政策分享解读
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
07
政策解读
二、新型城镇化的建设导致城市人口增多导致房价上涨
财政部财政科学研究所原所长贾康则表 示，目前中国城镇化实际水平还不到 40%，要一路发展到70%，在这个高速 发展阶段里，房地产业必然是一个支柱 产业。对于房地产业“泡沫”一说，他 直言，现在主要的问题不是泡沫，而是 在经济下行过程中，房地产业的分化， 应该得到必要的制度建设和政策引领。
中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的 政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国 家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了20、30 年后开始生儿育女。开始需要房子了。而这才 发现，房子已经不够用了。因为人太多了。中 国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口 还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。 有业内人士认为，80后生育高峰的自然循 环与二胎政策放松的叠加，将使中国在2015年 前后迎来建国以来的第四次婴儿潮，且有望维 持到2022年前后。据华泰证券统计结果显示， 2015年、2016年，单独二胎政策带来的婴儿 出生增量约为200万人，2017年约为160万人， 2018、2019年约为120万人。 江西省已于2014年1月18日正式开始实施单独二胎政策
11
政策解读
五、发商技术革新导致房价上涨
没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子 越造越好，绿化、设计、朝鲜、风水、保温 墙、物业管理等等这次导致次品房越来越少。 万科全屋新风系统 会“呼吸”的房子，有效解决室内空气污染 一、正负压整体换气更彻底，可持续、高效地为室 内提供人体所必须的新鲜空气，对人体健康和儿童 成长发育有利； 二、整体换气无死角，可有效地减少或消除厨房和 卫生间的异味； 三、减少或消除由于长时间通风不畅而导致的室内 墙壁、家具、衣物的发霉现象； 四、静音型专用风机，实现高效静音。
1998
1999 2000 2002 2004 2006 2008 2010
土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有 人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北 多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。
09
政策解读
近期政策分享与解读
万科城项目组 2015年3月
政策展示
李克强定调楼市：鼓励自住改善性住房需求,保持长期平稳健康发展
3月15日上午9时，第十二届全国人大第三次会议在 人民大会堂举行闭幕会。人大闭幕会后，国务院总理李 克强10时30分左右会见中外记者并回答提问。 李克强表示，中国城镇化进程还在加快，中国房地产 市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善 性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。 中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是 民生问题。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。 房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔， 有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们 要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制 宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产 市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善 性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。
2015年政府工作报告中关于房地产的表述包括：
加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造 580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。坚持分类指导，因地施策，落实地 方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 提升城镇规划建设水平。制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完 善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产 业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制
▲2015年的措辞为：“坚持分类指导，因地制宜，分城 实施，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性 住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年 之隔，已经天上地下换了人间，楼市基调发生了根本性 变化。“调控”淡出，“指导”上场，为2010年以来所 仅见。
01
政策展示
两会报告中关于楼市内容
16
政策解读
十、中国城市正处于大拆大建的高速发展期
君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进， 今天的一个城市，几年前的城区范围还很小， 三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快 速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大 量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并 且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能 城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城， 事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。
3.1、南昌地形地貌
南昌地区地处赣江抚河尾闾(lǘ)，全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，东北滨临 鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特 征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平 原。 10
政策解读
四、刚需旺盛导致房价上涨
政策展示
三个月以来央行第二次降息，再次降息0.25%
中国人民银行2月28日发布通知称，自2015年3 月1日起，将金融机构人民币贷款和存款基准利率各 下调0.25个百分点。成为三个月以来第二次降息。 具体而言，一年期存款基准利率将由2.75%下调 至2.5%，一年期贷款基准利率由5.6%下调至5.35%。 同时，央行表示将结合推进利率市场化改革，将金融 机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍 调整为1.3倍。 央行解释称，此次调整是根据当前经济基本面的 运行态势进行的适度微调，重点是继续引导社会融资 成本下行，稳健的货币政策取向并未改变。同时寓改 革于调控之中，扩大存款利率浮动区间，更充分地发 挥市场在资源配置中的决定性作用。
14
政策解读
八、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨
有分析人士认为，开征房产税是重交易 环节、轻保有环节的税收工具，虽然可 在一定程度上限制投机需求，但税赋容 易转嫁给购买者，变相推高房价。 目前我国房地产税收主要在3个环节： 开发环节、流通环节和保有环节。而房 地产市场上之所以投资投机成风，造成 房价过快上涨，一个很重要的原因就在 于房产持有成本过低。在房价上涨的预 期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑 将房子出租或尽快出售，而是待价而沽。
在2014年城市中国计划年度论坛上，国家发改委发展规划司司长徐林公开解读《国家 新型城镇化规划(2014-2020年)》在推进62个市县镇和2个省的新型城镇化综合改革试 点之外，目前发改委正在联合其他部门研究制定推进“三个1亿人”的城镇化实施方案.
08
政策解读
三、土地的稀缺性，土地是不可再生的
1996 1997
现在为什么所有人都关心房价了，因为人 人对它有需求。如果房价过高了，人们就 不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。 如果有市场，人人都需要，那房价一定会 继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个 人都想买房，每个人都想买房，所以每个 人又都看空楼市。每个人都在看，那房价 能不涨吗?
中国房地产市场的 需求是刚性的
17
谢谢
政策ຫໍສະໝຸດ Baidu示
二套房贷有望松绑：首付比例或迎5年来首度下调
2014的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的 “支持居民自住和改善性住房需求”。在楼市低迷时期， 一部分抱着穷人思维的真正刚需和改善性需求的人群是 不会，也不敢轻易出手的，他们一般只有等到房价上涨 期间才敢出手。所以要想真正启动楼市消费，2015年 给二套及二套以上购房贷款松绑，降低首套房甚至全国 范围内的二套及二套以上房屋首付比例，或许是重要的 举措。 二套房贷首付比例目前各地执行过严，6-7成的首 付标准，是在2013年楼市最火爆的时期出台的抑制性 政策，当时出台的目的是严格控制改善入市推高房价。 而目前从两会的政策基础看，未来将鼓励自住与改 善，这种情况下，过高的首付标准是不符合政策要求的， 所以回归到5成，将是政策的必然。 其次：政策出台的可能时间：从目前市场情况看，4 月份是最可能出台这一政策的时间点，房地产市场在逐 渐企稳，而两会后各项政策也会在4月份逐渐出台。 01
度改革，落实放宽户口迁移政策。
▲2015年两会，总理政府工作报告对今年的GDP增长定在7%，这是近年来GDP增长率任务目标 定的最低的一次。7%，这对房地产市场意味着什么？ ❶ 特大城市的限购不会全面去除，但结构性打开的可能行极大。北上广深全面放开限购风险较大 ，所以结构性放开，比如对高端房地产限购政策进行调整的可能性非常大。 ❷ 针对改善型需求的房地产政策口径进一步宽松的可能性加大。现在，央行正在评估房地产贷款 政策调整的可行性。 03
15
政策解读
九、城市人口增多导致房价上涨
中国市场经济前，户籍都是固定的，还有 些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍 政策一解除，有些人都不待农村了，这就 使城镇人口增多了，城市人口增多了。 随着两会召开，相关话题再次升温，“户 籍制度改革”被多家媒体列为“2015两会 十大看点”之一。据人民网舆情监测室统 计，两会开幕以来，截至3月11日，有关 户籍改革这一话题，媒体的报道量多达1.2 万余篇，论坛、博客4300余篇，在微博上 关于该话题的讨论量超过1.4万条。
央行连续两次降息，间隔时间不足百日，刺激力 度之大、决心之强，显示出了明确的货币宽松趋势。 自2000年以来，目前购房利率更是创下第二新低。伴 随连续两次降息，既刺激了购房者的买房需求，又缓 解了开发商的资金链，楼市“金三银四”或可期。
05
2015年房价必将上涨的十大铁证
政策解读
一、单独二胎的政策的实行 导致人口红利增长
01
政策解读
六、造房成本上涨导致房价上涨
土地的稀缺性导致地价逐步上升，而物 价、原材料价格上涨，农民工工资增长， 也导致造房成本提高。
13
政策解读
七、拆迁补偿无形增加导致房价上涨
江西省：房屋征收补偿不得低于“市场价”
3月1日起，《江西省国有土地上房屋 征收与补偿实施办法》正式实施。其 中规定，征收单位应将补偿方案在征 收范围内公布，征求公众意见，征求 意见期限不得少于30日。对被征收房 屋价值的补偿，不得低于房屋征收决 定公告之日被征收房屋类似房地产的 市场价格。房屋搬迁期限不得少于15 日,货币补偿款应当在补偿协议约定期 限内支付。
政策解读
二、新型城镇化的建设导致城市人口增多导致房价上涨
财政部财政科学研究所原所长贾康则表 示，目前中国城镇化实际水平还不到 40%，要一路发展到70%，在这个高速 发展阶段里，房地产业必然是一个支柱 产业。对于房地产业“泡沫”一说，他 直言，现在主要的问题不是泡沫，而是 在经济下行过程中，房地产业的分化， 应该得到必要的制度建设和政策引领。
中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的 政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国 家。这些人口在几年后恶性膨胀，过了20、30 年后开始生儿育女。开始需要房子了。而这才 发现，房子已经不够用了。因为人太多了。中 国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口 还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。 有业内人士认为，80后生育高峰的自然循 环与二胎政策放松的叠加，将使中国在2015年 前后迎来建国以来的第四次婴儿潮，且有望维 持到2022年前后。据华泰证券统计结果显示， 2015年、2016年，单独二胎政策带来的婴儿 出生增量约为200万人，2017年约为160万人， 2018、2019年约为120万人。 江西省已于2014年1月18日正式开始实施单独二胎政策
11
政策解读
五、发商技术革新导致房价上涨
没有任何一个开发商愿意造一个次品，房子 越造越好，绿化、设计、朝鲜、风水、保温 墙、物业管理等等这次导致次品房越来越少。 万科全屋新风系统 会“呼吸”的房子，有效解决室内空气污染 一、正负压整体换气更彻底，可持续、高效地为室 内提供人体所必须的新鲜空气，对人体健康和儿童 成长发育有利； 二、整体换气无死角，可有效地减少或消除厨房和 卫生间的异味； 三、减少或消除由于长时间通风不畅而导致的室内 墙壁、家具、衣物的发霉现象； 四、静音型专用风机，实现高效静音。
1998
1999 2000 2002 2004 2006 2008 2010
土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有 人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北 多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。
09
政策解读
近期政策分享与解读
万科城项目组 2015年3月
政策展示
李克强定调楼市：鼓励自住改善性住房需求,保持长期平稳健康发展
3月15日上午9时，第十二届全国人大第三次会议在 人民大会堂举行闭幕会。人大闭幕会后，国务院总理李 克强10时30分左右会见中外记者并回答提问。 李克强表示，中国城镇化进程还在加快，中国房地产 市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善 性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。 中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是 民生问题。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。 房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔， 有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们 要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制 宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产 市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善 性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。
2015年政府工作报告中关于房地产的表述包括：
加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造 580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。坚持分类指导，因地施策，落实地 方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 提升城镇规划建设水平。制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完 善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产 业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制
▲2015年的措辞为：“坚持分类指导，因地制宜，分城 实施，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性 住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年 之隔，已经天上地下换了人间，楼市基调发生了根本性 变化。“调控”淡出，“指导”上场，为2010年以来所 仅见。
01
政策展示
两会报告中关于楼市内容
16
政策解读
十、中国城市正处于大拆大建的高速发展期
君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进， 今天的一个城市，几年前的城区范围还很小， 三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快 速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大 量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并 且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能 城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城， 事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。
3.1、南昌地形地貌
南昌地区地处赣江抚河尾闾(lǘ)，全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，东北滨临 鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特 征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平 原。 10
政策解读
四、刚需旺盛导致房价上涨
政策展示
三个月以来央行第二次降息，再次降息0.25%
中国人民银行2月28日发布通知称，自2015年3 月1日起，将金融机构人民币贷款和存款基准利率各 下调0.25个百分点。成为三个月以来第二次降息。 具体而言，一年期存款基准利率将由2.75%下调 至2.5%，一年期贷款基准利率由5.6%下调至5.35%。 同时，央行表示将结合推进利率市场化改革，将金融 机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍 调整为1.3倍。 央行解释称，此次调整是根据当前经济基本面的 运行态势进行的适度微调，重点是继续引导社会融资 成本下行，稳健的货币政策取向并未改变。同时寓改 革于调控之中，扩大存款利率浮动区间，更充分地发 挥市场在资源配置中的决定性作用。
14
政策解读
八、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨
有分析人士认为，开征房产税是重交易 环节、轻保有环节的税收工具，虽然可 在一定程度上限制投机需求，但税赋容 易转嫁给购买者，变相推高房价。 目前我国房地产税收主要在3个环节： 开发环节、流通环节和保有环节。而房 地产市场上之所以投资投机成风，造成 房价过快上涨，一个很重要的原因就在 于房产持有成本过低。在房价上涨的预 期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑 将房子出租或尽快出售，而是待价而沽。
在2014年城市中国计划年度论坛上，国家发改委发展规划司司长徐林公开解读《国家 新型城镇化规划(2014-2020年)》在推进62个市县镇和2个省的新型城镇化综合改革试 点之外，目前发改委正在联合其他部门研究制定推进“三个1亿人”的城镇化实施方案.
08
政策解读
三、土地的稀缺性，土地是不可再生的
1996 1997
现在为什么所有人都关心房价了，因为人 人对它有需求。如果房价过高了，人们就 不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。 如果有市场，人人都需要，那房价一定会 继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个 人都想买房，每个人都想买房，所以每个 人又都看空楼市。每个人都在看，那房价 能不涨吗?
中国房地产市场的 需求是刚性的
17
谢谢
政策ຫໍສະໝຸດ Baidu示
二套房贷有望松绑：首付比例或迎5年来首度下调
2014的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的 “支持居民自住和改善性住房需求”。在楼市低迷时期， 一部分抱着穷人思维的真正刚需和改善性需求的人群是 不会，也不敢轻易出手的，他们一般只有等到房价上涨 期间才敢出手。所以要想真正启动楼市消费，2015年 给二套及二套以上购房贷款松绑，降低首套房甚至全国 范围内的二套及二套以上房屋首付比例，或许是重要的 举措。 二套房贷首付比例目前各地执行过严，6-7成的首 付标准，是在2013年楼市最火爆的时期出台的抑制性 政策，当时出台的目的是严格控制改善入市推高房价。 而目前从两会的政策基础看，未来将鼓励自住与改 善，这种情况下，过高的首付标准是不符合政策要求的， 所以回归到5成，将是政策的必然。 其次：政策出台的可能时间：从目前市场情况看，4 月份是最可能出台这一政策的时间点，房地产市场在逐 渐企稳，而两会后各项政策也会在4月份逐渐出台。 01
度改革，落实放宽户口迁移政策。
▲2015年两会，总理政府工作报告对今年的GDP增长定在7%，这是近年来GDP增长率任务目标 定的最低的一次。7%，这对房地产市场意味着什么？ ❶ 特大城市的限购不会全面去除，但结构性打开的可能行极大。北上广深全面放开限购风险较大 ，所以结构性放开，比如对高端房地产限购政策进行调整的可能性非常大。 ❷ 针对改善型需求的房地产政策口径进一步宽松的可能性加大。现在，央行正在评估房地产贷款 政策调整的可行性。 03
15
政策解读
九、城市人口增多导致房价上涨
中国市场经济前，户籍都是固定的，还有 些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍 政策一解除，有些人都不待农村了，这就 使城镇人口增多了，城市人口增多了。 随着两会召开，相关话题再次升温，“户 籍制度改革”被多家媒体列为“2015两会 十大看点”之一。据人民网舆情监测室统 计，两会开幕以来，截至3月11日，有关 户籍改革这一话题，媒体的报道量多达1.2 万余篇，论坛、博客4300余篇，在微博上 关于该话题的讨论量超过1.4万条。
央行连续两次降息，间隔时间不足百日，刺激力 度之大、决心之强，显示出了明确的货币宽松趋势。 自2000年以来，目前购房利率更是创下第二新低。伴 随连续两次降息，既刺激了购房者的买房需求，又缓 解了开发商的资金链，楼市“金三银四”或可期。
05
2015年房价必将上涨的十大铁证
政策解读
一、单独二胎的政策的实行 导致人口红利增长
01
政策解读
六、造房成本上涨导致房价上涨
土地的稀缺性导致地价逐步上升，而物 价、原材料价格上涨，农民工工资增长， 也导致造房成本提高。
13
政策解读
七、拆迁补偿无形增加导致房价上涨
江西省：房屋征收补偿不得低于“市场价”
3月1日起，《江西省国有土地上房屋 征收与补偿实施办法》正式实施。其 中规定，征收单位应将补偿方案在征 收范围内公布，征求公众意见，征求 意见期限不得少于30日。对被征收房 屋价值的补偿，不得低于房屋征收决 定公告之日被征收房屋类似房地产的 市场价格。房屋搬迁期限不得少于15 日,货币补偿款应当在补偿协议约定期 限内支付。