亳州1亳州房地产市场调查报告

亳州1亳州房地产市场调查报告

2010年度市县调查队优秀统计调查分析报告评选推荐表亳州房地产市场调查报告

8月24至26日，我队按照总队布置，分别走访了市天

润、古井、友阳房地产开发经营企业及市房产局、房地产交易中心、建设银行个贷中心等房地产管理及金融服务部门，同时对有关业内人士和部分群众进行了调查，重点了解房贷新政前后企业销售、盈利、融资等方面的变化情况，现将调查结果汇报如下。

一、“新政”出台目前对亳州房地产市场影响不大。

1、亳州房价自今年4月份“新政”出台以来至今一直平稳上涨。新建房自新政出台前（年初1、2月份）每平方米2600元左右，新政出台前后的3、4月份稍作徘徊，以后继续上涨，至今已涨至每平方米3000元左右。部分新开楼盘均价已超出3000元以上。每平方米上涨400元左右，涨幅达15%。1至7月环比指数分别为101.6、101.5、100.5、101.3、100.4、101.3、99.8。整个上半年全处于上涨态势，进入7月环比才略有下降。

2、亳州房产市场上半年新建房投放量少，导致二手房价格暴涨。

上半年，我市新开盘的楼房极少，多为前期库存的尾盘，

总量不到10万平方米，仅有天润、盛世家和园等为数不多的几家，而一些新开发的楼盘或延期开发，或拖延开盘，直接导致亳州新建房房源不足。由于新建房投放量不足，二手房交易活跃，一些刚性需求的购房户不得不对二手房进行采购。1-7月，我市住宅二手房同比价格指数分别为124.6、132.3、141.9、148.3、147.5、148.2、146.1，环比指数分别为104.4、106.2、101.6、104.2、100.9、101.5、101.1，总体是价格逐月上涨，同比涨幅增长了近50%。

二、亳州房地产市场的主要特点：

1、起步晚，基数低。亳州自2000年划为地级市以来，距今刚好10年，而亳州真正意义上的房地产业发展始于2002年，距今也才8年时间。在此之前虽然也有几家房地产经营企业，但零零碎碎，没有几家像样的楼盘。2000年的时候，亳州的楼房每平米才600元左右，10年下来，涨到3000元，是新建市时的5倍。由于基数较低，涨幅相对较高。1至7月，我市房价同比指数为112.2，在全省位于第三位，仅次于马鞍山、黄山之后。

2、亳州的房地产发展经过建市十年的积累，目前正进入一个崭新的阶段。建市10年，亳州城市的发展目标逐渐明确，就是在加快城市化进程的大背景下，首先对区域中心城市加大投资建设力度，充分发挥区域中心城市对全市经济发展的带动作用。为此，亳州市在2008年新辟了25平方公里的南部新区作为城市发展的新目标。经过近二年的投资建设，目前各种路网电网等基础设施已经建好，一些大型建设项目如亳州师专、一中新校、市医院南院等也已经陆续完工启用，工业园区数十家工厂已经入驻，一个崭新的南部新城已经呼之欲出。新城以其完善的基础设施、优惠的投资政策吸引了省内外一些大型房地产投资企业进驻。如省内的国购集团，浙江鼎晟集团、鲁班公司等入驻亳州圈地开发。这些知名企业投资开发的房地产项目，相对于以前亳州的房地产项目，品质高，观念新，布局合理，配套完善，其价格也必将高于以往。

3、政府对房地产市场的管理较以往更规范。以前，亳州土地市场混乱，乱批地，乱建房现象较为严重，城市规划缺

乏监管。现在，政府加强了管理，严格控制土地供应，严格禁止私搭乱建。凡新批土地进入市场，必须经过“招、拍、挂”，因而土地价格也急剧上升。去年同期每亩地价在160万元左右，今年每亩升至300万元以上。今年魏武广场附近拍出的一块黄金地块每亩高达520万元，而去年同期比此位置还要“黄金”的沃尔玛商场地段还不到200万元。土地价格飙升之快让人咋舌。

4、亳州房地产总体上以刚性需求为主。亳州是一个城市发展刚刚起步的城市，全市有近600万人口，农业人口占90%以上，工业化、城市化任重道远。在这个漫长过程中，大量农业人口将转化为非农业人口，大批农村土地将转化为城市用地。因此，房地产业的发展将会是持久的，房地产发展前景广阔。政府对房地产业的发展也是积极鼓励的。现阶段，城市房地产需求以自住性需求和改善性需求为主，投资性需求和投机性需求为辅。这种刚性需求决定了我市的房地产价格将会是稳定的。上涨也将是逐步平稳上升。据调查，我市的房地产买家80%为本地人。

三、房贷新政对我市房地产经营企业的影响

1、房贷新政的出台，影响了购房者的预期，进而使企业开发房地产项目的速度放缓。据房地产企业负责人介绍，尽管我市房价走势一直上扬，但房贷新政出台后，购房的积极性明显受到影响，观望的多了，看房的人也较以前有所减少。由于房贷新政后续政策出台与否不太明朗，多数企业推迟了项目开发的进度，一些成熟项目的开盘时机也一推再推。

2、企业项目贷款已经停止，多数企业进入资金紧张状态。新政出台后，我市金融部门目前已经停止了企业项目贷款的运行，对于个人贷款购房，不仅提高了首付比例，而且延长了办理个贷的周期。目前首付比例已经由房价款的20%提高到30%，办理周期由过去的最多一周到现在的最少三周。由于项目资金借款的停止发放，企业新项目开发受到严重影响。我市天润房地产开发公司由于前期有销售，资金回笼较好，目前运营状况尚能维持，但也至多到年底。古井房地产开发公司目前状况较差，新开发的房地产项目瑞景家园由于项目资金贷款缺乏，目前停止运作，前期开发的项目天一阁

也在推迟开盘。据其负责人讲，如果没有集团的输血，房地产开发公司可能已经关门歇业。友阳房地产开发公司则销售尾盘，今年根本没有新项目开发。据业内人士透露，如果项目资金年内不松动，大多数企业则难以为继，无法继续支撑下去。

3、今年下半年至明年上半年亳州将迎来楼盘投放密集期。虽然房贷新政使房地产开发公司延迟开发或推迟开盘时间，但由于政策规定和企业自身资金回笼的需要，新建楼盘不可能无限期拖延，加上企业对国家房贷后续政策走向的逐渐明朗，企业将会在今年下半年和明年上半年集中释放房产库存。据调查，届时将会有近100万平方米的楼盘投放量。由于成本增大的原因，这些新释放的楼盘将会在价格上进一步上升，预计将达到4000元左右。

4、亳州房地产企业对行业发展前景不太乐观。尽管未来房价将会稳步上升，但多数企业认为，推动房价上涨的主因还是成本增加，企业本身的利润未见得有多少增长，不仅如此，由于亳州市是很不发达的三线城市，居民的收入水平增