第一章 土地价格的概念

第一章土地价格的概念

考点1：土地价格的内涵与外延

1、土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。

2、土地价格存在的根源是绝对地租。

3、决定土地价格主低的主要因素是级差地租。

4、完整的土地价格定义应当包括估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型等内容。

5、我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。

6、一般来说，土地价格具有如下特点：土地价格高低不由生产成本决定;土地价格形成时间长且相对比较困难;资本有机构成的提高导致地价呈上升势态;土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低和利息率的大小。

考点2：我国土地价格的形式

1、这样一系列的不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，就构成了整个商品价格体系。

2、地价管理的作用：防止地价暴涨、防止地价暴跌、防止国有土地收益流失。

3、地价管理政策要与相应的地价管理制度相配合，在土地市场上才能发挥作用。

考点3：土地价格的主要特征

1、土地价格是权益价格。

2、土地价格不由生产成本决定。

3、土地价格主要由土地需求决定。

4、土地价格呈现上升趋势

5、土地价格具有明显的地域性

考点4：土地价格的类型

1、按土地权利分类：(1)所有权价格;(2)使用权价格;(3)租赁权价格;(4)抵押权价格;

2、按土地价格形成的方式：(1)交易价格;(2)评估价格(交易底价、基准地价、课税价格 ;

3、按政府管理手段：(1)申报地价;(2)公告(示)地价：

4、按土地价格表示方法：(1)土地总价格;(2)单位面积地价;(3)楼面地价

考点5：我国现行地价体系

1、从宏观到微观，我国的地价体系基本上可以用等、级、价进行概括。其中“等、级”偏重于对土地自然质量的评价;而“价”则更偏重于对土地经济价值的评价。

2、从宏观到微观，在土地等、级、价体系中，土地等别处于最宏观的层面，级别次之，而地价则处于微观层面。

3、从土地自然质量到土地的经济价值，在土地等、级、价体系中，“等、级”偏重于对土地自然质量的评估;而“价”更偏重于对土地经济价值的评价。

4、按照管理需求，我国的地价体系如下：

(1)宏观管理需求层面

※土地等别，包括城镇土地等别、农用地等别;

※土地级别，包括城镇土地级别、农用地级别;

※基准地价，包括城镇基准地价、农用地基准地价;

※标定地价(城镇)

※最高(最低)限价，包括工业用地出让最低限价、居住用地最高限价(两限房使用)

※监则地价

(2)微观管理需求层面

※出让涉及地价，包括出让底价、出让成交地价;

※土地出租涉及地价，包括国有土地租金、国有土地所有权收益;

※企业改制涉及地价，包括作价出资(入股)地价、授权经营地价;

※划拨土地涉及地价，包括划拨转让地价、划拨补交出让金;

※土地收购储备涉及地价，包括国有土地收购价格、国有土地拆迁补偿标准、农用地征收补偿标准

※集体土地流转涉及地价，包括农用地流转价格、集体建设用地流转价格

考点6：我国土地价格的主要类型

1、按管理层次划分：(1)基准地价;(2)宗地地价。基准地价是分用途的土地使用权的最高出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性的特点。其作用是;反映土地市场中的地价水平及期限变动趋势，为地价管理提供依据;为国家征收土地使用税提供依据;引导土地合理利用和流转。

2、按土地产权性质划分：(1)土地所有权价格;(2)土地使用权价格

3、按土地开发程度划分：(1)毛地价格：毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地。

(2)生地价格：生地是指未进行征地补偿的新区土地。指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。一般说，毛地价和生地价由出让金、城市基础设施配套建设费构成，不包括拆迁补偿费或征地费;(3)熟地价格：是指政府出让经过三通一平或五通一平或七通一平，可直接开发利用的土地。

4、按地价构成划分：城市建设配套费;征地拆迁开发费;土地开发费

5、按交易方式划分：(1)收购地价：收购方式可分为征用、收回、收购、置换;(2)划拨地价、出让地价、承租地价：一级市场中的主要地价形式;(3)出租价格、转让价格、抵押价格：二级市场形成产生的主要地价形式;(4)入股价格：起源于国有企业改革，一般适用于占地面积较大、经营效益好、竞争能力强、开发前景好。

6、按地价形式和目的划分：(1)评估地价;(2)交易地价;(3)政策性地价;(4)征地区片综合价。基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。

第二章土地价格影响因素

考点1：一般因素(宏观上)

1、影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素、个别因素。

2、概念：一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素。对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

(1) 行政因素：国家政策对土地价格的干预。土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制行政隶属变更等。

(2) 人口因素：人口状况是最主要的社会经济因素。人口密度、人口素质、家庭人口购成。

(3) 社会因素：政治安定状况;社会治安状况;房地产投机、城市化进程

(4) 国际因素：国际经济状况、国际政治因素。

(5) 经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平;物价变动;利率水平

考点2：区域因素

1、繁华程度。

2、交通条件。

3、基础和公用设施条件。

4、环境质量。人文环境和自然环境。包括地质、地势、坡度、风向、空气、嗓声污染程度等及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境。

5、城市规划限制。区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制。如：住宅注重环境优美、商业注重营业环境和收益状况;工业注重交通运输和水、电等条件。

考点3：个别因素(宗地本身的条件和特征)

1、面积。

2、宽度。

3、深度;

4、形状;

5、坡度;

6、宗地基础设施条件;

7、宗地临街状况。、

8、城市规划限制：容积率、建筑高度、建筑密度、宗地用途

9、土地使用年限。

考点4：主要地价影响因素的作用规律

1、一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响;

2、区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。

3、个别因素是决定同一均质地域内地块差异的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。

考点5：不同用途地价影响因素的特点

1、商业：区位、商业聚集规模、交通方便度、相对位置。

2、居住：自然环境、人文环境、公共服务设施、公共交通条件;

3、工业：交通条件、基础设施、工业聚集度、产业方向;

4、农业：气候环境、土壤条件、水资源状况、水土污染、农用地基本设施状况、距城市的距离、农产口市场供求。