房地产价格形成及影响因素研究

中国地质大学研究生课程论文封面课程名称管理经济学

教师姓名宋凡

研究生姓名谢盼盼

研究生学号7

研究生专业工商管理

所在院系经济管理学院

类别: B.硕士

日期: 2011 年1 月15 日

评语

注：1、无评阅人签名成绩无效；

2、必须用钢笔或圆珠笔批阅，用铅笔阅卷无效；

3、如有平时成绩，必须在上面评分表中标出，并计算入总成绩。

房地产价格形成影响因素研究

1201032 谢盼盼（7）

摘要：在理解房地产价格概念及构成的基础上，运用价格理论初步分析房地产价格形成的原理，在此基础上从静态角度分析影响房地产价格变化的一般因素，最后着重从动态角度，即运用博弈论相关知识分析房地产价格形成过程中各方利益主体的博弈行为和结果。

关键词：房地产价格；价格理论；影响因素；垄断；博弈

一、房地产价格的概念和构成

房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。因此，房地产价格具有两重性。在房地产价格的构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。

按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。

房地产价格包括总成本和利润两部分，房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用，一般包括：地价、土地开发费、建筑安装工程造价、税金、利息和其它费用分摊。总成本的大小，主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大，房地产价格受总成本影响很大。利润是房地产开发、经营企业的投资利益。利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。

二、房地产价格理论

关于商品价格决定的理论主要有四种：供求决定论、价值决定论、效用决定论、和收益决定论。

表1 主要商品价格决定的理论

房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，以上四种价格决定理论对于房地产商品同样适用。每种理论，都从某个角度解释了房地产的价格形成。

目前学术界争论较多的两种理论是：供求决定论和劳动价值论，即市场供求价格机制论和生产价格机制论。其中，市场供求价格机制论又可以分为“长期市场供求价格机制论”和“短期市场供求价格机制论”。

（一）长期市场供求价格机制论

房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素，其他因素都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。其中，待售的房地产（包括新开发的房地产和已有的存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的买者形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过影响房地产的供给和需求来实现的。

1、房地产需求与价格

经典经济学理论认为：需求包括两方面含义，即需求意愿和需求能力。这里所说房地产需求是指有效需求，即消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成有效需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。在确定需求时只考虑有支付能力的需求。对某种房

地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要有：

（1）某种房地产的价格水平。一般说来，某种房地产的价格上升，对其需求量就会减少：价格下降，对其需求就会增加。

（2）消费者的收入水平。由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要，因而需求水平的高低直接取决于消费者的收入水平，对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。

（3）相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。例如经济适用房与普通商品住宅之间就存在着一定的替代关系。当经济适用房价格上涨时普通商品住宅的价格也会增长。

（4）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于消费者的需求或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。

（5）消费者对未来的预期。消费者不仅要考虑现期对所购房地产的需要程度和支付能力，还要对未来市场走势和自己未来的支付能力做出判断，形成对未来的心理预期。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反就会减少该种房地产的现期需求。

房地产的需求曲线表示房地产的需求与其价格之间的关系。在图2.1（a ）中，由于价格下降导致需求增加，因此需求向右下方倾斜。如果考虑影响需求的其他因素，则需求量不再会沿着曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图1.1（b ），以D o 为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D o 向右上位移到D l ；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D o 向左下位移到D 2。

2、

（1（2（3（4）开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

房地产的供给曲线表示房地产的供给数量与其价格之间的关系。在图1.2（a ）中由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如图2.2（b ），以S o 为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S o 向左上位移到S 2；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S 。向右下位移到S 2。

3