惠州市潼侨镇侨冠南路地块市场调研分析报告

潼侨镇是以前的潼湖华侨农场演变而来，2003年12月25日，惠州市政府举行潼湖华侨农场撤场设镇交接仪式。
（一）地理位置
陈江镇位于惠州市西南部，南临深圳，毗邻大亚湾、东莞。东北距惠州市区12公里,南离深圳66公里，至惠州港码头45公里,西至东莞樟木头30公里、东莞市区70公里、广州135公里,惠深、惠樟、惠淡、惠广等主干公路在陈江交叉而过。广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境，并在陈江设有客运站和货运站，是惠州市西南部重要交通枢纽。
御景华城二期
仲恺大道与白云山路交界处
以惠城商人、高层管理人员、公务员、深圳二次置业客户为主。
格林童话世界
陈江往潼侨方向(甲子河边)
以陈江以及惠州其它地区的私人企业主、高新科技区的高管为主，洋房以投资、别墅以自住为主要动机；来自深圳地区的购房者占总购房者约30%，其中以洋房投资为主，自住占少量。
金茂·精英现代城
欣欣家园
3700
3800
2.70%
口岸外商公寓
4500
4600
2.22%
金辉新苑心园3期
3600
4600
28.78%
御景华城二期
2900
3800
31.03%
格林童话世界
别墅：6000
别墅：7000
16.67%
洋房：2900
洋房：3500
20.69%
美林·玉桂山华府
3800
4900
28.9%
南山公馆
4000
七．周边配套情况
地块周边本身配套现在不足，但是由于离陈江镇中心区只有一公里多路程，那里有较多的商场超市等各方面生活配套；
另外由于格林单话楼盘也已售完，业主即将进行装修入住，此楼盘也会有一些相应生活配套推出，如中心商业广场、商务酒店等，以后此区域配套和居民气氛会越来越好。
第
由于地块处于潼侨与陈江交界处，位置上更趋于陈江，而且由于陈江在此区域的特殊的位置及经济发展关系，宏观市场主要以陈江—仲恺区为主。
（六）交通设施及状况
建成贯穿全镇的仲恺大道、陈江大道、曙光大道、金湖路、陈甲路等城镇主干线，形成了外环路以交通为主、内环路以生活区为主的环状交通网络，基本实现全镇村道硬底化。
二、
（一）
2006年仲恺高新区GDP达到119亿元，占全市12.8%；工业总产值641亿元，同比增长12.7%,占全市的三分之一;其中高新技术企业产值561亿元,同比增长10%；技工贸总收入643亿元，同比增长13.6%；出口总额56.6亿美元，同比增长21.7% ,其中高新技术企业出口总额52亿美元,同比增长20.1%；利润总额15.2亿元，同比增长578.6%；实际利用外资12701万美元，是惠州市重要的经济增长点。
地块周边建筑物较少，西北方向和东南方向零星有一些低多层建筑；临路一侧有一条水沟，有一定污染，但此沟属于道路红线范围内，以后将填平；东侧主要是农田和渔塘，尚未进行开发，有一定的空气和景观优势。
在地块西侧大路对面不远处是今年推出的热卖楼盘——格林童话，目前已基本售完。
六．社会治安情况
此区域社会治安状况一般，主要是由于外来人口较多，周边工厂较多
陈江镇全镇地域总面积83平方公里，辖11个村民委员会，2个社区居民委员会，总人口10.1万人（其中外来暂住人口7万人）。
（四）社会文化背景
陈江街道办事处是著名民主革命先驱廖仲恺先生的故乡。具有团结奋进、艰苦创业精神，各项工作连续多年受到省、市、区的表彰，并荣获5块国家级金牌：“全国婚育新风进万家活动先进单位”、“全国计划生育工作先进集体”、“全国先进基层党组织”、“全国创建文明村镇工作先进单位”、“全国铁路护路联防工作先进集体”。
地块属生地，现状交付
（五）地块形状
地块形状较规划，主体呈长方形，有一端呈楔形
（六）地块内的景观
没有什么现成可利用的景观，但是远处可以看到一些山景，不过山不大，是一些连绵的小山丘
（七）污染度
项目的污染比较小
四、
（一）公共交通设施
项目周边交通设施较便利，由120省道可达惠深、惠河、广惠、莞惠等高速公路。
然而，面对强劲的消费前提，惠州硅谷产业的缺位，尚没有代表其城市形象的高档、高尚社区，陈江镇——仲恺高新区片区的房地产发展目前处于起步阶段，价格还处在一个较低的水平，升值潜力较大。
二、区域楼盘价格统计分析
楼盘名称
销售均价（元/㎡）
升幅度
07年5月初调查
07年8月底调查
金宝·创业家园
3300
3300
0%
1307.6
转让价
1.1亿
地价
（元/平方米）
77万/亩，约1162元/㎡
备注
五块地连成一片,形成一个整体
二、
（一）地势
项目地势较平，周边也没有太大的起伏，整个区域都较平坦
（二）地貌
地块上无任何建筑物和树木等，全是一片平坦的草地
（三）地质
属低丘平原，地层稳定性良好，过去50年间未有地震记录
（四）地块生熟程度
欣欣家园
仲恺高新区中恺大道旁
深圳商务人士的买家、投资者和高新区的白领、职工。
口岸外商公寓
仲恺高新区口岸新区
报关、物流、商务、以及惠城周边近万家外向型企业的管理层为主。
金辉新苑心园3期
惠州市仲恺一路
以惠城区附近的工厂高层管理人员、本地商贸从业者、深圳二次置业客户为主。
青青世界
仲恺高新开发区77号
主要是陈江、以及惠州等地的咨询客为主。
潼侨湿地：推进湿地型的综合环境建设，增强地区调节汛期洪水能力，同时构建远景城市地区的生态型城市水体景观。
（二）陈江在惠州全市规划中的地位和作用
惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个区域称为“中心城区”
2020年规划人口规模大于50万的地区：惠城区（市区，包括桥东、桥西、江南、江北、龙丰、河南岸、小金口、水口、惠环、陈江）
陈江金茂商业广场旁
主要是陈江、以及惠州、深圳等地的投资者为主，还有一些以购买多个单位的购房者打通成一个单位以自住为主的数量也占一定比例。
第三部分 陈江镇房地产市场调研分析
一、区域房地产发展历程
2004年以前，仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房，商品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟。在经济的不断发展，城市化建设加快的过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来说，这里可说是一片未经开发的处女地。陈江镇——仲恺高新区近两年来在政府大力招商引资方针下，经济水平得到长足发展。
仲恺高新开发区77号
陈江镇区
御景华城二期
仲恺大道与白云山路交界处
格林童话世界
陈江往潼侨方向(甲子河边)
金茂·精英现代城
陈江金茂商业广场旁
惠州老城区
美林·玉桂山华府
惠州市鹅领南路
南山公馆
鹅岭南路市委党校对面
四、区域楼盘客户群分析
楼盘名称
路段
主要客户
金宝·创业家园
惠州仲恺高新技术开发区
深圳创业、商贸往来人士、高新区管理人员。
三、区域楼盘分布状况
区域楼盘分布主要集中在陈江镇镇区内的陈甲路、仲恺高新开发区的仲恺大道旁、以及靠近成熟配套的惠州老城区南出口的鹅领南路两旁。
区域
楼盘名称
路段
仲恺高新开发区
金宝·创业家园
惠州仲恺高新技术开发区
欣欣家园
仲恺高新区中恺大道旁
口岸外商公寓
仲恺高新区口岸新区
金辉新苑心园3期
惠州市仲恺一路
青青世界
（二）发展历史
近年来，陈江镇大力推行工业化、城市化进程，全面优化投资环境和生活环境。为进一步优化投资环境，提高城镇综合竞争力，陈江街镇不断加快小城镇建设步伐，致力于城镇各项基础设施和市政工程建设。建成了一批规模大、档次高的市政配套设施项目，城镇综合功能日趋完善，农村城市化水平大大提高。
（三）人口状况
另一方面是因为深惠、惠河、广惠、莞惠高速公路和京九、惠澳铁路等交通网线进一步完善，以及仲恺高新区的生活配套、城市建设不断完善，使得区域辐射范围扩大，房地产随即进入快速成长时期，拉大了本地购房的需求。2001年金宝·创业家园凭着自身有较好的交通优势，以低价吸引深圳的外来商务人士、高新区高 技术人才等外多高素质人才购买，成就了片区特有的居住范围。近两年大量投资者看好片区的发展潜力，各房地产商在区域迅速崛起多个房地产项目，2005年的金茂商业广场、口岸外商公寓，2006年的御景华城、2007年的欣欣家园以及定位低密度、情景HOUSE的硅谷国际社区——格林童话，为区域片区的房地产市场萌芽拉开了序幕。
（三）
陈江镇近年来将第三产业作为建设现代化城镇的重要内容，大力发展现代物流业和服务业，成为惠州南部的主要商贸和消费中心。按照“把陈江建成惠州重要物流中心”的目标，大力加强市场建设，现已形成以江城市场为中心，汇佳、新世界购物中心为龙头，集贸市场、商业步行街、华盛市场、甲子市场、建材市场、青春市场、澄海市场为辅助的市场体系。以三阳酒店、陈江宾馆为龙头的服务业，使陈江逐渐成为惠州西南部的消费娱乐中心。2003年，全镇集贸市场总成交额达8439万元,第三产业总产值达4.51亿元。
根据惠州市总体规划和目前发展形势来看，陈江—仲凯组团将是未来惠州市发展的重点，地块紧邻陈江镇，应该会有较大的发展机会。
类别
地块1
地块2
地块3
地块4
地块5
合计
用地性质
商住用地
商住用地
商住用地
商住用地
商住用地
94635.3
合142亩
用地面积（平方米）
48599.2
27219.4
15208.9
2300.2
（五）大型市政配套
建成11万伏高压输变电站2个，建有日供水量10万吨的自来水工程；各类通讯设施完善；拥有完备的市场商贸体系；镇内酒店、宾馆、中西餐厅、桑拿健身等娱乐服务设施一应俱全。其中，三阳酒店为四星级酒店。城镇各项配套设施和整体功能日趋完善。投入城建资金6亿多元，完成了21平方公里的城镇规划，建成城区面积达9平方公里，城镇绿化率达30%以上。
第一部分 项目地块市场调查概况
一、
（一）所在城市位置特点
项目位于惠州市惠城区潼侨镇镇区东南角上，紧邻陈江镇，S120省道经过地块边上，沿此路至陈江镇中心区约1.5公里。
梅汕线铁路从地块东南面500米左右处经过，沿120省道从地块到205国道约3.5公里，至惠河高速约5.5公里，距惠盐高速约6公里，外部交通网四通八达，距惠城区中心城区约15公里，至深圳60公里；不过镇内交通比较单一，全镇主要沿120省道发展，并由此路与其他高速路网连接。
（二）
仲恺高新区从1992年成立到现在已经走过了十三年的发展历程，目前已有美、英、法、德、意、日、韩、葡、澳及台湾、香港等国家和地区的近330多家中外企业在仲恺高新区投资，其中有索尼、可口可乐、LG、西门子、TCL、金山集团、华阳集团、航天科技、德赛等国内外知名企业，主要生产各种镭射光头、高级音响、彩电、电话机、手机、液晶显示屏、VDO导航系统、锂离子电池等，形成以电子信息、通讯产品、新材料、光电一体化为主导的产业框架，是国内外重要的电子信息产业生产基地。同时，高新区内还有信息产业部批准的“国家（惠州）视听产品产业园”，广东省科技厅批准的“广东省火炬计划激光头产业基地”和“广东省火炬计划高能环保电池特色产业基地”。
陈江-仲恺区域范围：中心城包括惠环街道办、陈江街道办、潼侨镇、镇隆镇；独立镇包括潼湖镇、沥林镇
陈江-仲恺次区域将建设成为加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器业聚集区
依托陈江-仲恺次区域现有空间布局结构，利用周边山体、湖泊水系等自然资源，构筑山水相连、山城相楔的生态绿化空间形态。总体采用“三轴、两河、多带、四区”的网络化城市绿地结构形式
三、
（一）陈江镇规划概况
按照《陈江街道办事处城镇建设总体规划》，全镇形成了西部为工业组团、中部为生活行政组团、北部为高新技术工业组团的全理布局。初步形成了“规划合理、设施完善、环境优美”的花园式工业小城镇格局。
陈江—仲恺核心城区远期在组团西部，结合铁路搬迁，向北连接广惠高速公路新通道、向南连接惠州港疏港路的建设，规划设置物流产业园区。
（二）公共交通线路
项目有公共交通3条线路。
线路次序
首末站
车辆（辆）
车型
首末班时间
全程
（公里）
6路
陈 江
火车北站
22
大巴
首6:30
末18:30
27.3
11路
汽车北站
潼湖部队
14
空调大巴
首6:30
末18:30
32.3
5路
陈江
汤泉
23
空调大巴
首6:30
末18:30
33
318路
水口——潼侨
（三）路网状况
五．周边建筑物情况
4700
17.5%
金茂·精英现代城
320035Biblioteka 09.38%青青世界
尚没开盘
尚没开盘
——
本次市场调查中，从各个楼盘的销售均价上看，除了金宝·创业家园、欣欣家园（一期）、格林童话世界（一期洋房）基本售磬外，货量少没有进行价格升幅外，其他的各楼盘的销售均价均有较大的升幅，其中一些大型高品质的楼盘如御景华城二期、金辉新苑心园3期、美林·玉桂山华府、格林童话世界（一期）三大楼盘的升幅度最明显，均达到20—31%，区域楼价直接上升。