业:
1)商业在城市综合体中占据主导位置;
2)在规划布局和城市形象中突出商业,体现可达性和可视性;
3)订单式的地产开发,进行主力业态的预招商。
公共空间:
1)室外:商业广场、集中绿地和景观水系;
2)室内:收放有度、错落有致、流畅通透。
2、商业规划要点
1)功能布局
住宅、商业要动静分区:
住宅相对集中,形成社区并与商业进行分离;
持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔,有利于后期经营管理。
星级酒店和甲级办公(若规划)尽量沿城市主干道显要位置独立设置,体现项目整体档次和形象。
公寓(若规划):
作为商业主体上部的高层建筑群出现,应尽量沿商业主体的边缘布局。
2)建筑形态
外立面(武汉万达案例)
体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围,强调结合当地文化、历史进行设计;
计出独特的立面造型,并将购物中心的名称及图案标志进行展现,以突出企业形象。
入口:
购物中心主入口为一级入口,起到统领全局作用,醒目并有迎客功能,要重点设计;
百货主力店出入口为二级,应重点体现业态特点;三级入口为公寓、办公、酒店。
景观:
(武汉万达案例)凸显立面及夜景照明,沿主立面尽量不做遮挡,以突出时尚、表现夜景,活跃商业氛围作为主要原则。
涉及三个层面:主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观,营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。
武汉万达外立面武汉万达主入口
武汉万达夜景