烟台万象城定位报告

六大功能特区分别是城市商贸特区、城市政治金融特区、城市生活居住特区、城市商务 特区、城市体育文化特区、城市科教信息特区。 城市商贸特区：佳世客的强势进驻，拉开了商业巨头进驻埠岚商圈的序幕。埠岚商圈成为
了整个莱山区商贸中心的龙头，也是现阶段莱山最为繁华的商业中心。随着未来几年的发 展，会形成以埠岚商圈为核心，以滨海休闲商业和迎春大街商务商贸为辅助的大烟台城市 商贸中心。 城市政治金融特区：2001 年，烟台市政府迁至莱山区。紧邻项目以南，汇集烟台市政府 及其各行政机构，还包括银行证券等金融机构，是烟台未来的行政金融中心。 城市生活居住特区：莱山区东侧濒临黄海，冬暖夏凉，空气清新，是人居的理想之地。项 目以南地势平坦，汇集大规模的中高端居住社区，从以开发和未开发社区统计，未来三到 五年内莱山区将有超过 1000 万平米的住宅供应量，将有超过 50 万中高端消费人群。 城市商务特区：政府规划迎春大街中段将是未来莱山乃至城市的中央商务区，集办公、配 套商业、配套金融机构、行政机构与一体，将为莱山区域的发展注入更多的商务动力。现 阶段迎春大街沿线以及南山世纪大厦、黄海臵地广场、润利国际大厦、第三城等商务大厦 群起，商务氛围日益浓厚。 城市体育文化特区：主要包括体育文化公园、烟台国际博览中心、烟台市体育公园。区文 化公园项目位于体育公园西侧，具有文化消费、文化产业、文化旅游等多种题材和特征。 烟台国际博览中心项目包含了规模性的会展功能及五星级酒店、商务办公的配套。烟台市 体育公园已经具备承办大型赛事的设施及功能。围绕集聚区，规划建设一批与文化会展产 业相适应的新项目，进一步拓展我区文化体育会展业领域，打造全市文化体育会展业发展
（详见附件二《烟台市商业市场现状及发展分析》）
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莱山篇
烟台城市向东，烟台消费向东
政治中心、文化中心在东部，居住中心、消费中心在东部， 祥隆•万象城，挺进东部新都市战略核心区。 荣耀一座城市的商业新纪元从此开启！
莱山区位： 大烟台地理中心 战略价值凸显
莱山区位于烟台东南部，北靠黄海，南接大面积的住宅及城市功能区。 烟台五区之中，莱山区的位臵最为显要，处在芝罘区、福山区、开发区、牟平区的中央， 交通发达，到达各区均比较方便，汽车东站承载了通往威海、牟平和各县级市的主要交通中转 和发车任务。 随着烟威地区联系的日益紧密，莱山的区位更显得尤为重要，因其处于烟威之间，逐渐成 为烟威两地的枢纽。 在烟台与周边城市的联系中，莱山的优势也将更加明显。主要交通线路通畅，有同三高速、 绕城高速等主要线路。
2402.1 亿元，超过济南市，紧跟青岛市，位居山东省前二。07 年，GDP 达到 2878.97 亿元， 在山东省仅次于青岛，在全国各大中城市 GDP 的排名中位列第 19 位，在全国“城市综合实力 50 强”中列第 30 位。
烟台是中国近代工业发祥地之一。 目前已形成了包括电子、轻工、食品、纺织、机械、建材、冶金、化工、煤炭等门类比较 齐全的工业体系，特别是新兴的高新技术产业已经成为推动烟台经济发展的新支柱。主要工业 产品 2000 多种，其中 600 多种远销 100 多个国家和地区；全市各类工业企业 3 万多家；全市 利税过亿元的企业达到 18 户，跻身全国 500 强行列的企业达 20 户，上市企业已有 15 家如美 国通用、韩国 LG、德国汉高乐泰、日本三菱等。 旅游业带动消费品市场飞速发展。 作为一个闻名全国的著名沿海旅游城市，假日消费、旅游消费也进一步促使了消费品市场 的繁荣稳定，为交通、酒店旅业、餐饮、零售商业、休闲产业等带来了活跃繁荣的局面，带动 了消费品市场销售额的快速增长，为烟台经济发展锦上添花。 在城市经济发展的大繁荣基础上，投资烟台，必将为创富之路掀开生机勃勃的全新一页！
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祥隆〃万象城定位方案
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烟台向东 祥隆•万象城承载城市发展使命， 在东部核心主引城市发展未来。
一座城市的发展，不能没有标志性建筑来体现， 它们记录着城市意象，记录着城市经济发展历程和文化流向。
商业繁华之所，往往成为代言城市发展的重要指标， 在最核心的位臵，“聚集”最好的商业， 代表着城市经济发展的最高水平， பைடு நூலகம்大的财富效应主引城市发展未来。
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烟台旅游： 山海仙境〃葡萄酒城〃魅力烟台 烟台，全国著名的沿海旅游城市之一。 63 个大小基岩岛屿，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽无匹。 烟台旅游品牌以“山海仙境〃葡萄酒城〃魅力烟台”的核心价值为世界所熟知，主要由蓬
莱、长岛、龙口和市区“3+1”旅游强势板块组成，开发海上游、陆上游、都市游和大南山景 区四条精品旅游线路。
同时，也是受到芝罘区地理位臵的局限，以及中高端消费人群向东部迁移，该区域的商业 扩容与提升受到影响，商业的发展也受到限制，发展空间已经很小。
商贸企业大而不强，新型流通业态的发展和流通领域对外开放明显滞后。 规模最大的三站批发市场，2007 年交易额为 50 亿元以上，规模最大的骨干商贸企业振华 集团包括振华商厦、振华购物中心、振华购物广场等，销售额不足 20 亿元。 目前只引进了沃尔玛、大润发、百盛三家国际知名商业企业，而且由于市中心的区位限制， 商业企业的发展不均衡。 与周边城市相比相对落后。烟台市在经济总量、人文环境、居民生活习惯等各方面与周 边青岛市、大连市具有相似性，但在商业发展上却相对落后。
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2007 年山东省城市 GDP 前四强：青岛市、烟台市、济南市、潍坊市 固定资产投资额前四强：青岛、烟台、潍坊、济南 （详情见附件一《烟台宏观环境分析》）
烟台规划：
以东部为核心引爆城市发展
烟台雄踞山海之间，规划为滨海组团式的大城市空间。 烟台城市规划将山海结合，组成烟台滨海组团式大城市的空间，以烟威、烟青、烟福一级 干线公路为轴线，拓展东西两翼，即开发区和莱山区。以天然河流、山体和永久性绿化带分隔， 组成滨海组团式大城市的空间结构。 烟台下辖芝罘、福山、莱山、牟平、经济技术开发区 5 个区及莱州、龙口、蓬莱、招远、 栖霞、海阳、莱阳 7 个县级市和长岛县。其中，芝罘区规划为商业、居住中心；莱山区规划 为行政、金融、居住、商务、体育文化中心；福山区规划为工业中心；开发区规划为外向型、 现代化工业中心；牟平区规划为休闲、娱乐、度假中心。
莱山综述： 承载万千宠爱 发展空间无限
2002 年，烟台市政府搬迁至莱山区，随之将莱山区定位成以商务、行政、文化、教育、 高新技术为主的烟台市中央核心区。7 年来，烟台市政府不断加强莱山区的大型配套工程建设， 已经形成了以大学城、市政府行政中心、会展中心、体育中心、广电中心、商业副中心等，万 千宠爱集于一身。
莱山区地势平坦，地域开阔，通过烟威高速与威海紧密相接，依山靠海，依据固有的地 形特点，逐渐形成了“一点三线”的发展格局：
一点：政府功能区——市政府、国际会展馆、体育公园、学校、广电局等； 三线：港城东大街、迎春大街沿线：莱山繁华的商业兼居住区；观海路两侧：将形成莱
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山高档居住生活区；滨海路沿线——城市形象展示区，形成斑斓漫长海岸。
烟台商业现状 城市发展与商业设施反差巨大。 烟台市 2007 年全市实现社会消费品零售总额 829.7 亿元，巨大的消费能力与落后的商业
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设施形成很大的反差。 过多依赖芝罘区商业中心，区域分布严重失衡。 现有烟台市区主要商贸企业均集中在芝罘区中心广场 1 公里范围内，在中心形成现有的两
大芝罘区商圈——南大街商圈和青年路商圈，它不仅辐射烟台五区和周边县市，甚至成为烟台 的城市形象的代表，然而商业业态落后，设施老化，无专门停车场，发展空间受到严重制约， 形象方面带来负面影响。
莱山规划 “六大片区”+“六大功能区”+旅游休闲观光圈=大烟台核心区
六大片区包括中心城区区片、黄海新城区片、滨海新城区片、南部工业城区片、空港新 城区片、滨河新城区片。
旅游休闲观光圈充分发挥我区得天独厚的山、海、河旅游资源的优势，沿滨海路、辛安 河、南部山区、夹河、大南山区域，本着档次高、功能全的原则，科学规划、合理布局，整合 资源要素，改造提升现有旅游项目，规划发展一大批新建项目，做好点线结合文章，全力打造 环绕全区集旅游、休闲、娱乐、度假、购物于一体，具有较高知名度的旅游休闲观光圈。
烟台，城市定位为集旅游观光、休闲度假、商务会展并重的中国最佳休闲度假城市和国际 旅游目的地。
烟台，山东环渤海地区最具潜力的魅力都市。 烟台地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海的独特 地理位臵，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。 2007 年，烟台市总人口人口为 646.82 万人。全市土地面积约 13700 平方公里，市区面积 2643 平方公里，全市海岸线长 909 公里。 烟台，中国首批沿海开放城市之一。 近年来一直以蓬勃的发展态势而著称，商业贸易十分繁华。自 2006 年以来，各项综合指 标均已超过省会济南、仅次于青岛，商业活动之活跃、消费能力之强、资金流转之快可见一斑； 2006 年 11 月，更被世界银行评选为中国六大投资环境“金牌”城市之一，充满了经济活力与 无限商机。
城中心背山面海，地域狭长，其他各区各有限制，城市扩容还看莱山。 芝罘区为烟台老城中心区，面海背山，地域狭长，南大街、北大街两条干道承载着东西 主要的交通压力。 随着城市的发展、外来人口的增加以及城市车辆的增多，交通问题越来越严重；另外狭长 的地形也限制了城市的进一步扩容，另外对于老城市来说，形成更多城市发展过程中的遗留问 题，如城市拆迁、环境污染、区域功能成型等，都影响了城市发展。尤其是幸福区域，重工业 过多，环境污染严重，房租低，外来人口居多，造成社会治安较差。 开发区与福山自成一体，居烟台西部，是机械制造业、电子业、汽车制造业的主要厂区； 牟平区远在烟台南部郊区，无城市扩容的先天条件。 莱山区地势平坦，先天条件优越，无老城发展的遗留问题，政府大手笔规划主要城市发 展功能区，进一步丰富了城市发展的主要条件，具备了更多成为烟台将来城市中心的素质。
从“魅力城市”到“文明城市”；从“旅游城市”再到“金牌城市”，烟台正以稳健而快 速的步伐，走向让世界瞩目的高峰！ 烟台城市名片： 最佳中国魅力城市 中国人居环境奖城市 全国优秀旅游城市 全国科教兴市先进城市 全国文化模范城市 国家环境保护模范城市 全国文明城市 …………
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祥隆•万象城，顺应城市向东的发展政策， 在莱山核心商圈，在烟台新都市核心，
以强势的气度和魄力，打造超百万平米 LandMark 级百年建筑。
22 万平方米城市 Shipping Mall 容纳世界的精彩，绽露城市繁华！
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内部资料
第一部分 区位篇
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烟台篇
烟台印象：
环渤海明珠〃金牌城市〃投资热土
万象城商业机会 以 shopping mall 的模式，革新烟台人的消费习惯！ 平均消费能力最高的莱山区仅有佳世客进驻，在莱山发展日益崛起的今天，亟需具有一定
规模，商业模式先进的总和商业体出现，祥隆万象城顺应城市发展之大势，以先进的 Shopping Mall 商业模式，打造城市次中心的核心商圈，未来发展成为烟台真正的城市中心的核心商业。
世界知名国际性例会：国际果蔬〃食品博览会、国际美食博览会在烟台举办，还有国际葡 萄〃葡萄酒节、中国烟台苹果节、蓬莱和平颂三大主题类展会，更使得烟台被世界人民所熟知。
2007 年，烟台全年共接待海内外游客达 2029.67 万人次，旅游总收入近 200 亿元，成为 名符其实的“中国优秀旅游城市”。
烟台经济： 中国重点开发的环渤海经济带最具活力和发展潜力的地区。 烟台是一个以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。 历经全速发展，烟台的经济多年来一直保持着稳定增长的势头，在 06 年，其 GDP 达到
在环境方面，塑造生态级的购物公园，让购物成为一种享受。 在商业模式方面，将引进顶级百货、品牌超市、国际院线及流行前线等全方位复合业态， 塑造真正的城市 shopping mall，升级烟台人的消费模式。 在交通方面，依托外部观海路、清泉路的畅达交通，结合项目内合理的交通动线，以及 充足的停车位，都将为商业购物最大的方便。