中原珠海佳兆业珠海湾仔项目发展方案88PPT

•考虑中国改革开放的时 •间较短和市场经济的不 •完全，我们认为目前的 •珠海以处于第二阶段， •中短期内将以发展与工 •业有直接联系的相关服 •务业为主，如交通运输 •、仓储、金融等
•Source：珠海市统计局
•基于整体产业结构现状，珠海市第三产业的发展将实行有层次的 •、引导性的发展
•生产服务业
•Source：珠海中原
•珠海城市发展“西进”的趋势使南屏的供应量占比不断提升，从 •产品供应结构上看，高层和小高层仍是市场主流
•珠海各区域住宅供应量占比 •2007（单位：1）
•珠海住宅产品供应结构 •2007（单位：1）
•Source：珠海中原
• 珠海市场竞争板块图
•新香洲——精装房拉动 •> 在在仁恒星园等精装项 • 目拉动下，本区均价达 • 到了7797元/㎡
•经济背景分析结论
••1 珠海第三产业的发展将为珠海商务市场创造更好的环境 ••2 南湾片区的规划为本项目的发展提供了更好的市场依托
•Part 2 项目区位分析
•本项目所在地湾仔位于南湾片区的枢纽位置，周边的工业及物流 •优势为本项目发展住宅及办公物业提供了坚实基础
•新香洲片 区
•前山片区
•老香洲区
•本项目
•Source：Centaline Research
•区域成熟度
• 附：板块内楼盘数据
项目
占地面积 建筑面积 容积率
华发世纪城
47万m2
80万m2
1.7
华发新城 天朗海峰
45万m2 1.7万m2
70万m2 12.8万m2
1.56 7.35
湾仔天一居 4.4万m2 15.3万m2
4.52
中信地王
•南临海处的马骝洲水道 •> 是粤西地区来往港澳的水上要冲
•南湾快速路、港珠澳大桥和广珠轻轨的规划建设将加强湾仔与周 •边区域和主城区的联系
•南湾快速路、港珠澳大桥规划
•广珠轻轨规划
•> 南湾快速路可以提高往返中山、南区及横琴间的交通效率 •> 从未来城市发展的趋势看，南湾具有珠海城市交通枢纽和 • 城市大组团中心的地位。
•规划优势
•> 新区的规划和发展前景的吸引
•价格优势
•> 目前南湾整体仍处于价格洼地
•口岸优势
•> 临近口岸，工作及生活的便利
•宏观环境
•> 07年房地产市场投资氛围浓厚
•价格优势
•> 珠海整体仍处于价格洼地
•Source：Centaline Research
•我们认为本项目面市时，除宏观调控影响下的投资行为减少外， •其它优势将继续维持或扩大
•> 居民服务业
• 建立政府扶持、市场运作的现代社 • 区服务发展机制
•Source：Centaline Research
•珠海在城市空间规划上形成“双城结构、带状布局、组团发展” •的框架，提升东城，打造西城
•中部沿江发展工业、科教 •文化、房地产和会展经济
•西城
•西部沿海大力发展港口经 •济，重点建设临港重化工 •业基地和区域性的现代物 •流中心
•前山区——新盘价格 •> 首次突破7000
•斗门、金湾区 •> 以中小项目为主均价 在 • 4000元/ ㎡左右
•Source：珠海中原
•高品质大盘区 •> 在海岸南山、金域蓝湾 • 等高品质大盘的拉动下 • ，老香洲的均价达到了 • 10840元/㎡
•高价豪宅区 •> 吉大和唐家湾由于有海 • 景高层等高品质项目拉 • 升，均价超过了一万元
•南湾片区——分化严重 •> 本区域的华发的几个高 • 端项目均价超过了1.1万 • 元/㎡ ，与本区其它项 • 目价格相差甚大
• 各竞争板块客户来源
•港澳外籍客户 •外地大陆客户
•同城其他客户 •本区域内客户 •Source：珠海中原
• 各竞争板块户型结构
•五房160以上 •四房130-140 •三房100-120 •二房60-80 •一房30-50
• 带动工业化
• 活、工作和创业的城市之一
•> 房地产业
• 进一步调整住房供给结构，提高普 • 通商品房和廉租房比重
•> 金融保险业
•> 旅游会展业
• 促进产业资本和金融资本相互融合 •> 商业服务业
• 把旅游业发展成珠海服务业的支柱 • 产业，并在此基础上打造会展品牌
• 提高珠海商务服务的整体竞争能力
•Source：珠海市规划局
•> 项目所在地处于轻轨方案二的二号线上，西至珠海机场、 • 高栏港，北经南屏直达中山主城区。便利的交通将提升项 • 目的区位价值
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•项目所在地交通便利，规划中的轻轨将进一步提升项目的产品价 •值，同时项目临近口岸，具备开拓澳门外销市场的优势
• 道路交通 •> 项目地块周边，东面紧临南湾大道，西面紧邻 • 中心路，西面距离地块2公里处有城市快速路 • （规划）通过片区周边
• 南湾大道一侧
•> 一号地块靠南湾大道有濠天酒店，为四星级商 • 务酒店。二号地块以东靠前山河设有湾仔口岸 • 以及回归广场。三号地块南湾大道以东设有汽 • 车站和湾仔渔村码头。地块最南端南湾大道西 • 侧有相当规模的水产品交易市场
•项目所在版块内的商业整体情况为具有一定规模的生活配套性的 •中、低档次商业。缺乏统一管理和经营，非常杂乱
•项目区位分析结论
••1 位于工业园区周边，有产业支撑的后花园式住宅板块 ••2 便利的交通网络和规划中的轻轨将带来更多城市移民 ••3 无自然资源但有良好的城市景观可发展主流高端产品 ••4 项目所在版块目前并无上档次的商业街区和主题商业
•Part 3 业务发展分析
•Part 3.1
住宅业务发展分析
•规划优势
•> 新的市政、生活配套不断完善
•价格优势
•Source：珠海市规划局
•东部沿海重点发展高新技 •术产业及高层次生产生活 •服务业
•东城
•本项目所在地南湾片区被 •规划为珠海新的城市中心 •区，作为珠海市域南部重 •要的功能节点、交通枢纽 •，以新型的二、三产业为 •支柱，建设成为设施完备 •、环境优美，适宜居住、 •旅游和创业的花园式城区
•鸿景花园
•银辉花园
•湾仔天一居
•未来1-2年销售项目 •在售项目 •已售项目
•Source：珠海中原
•本项目所承担的角色是提升板块的人居价值，在本项目与中信地 •王的推动下，南湾将成为继唐家之后的珠海又一高尚住宅片区
•区域价值
•区域价值奠定阶段
•华发世纪城 •华发新城
•区域价值提升阶段 •中信地王
中原珠海佳兆业珠海湾仔项 目发展方案88PPT
•珠海作为珠三角区域副中心城市，将成为珠江西岸区域性经济龙 •头，被定位为“国家经济特区，珠江西岸中心城市及旅游胜地”
•近五年来珠海经济保持着高速增长，从三次产业增长速度对比上 •来看，现阶段珠海的经济发展仍由工业的强劲增长所带动
•近五年名义GDP统计 •2003-2007（单位：亿元）
• 相关分析
•> 近几年珠海经济发展势头良好，带动了房地产 • 行业的发展。商品房均价由04年的3285元/平方 • 米，增长至07年的6389元/平方米，4年内价格 • 增幅达94.5% •> 08年受宏观经济调控影响，价格在经过07年的 • 大幅上涨后，一季度各区价格较为平稳，房地 • 产市场整体处于调整、观望期
•吉大片 区
• 紧邻澳门、横琴岛 •> 湾仔南面与横琴岛相邻，是大陆来往横琴的必 • 经之地，同时也是未来澳门加强与珠海经贸合 • 作的主要枢纽
• 毗邻两大工业区、一大保税区
•拱北片区 •南屏工业园
•南屏湾仔片区
•洪湾工业区 •保税区 •马骝洲水道 •横琴岛
•> 湾仔西边为珠海市重点开发区洪湾工业区相毗 • 邻，必将成为横琴岛和洪湾工业区的后勤保障 • 和配套服务基地。保税区带动的外向型经济增 • 长也必然带动湾仔相关产业的发展
•近几年珠海市住宅施工、竣工面积平稳增长；住宅空置面积持续 •下降，整体住宅市场发展较稳健
•近四年住宅供应情况 •2004-2007（单位：万平米）
•近四年住宅空置情况 •2004-2007（单位：万平米）
•Source：珠海中原
•07年珠海住宅成交面积和成交金额与珠三角其他城市一样增长迅 •猛，受宏观调控影响08年一季度快速回落，市场观望氛围浓厚
•近四年住宅成交面积 •2004-2008Q1（单位：万平米）
•近四年住宅成交金额 •2004-2008Q1（单位：万平米）
•Source：珠海中原
•与07年相比，08年一季度珠海住宅成交均价仍有所增长，但可以 •预见的是，08年整体住宅成交均价教07年不会有大太增幅
•近四年住宅成交面积 •2004-2008Q1（单位：元/m2）
•规划优势
•> 新的市政、生活配套不断完善
•价格优势
•> 整体价格仍有很大的上升空间
•项目面市时的客户结构
•口岸优势
•> 口岸周边的成熟将扩大其优势
•宏观环境
•> 受宏观调控影响投资行为减少
•价格优势
•> 珠海整体仍处于价格洼地
•Source：Centaline Research
•在这种变化的影响下，同城其他区域和港澳外籍的客户比例将进 •一步增大，而大陆外地客户将减少，本区域客户基本维持不变
•新兴服务业
•传统服务业
•> 现代物流业
•> 信息服务业
• 依托高栏港区和珠海机场等枢纽性 • 加快发展软件产业，推进社会服务 • 基础设施发展有优势的现代物流业 • 信息化
•> 现代商贸业
• 运用现代服务技术和经营方式改造 • 提升传统商贸业
•> 科技服务业
•> 大文化产业
• 依托国家软件产业基地，以信息化 • 使珠海成为最适宜于国内外人士生
•Source：珠海中原
•别墅复式单位
•项目所在版块目前以华发新城、华发世纪城等中低密度、高尚住 •宅产品为主，短期内更将有高端项目不断入市
•华发新城5期 •中新国际花园
•华发新城1－4 期
•中信地王
•天朗海 峰
•华发世纪 城
• 相关说明
•> 目前该区域的住宅主要以南屏前 • 山河畔的高尚小区为主，未来规 • 划的住宅体量较大，但湾仔片区 • 尚无高尚小区规划
•从07年南湾片区住宅客户成交的情况来看，片区主力客户来源于 •珠海同城其他区域，有半数的客户置业动机为自住
•南湾片区住宅成交客户构成 •2007（单位：1）
•南湾片区客户置业动机 •2007（单位：1）
•Source：珠海中原
•南湾片区目前的客户构成主要是受“规划优势”、“价格优势” •、“口岸优势”和“宏观环境”四个方面的影响
•三次产业增长速度对比 •2003-2007（单位：1）
•Source：珠海市统计局
•工业
•服务业
•农业
•在珠三角区域内横向对比，珠海的比较优势仍然是工业发展。中 •期来看，珠海将保持以工业为主的产业结构
•GDP绝对值横向对比 •2006（单位：亿元）
•工业总产值CAGR对比 •2002-2006（单位：1）
•项目东侧 •项目西侧
•项目南部 •东望澳门
• 附：地块周边物业情况
•湾仔市 场 •湾仔文化中 心
•濠天酒店
•回归广场
•湾仔口岸
•汽车站
•湾仔渔村码头 •水产交易
所
• 沿中心路一侧 •> 地块西边沿中心路一侧目前主要为老式居民房 • ，以及一些简陋的生活配套，如商店，银行等 • 。在与作物路交汇处，有湾仔文化中心；在江 • 海路出口有湾仔市场，以及以湾仔市场为中心 • 的临街商业群及露天市场
• 轨道交通 •> 规划中的南湾大道地下未来有轨道交通2号线， • 项目东侧将设有站点
•城市快速 路
•城市主干 道
•城市次干 道
• 口岸交通
•> 项目紧邻的湾仔口岸，07年口岸通行量约60万 • 人/年，目前2000多人次/天
•从项目周边物业现状来看，整体而言项目东侧城市景观较好；项 •目西侧目前多为老式居民房，未来会影响项目整体档次提升
27万m2
60万m2
2.2
绿化率
40% 45.80%
—— 45%
35%
物业形态
联排别墅、高层、酒店式公 寓、商业
高层、小高层
高层酒店式公寓+商业广场
高层酒店式公寓、酒店、会 所
住宅、商业、办公、酒店式 公寓
主力产品 3、4房 3、4房
—— 2、3房
——
•> 区域内酒店式公寓产品放量增大 •> 南屏地区住宅的集中开发将带动湾仔区域的住宅发展 •> 南屏地块不断刷新地王价格，未来区域房价将稳步攀升
•Source：珠海市统计局
•中短期内珠海的第三产业除旅游外将以服务珠海的工业发展为主 •，整体产业结构逐步实现升级
•第三产业结构 •2007（单位：1）
•第三产业发展阶段论
•1 •以餐饮、住宿 •和商业为主
•2 •以运输仓储、邮政、 •金融、地产和 •工商服务业为主
•3 •以金融、不动产 •和工商服务业为主