07郑州市南四环东南板块项目地块价值分析终稿29p共30页文档

均价 12500元/㎡ 7800元/㎡ 9000元/㎡ 12000元/㎡ 11000元/㎡ 13000元/㎡ 19000元/㎡ 12000元/㎡ 11000元/㎡ 9500元/㎡
本报告严格保密
16
南四环商机
南四环尤其以东南板块为主开发项目明显偏少，处于地产 空白区域，未来发展潜力巨大
房地产开发
项目
本报告严格保密
6
城市空间布局
“三规划一设计”获通过，三、四环线承载郑州市多个区域中心， 大郑州蓝图呈现。
两个主中心：二七广场和郑东新区。 五个副中心：福塔副中心、碧沙岗副中心、东站副中心、花园路副中心和龙湖副中心。 四个特殊功能区：惠济会展特殊功能区、市民文化特殊功能区、大学城教育特殊功能区、白沙省级文化特殊功能区。
2019年，经开区正式启动滨河国 际新城建设，总体定位为“创新 创业、总部商务、生态宜居”的 国际化新城。2019年全面拉开基 础设施和水系景观建设，计划 2019年完成滨河国际新城全部基 础设施建设
西 三 环
本报告严格保密
25
开发规模
地块规模大，千亩大盘可塑性强，可利用超前规划超越 市场竞争，形成自主评判标准。
项目地块
本报告严格保密
15
四环内房地产
目前四环地产项目激增，在售项目中部分含有别墅、洋 房等高端产品，提升了该区域的宜居价值。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
西区、南区项目 谦祥万和城 公园道一号 万科城 阳光花苑
锦艺国际轻纺城 和昌湾景国际
锦绣山河 鑫苑鑫家 泰宏建业国际城
四环内部分楼盘
正商恒钻11000元/㎡
绿城MINI国际 9000元/㎡
正弘凯宾城10000元/㎡
蓝宝湾14000元/ ㎡
名门国际中心 9900元/㎡
银基王朝 14000元/㎡
通利紫荆尚都 12000元/㎡
亚星盛世 8500元/㎡
万千世纪城9000 元/㎡
五号院8500元/㎡
永恒理想世界 11000元/㎡
绿都广场10000 元/㎡ Nhomakorabea本报告严格保密
18
02 Ontology 项目地块本体分析
本报告严格保密
19
项目地块本体分析
本报告严格保密
20
项目区位
项目地块处于郑州市区、经开区、航空港区、龙湖镇组团 交互融合处，优越的地理位置，具有极大的综合开发优势。
市区
项目地块位置
经开区
国际物流园区
龙湖组团
郭店组团
航空港区
本报告严格保密
东侧的四港联动大道成为南北方 向联系郑东新区、经开区直至郑 州航空港经济综合实验区的快速 干道。
本报告严格保密
24
生态资源
地块周边生态资源丰富，区域滨河新城建设政策大力扶植， 未来生态宜居潜质凸显
地块周边现有潮河、曹古寺水库 等水资源，十七里河、金沙湖等 水资源，加上鸵鸟园生态公园， 以及大量的生态农林绿地，共同 形成了蓝绿交融的生态资源构架
21
该区域为产业园聚集区，拥有众多工厂区及零售店面— 区位产城共融，市场看好 —未来，结合地产项目合力实现“兴办厂+乐居业”的
产城共融生活，房产市场需求进一步加大。
产业园区集聚，产业工作人员潜在置业需求旺盛，强大的市场需求能有力地带动该区域内房地产开发。
本报告严格保密
22
区位项目抱团，发展迅速
经开区目前已有项目市场在售均价达9000元/平方米，未来房价 将进一步走高；本案紧邻此区域，未来客户基础增多，区域地 产发展势头强劲。
市场空白区域
地块
1、在售项目：二七区40个，中原区33个，管城区21个，郑东新区69个，经开区只有12个。
2、项目地块所处机场高速向西到中州大道区域无在建在售项目，房地产开发属于空白区域，未来可开发潜力较大。
本报告严格保密
17
小结
郑州三环内可开发土地资源减少，市场供应量 逐步下降，房价不断走高，迫使大批刚需购房 者置业于三环之外。
本报告严格保密
3
01 metropolis 城市框架与房地产发展分析
——郑州城市框架发展简析 ——市区房地产发展简析
本报告严格保密
4
郑州城市框架发展简析
本报告严格保密
5
城市空间布局
郑州“一心两翼”发展加速城市扩张，三环已具规模，四环开 发提速。
郑州市区西侧郑上新区、西南二七新城、东侧郑汴一体化、东南侧航空港经济区、国际物流园区、南侧龙湖组团等环 绕大郑州都市，加速郑州四环发展。
2019年6月开通
本报告严格保密
10
城市交通布局 市区地铁、机场轻轨建设推进，三四环线快捷的立体交通体系形成。
按照规划，郑州市中心城区城市轨道交通线路网由8条线路组成，总长约277.1公里，线网密度0.66公里/平方公里，设换乘 站35座。预计2020年，郑州市区公共交通占机动化出行量比例达60%以上，轨道交通占公共交通出行量比例达25%以上。
本报告严格保密
9
城市交通布局
全市打通188条断头路，部分主干道直通三四环线，三环BRT开 通，加速了三四环线与市区生活圈的交通往来。
2019年，郑州市正式发布《畅通郑州白皮书（2019～2019）》， 要打通175条支路，为承载能力饱和的主干道减压。 郑州市打通支路建设数量188条，包含农业路、金水路等主干 道和其他支路； 三环快速公交通车，环线与市区交通连线越加便利 。
本报告严格保密
1
谨呈：xxx
项目地块价值分析
版权声明：
本报告是xxx与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和 个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2019年7月28日
本报告严格保密
2
PART1、城市框架与房地产发展分析 PART2、项目地块本体分析
地块周边区域规划两条地铁线路 穿越，沿第十七大街的地铁3号线， 起于郑州大学新校区，并与1号线 相连；沿经南八路的11号线东西 连通郑州南部城区
同时，地块至郑州高铁客运站仅7 公里，至郑州火车站10公里，至 新郑国际机场16公里
郑州高铁客运站到航空港的轻轨 在区域内设有站点，并在高铁客 运站内与地铁1号线相连
均价 7800元/㎡ 7800元/㎡ 7700元/㎡ 9300元/㎡ 7500元/㎡ 7800元/㎡ 7600元/㎡ 7100元/㎡ 8600元/㎡
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
东区、北区项目 保利上海五月花 牛顿国际一期
九锦台 普罗旺世 正商书香华府 正商铂钻 永威翡翠城 鑫苑鑫城 正商华钻 金沙高尔夫观邸
伊顿上郡：8500元/㎡ 兴华七二广场： 8000元/㎡ 阅山公馆： 9000元/㎡ 富田九鼎世家： 9800元/㎡ 恒大绿洲： 10500元/㎡ 财富天阶：6800元/㎡ 晶城花园： 暂无 金沙湖高尔夫观邸： 9500元/㎡
经开区在售项目分布及其市场均价
本报告严格保密
23
交通出行
项目地块处于机场高速、南四环、郑尉路合围处，南达 机场北抵市区，东靠机场高速。
结合地块区域地产特性——
区域整体地产发展趋势良好，地产开发建设前景明朗
本报告严格保密
27
众厦地产 不断追求卓越的 房地产专业服务商
本报告严格保密
28
谢谢聆听！
THANKS!
深圳市众厦实业发展有限公司 joinsun
本报告严格保密
29
本报告严格保密
12
市区房地产发展简析
本报告严格保密
13
三环内房地产市场
郑州市三环内可开发土地资源逐渐减少；未来供应量下降，房 价仍进一步走高——将挤压大批刚需客户转移三环外置业。
三环内部分楼盘
升龙天汇广场 8500元/㎡ 锦艺国际华都 11000元/㎡
升龙城8500元/㎡
昌建誉峰10000元/㎡
大牌房企抢逐四环土地资源，大品牌高品质项 目不断涌现，四环置业客户快速增多。
郑州市东南西北四个方向房地产开发力度和发 展水平不均衡，受历史原因和居民居住生活原 因，南三环和南四环发展起步较晚。
郑州四环内房地 产开发力度不断 加大，房价稳中 有涨，南四环开 发启动晚，开发 项目少，可开发 土地资源多，未 来将会成为四环 内开发热点。
本报告严格保密
7
城市空间布局
郑州近郊板块的快速发展，有力推动了老城区三环四环乃至五环 区域的快速”成型”。
郑州黄河滨河公园概念性总体规划
郑上新区
大郑东规划蓝图
航空港经济区
本报告严格保密
8
城市空间布局
“两环十七放射”道路网布局完善，四环格局成型，五环呼之欲出。
郑州道路网以环线和射线 状呈放射布局，三环、四 环城市框架成型，最外环 绕城高速分流。 从图上可以看出三环内可 开发土地资源稀少，三四 环线内将是未来几年内高 速开发区域。
正商书香华府11000元/㎡ 正商铂钻13000元/㎡
公园道一号7800元/㎡
万科城7700元/㎡
阳光花苑9300元/㎡
锦艺国际轻纺城7500 元/㎡
和昌湾景国际7800元/㎡
鑫苑鑫城12000元/㎡
永威翡翠城19000元/㎡ 正商华钻8100元/㎡
金沙高尔夫观邸8500元/㎡
泰宏建业国际城8600元/㎡ 锦绣山河7600元/㎡
本报告严格保密
11
综述
郑州市作为大都市的空间布局基 本形成，十大组团环绕，郑上新 区和大郑东新区两翼均衡发展。
以三环、四环为城市框架布局的 “二环十七放射”的大格局道路 网建设完成。
地铁、轻轨、BRT等立体交通体系 基本形成，三四环与市区的流动 加速。
完善的空间道路网、 宏伟的城市规划蓝 图、强大的立体交 通体系，促使郑州 三四环与市区高速 流通。
1. 本地块占地千余亩，相比周边在售地产项目在规模上占有优势； 2. 周边产业园聚集，发展迅速，潜在需求旺盛； 3. 借助区域滨河新城规划大力政策扶植，可以水系景观基础建设 为依托，塑造千亩城市综合体大盘，形成一座“城中之城”。
本报告严格保密
26
支撑在前，结论在后。以上地块价值分析可得——
交通便捷，内外通达性好、生态资源丰富，宜居潜质凸显、 产业园聚集、规模优势明显，千亩大盘可塑性强
永恒理想城 9000元/㎡
七里香提 8700元/㎡
本报告严格保密
14
四环内房地产市场
大品牌房企抢逐三环至四环间可开发土地，区域项目不断 增多，区域日趋成熟，四环已进入房地产开发高速发展期
保利上海五月花12500元/㎡
谦祥万和城7800元/㎡
牛顿国际一期7800元/㎡ 普罗旺世12000元/㎡
九锦台9000元/㎡