07郑州市南四环东南板块项目地块价值分析终稿29p共30页文档
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均价 12500元/㎡ 7800元/㎡ 9000元/㎡ 12000元/㎡ 11000元/㎡ 13000元/㎡ 19000元/㎡ 12000元/㎡ 11000元/㎡ 9500元/㎡
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南四环商机
南四环尤其以东南板块为主开发项目明显偏少,处于地产 空白区域,未来发展潜力巨大
房地产开发
项目
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城市空间布局
“三规划一设计”获通过,三、四环线承载郑州市多个区域中心, 大郑州蓝图呈现。
两个主中心:二七广场和郑东新区。 五个副中心:福塔副中心、碧沙岗副中心、东站副中心、花园路副中心和龙湖副中心。 四个特殊功能区:惠济会展特殊功能区、市民文化特殊功能区、大学城教育特殊功能区、白沙省级文化特殊功能区。
2019年,经开区正式启动滨河国 际新城建设,总体定位为“创新 创业、总部商务、生态宜居”的 国际化新城。2019年全面拉开基 础设施和水系景观建设,计划 2019年完成滨河国际新城全部基 础设施建设
西 三 环
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开发规模
地块规模大,千亩大盘可塑性强,可利用超前规划超越 市场竞争,形成自主评判标准。
项目地块
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四环内房地产
目前四环地产项目激增,在售项目中部分含有别墅、洋 房等高端产品,提升了该区域的宜居价值。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
西区、南区项目 谦祥万和城 公园道一号 万科城 阳光花苑
锦艺国际轻纺城 和昌湾景国际
锦绣山河 鑫苑鑫家 泰宏建业国际城
四环内部分楼盘
正商恒钻11000元/㎡
绿城MINI国际 9000元/㎡
正弘凯宾城10000元/㎡
蓝宝湾14000元/ ㎡
名门国际中心 9900元/㎡
银基王朝 14000元/㎡
通利紫荆尚都 12000元/㎡
亚星盛世 8500元/㎡
万千世纪城9000 元/㎡
五号院8500元/㎡
永恒理想世界 11000元/㎡
绿都广场10000 元/㎡ Nhomakorabea本报告严格保密
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02 Ontology 项目地块本体分析
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项目地块本体分析
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项目区位
项目地块处于郑州市区、经开区、航空港区、龙湖镇组团 交互融合处,优越的地理位置,具有极大的综合开发优势。
市区
项目地块位置
经开区
国际物流园区
龙湖组团
郭店组团
航空港区
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东侧的四港联动大道成为南北方 向联系郑东新区、经开区直至郑 州航空港经济综合实验区的快速 干道。
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生态资源
地块周边生态资源丰富,区域滨河新城建设政策大力扶植, 未来生态宜居潜质凸显
地块周边现有潮河、曹古寺水库 等水资源,十七里河、金沙湖等 水资源,加上鸵鸟园生态公园, 以及大量的生态农林绿地,共同 形成了蓝绿交融的生态资源构架
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该区域为产业园聚集区,拥有众多工厂区及零售店面— 区位产城共融,市场看好 —未来,结合地产项目合力实现“兴办厂+乐居业”的
产城共融生活,房产市场需求进一步加大。
产业园区集聚,产业工作人员潜在置业需求旺盛,强大的市场需求能有力地带动该区域内房地产开发。
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区位项目抱团,发展迅速
经开区目前已有项目市场在售均价达9000元/平方米,未来房价 将进一步走高;本案紧邻此区域,未来客户基础增多,区域地 产发展势头强劲。
市场空白区域
地块
1、在售项目:二七区40个,中原区33个,管城区21个,郑东新区69个,经开区只有12个。
2、项目地块所处机场高速向西到中州大道区域无在建在售项目,房地产开发属于空白区域,未来可开发潜力较大。
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小结
郑州三环内可开发土地资源减少,市场供应量 逐步下降,房价不断走高,迫使大批刚需购房 者置业于三环之外。
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01 metropolis 城市框架与房地产发展分析
——郑州城市框架发展简析 ——市区房地产发展简析
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郑州城市框架发展简析
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城市空间布局
郑州“一心两翼”发展加速城市扩张,三环已具规模,四环开 发提速。
郑州市区西侧郑上新区、西南二七新城、东侧郑汴一体化、东南侧航空港经济区、国际物流园区、南侧龙湖组团等环 绕大郑州都市,加速郑州四环发展。
2019年6月开通
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城市交通布局 市区地铁、机场轻轨建设推进,三四环线快捷的立体交通体系形成。
按照规划,郑州市中心城区城市轨道交通线路网由8条线路组成,总长约277.1公里,线网密度0.66公里/平方公里,设换乘 站35座。预计2020年,郑州市区公共交通占机动化出行量比例达60%以上,轨道交通占公共交通出行量比例达25%以上。
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城市交通布局
全市打通188条断头路,部分主干道直通三四环线,三环BRT开 通,加速了三四环线与市区生活圈的交通往来。
2019年,郑州市正式发布《畅通郑州白皮书(2019~2019)》, 要打通175条支路,为承载能力饱和的主干道减压。 郑州市打通支路建设数量188条,包含农业路、金水路等主干 道和其他支路; 三环快速公交通车,环线与市区交通连线越加便利 。
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谨呈:xxx
项目地块价值分析
版权声明:
本报告是xxx与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可,不得擅自向其它任何机构和 个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2019年7月28日
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PART1、城市框架与房地产发展分析 PART2、项目地块本体分析
地块周边区域规划两条地铁线路 穿越,沿第十七大街的地铁3号线, 起于郑州大学新校区,并与1号线 相连;沿经南八路的11号线东西 连通郑州南部城区
同时,地块至郑州高铁客运站仅7 公里,至郑州火车站10公里,至 新郑国际机场16公里
郑州高铁客运站到航空港的轻轨 在区域内设有站点,并在高铁客 运站内与地铁1号线相连
均价 7800元/㎡ 7800元/㎡ 7700元/㎡ 9300元/㎡ 7500元/㎡ 7800元/㎡ 7600元/㎡ 7100元/㎡ 8600元/㎡
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
东区、北区项目 保利上海五月花 牛顿国际一期
九锦台 普罗旺世 正商书香华府 正商铂钻 永威翡翠城 鑫苑鑫城 正商华钻 金沙高尔夫观邸
伊顿上郡:8500元/㎡ 兴华七二广场: 8000元/㎡ 阅山公馆: 9000元/㎡ 富田九鼎世家: 9800元/㎡ 恒大绿洲: 10500元/㎡ 财富天阶:6800元/㎡ 晶城花园: 暂无 金沙湖高尔夫观邸: 9500元/㎡
经开区在售项目分布及其市场均价
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交通出行
项目地块处于机场高速、南四环、郑尉路合围处,南达 机场北抵市区,东靠机场高速。
结合地块区域地产特性——
区域整体地产发展趋势良好,地产开发建设前景明朗
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众厦地产 不断追求卓越的 房地产专业服务商
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谢谢聆听!
THANKS!
深圳市众厦实业发展有限公司 joinsun
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市区房地产发展简析
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三环内房地产市场
郑州市三环内可开发土地资源逐渐减少;未来供应量下降,房 价仍进一步走高——将挤压大批刚需客户转移三环外置业。
三环内部分楼盘
升龙天汇广场 8500元/㎡ 锦艺国际华都 11000元/㎡
升龙城8500元/㎡
昌建誉峰10000元/㎡
大牌房企抢逐四环土地资源,大品牌高品质项 目不断涌现,四环置业客户快速增多。
郑州市东南西北四个方向房地产开发力度和发 展水平不均衡,受历史原因和居民居住生活原 因,南三环和南四环发展起步较晚。
郑州四环内房地 产开发力度不断 加大,房价稳中 有涨,南四环开 发启动晚,开发 项目少,可开发 土地资源多,未 来将会成为四环 内开发热点。
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城市空间布局
郑州近郊板块的快速发展,有力推动了老城区三环四环乃至五环 区域的快速”成型”。
郑州黄河滨河公园概念性总体规划
郑上新区
大郑东规划蓝图
航空港经济区
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城市空间布局
“两环十七放射”道路网布局完善,四环格局成型,五环呼之欲出。
郑州道路网以环线和射线 状呈放射布局,三环、四 环城市框架成型,最外环 绕城高速分流。 从图上可以看出三环内可 开发土地资源稀少,三四 环线内将是未来几年内高 速开发区域。
正商书香华府11000元/㎡ 正商铂钻13000元/㎡
公园道一号7800元/㎡
万科城7700元/㎡
阳光花苑9300元/㎡
锦艺国际轻纺城7500 元/㎡
和昌湾景国际7800元/㎡
鑫苑鑫城12000元/㎡
永威翡翠城19000元/㎡ 正商华钻8100元/㎡
金沙高尔夫观邸8500元/㎡
泰宏建业国际城8600元/㎡ 锦绣山河7600元/㎡
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综述
郑州市作为大都市的空间布局基 本形成,十大组团环绕,郑上新 区和大郑东新区两翼均衡发展。
以三环、四环为城市框架布局的 “二环十七放射”的大格局道路 网建设完成。
地铁、轻轨、BRT等立体交通体系 基本形成,三四环与市区的流动 加速。
完善的空间道路网、 宏伟的城市规划蓝 图、强大的立体交 通体系,促使郑州 三四环与市区高速 流通。
1. 本地块占地千余亩,相比周边在售地产项目在规模上占有优势; 2. 周边产业园聚集,发展迅速,潜在需求旺盛; 3. 借助区域滨河新城规划大力政策扶植,可以水系景观基础建设 为依托,塑造千亩城市综合体大盘,形成一座“城中之城”。
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支撑在前,结论在后。以上地块价值分析可得——
交通便捷,内外通达性好、生态资源丰富,宜居潜质凸显、 产业园聚集、规模优势明显,千亩大盘可塑性强
永恒理想城 9000元/㎡
七里香提 8700元/㎡
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四环内房地产市场
大品牌房企抢逐三环至四环间可开发土地,区域项目不断 增多,区域日趋成熟,四环已进入房地产开发高速发展期
保利上海五月花12500元/㎡
谦祥万和城7800元/㎡
牛顿国际一期7800元/㎡ 普罗旺世12000元/㎡
九锦台9000元/㎡