合肥城市理解

合肥经济技 术开发区
新港工业园
东部产业集聚区：以包河工业园、合肥循 环经济示范园为主体，重点发展汽车配件 、新型化工、钢铁深加工、机械制造、农 产品加工、商贸物流等产业。 代表企业：江淮汽车、国风集团、南翔汽 车城、中盐红四方等
合肥市工业主导地位日益突出，合肥市产业外迁趋势明显，呈片状分布，大部分分布在合肥西部、西南、 北部工业片区。 合肥产业外迁促使产业人口随之向主城之外流动，住宅市场刚需刚改客户群体向合肥主城区外围转移。
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5、城市产业
60.00% 53.90% 50.00% 41.20% 40.00% 39.40% 39.30% 40.62% 55.10% 55.30% 55.30% 55.70% 54.73%
排名 1
城市 上海 南京 武汉 杭州 苏州 无锡 常州 长沙 合肥 南昌
一产比重 0.53% 2.54% 3.48% 9.17% 1.66% 1.91% 2.83% 4.06% 4.65% 5.01%
核心区域土地以及大宗土地依然竞争较为激烈；市郊及市区外围土地分化严重，捡漏机会
出现。
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2、土地市场——未来3-4个月土地供应
34 33 36 35 15
新站区8宗土地共986亩
22
21
20
庐阳区8宗土地614亩
30 32 31 29 17 18 16 19
40 39
蜀山区2宗土地314亩
瑶海区4宗土地共330亩
土地拍卖开始出现降温，不再出现新的地王，房地产调控目标初步实现。 严格土拍新政开始执行，外来企业机会凸显且参拍企业增多，本地及深耕合肥的外来房企 资格被限，各开发商多采用联合参拍、借壳等应对措施，合作开发形式逐渐成为主流。 开发商开始出现分化，观望情绪抬头，土地出价能力减弱，部分房企（如旭辉，以合作借 壳形式参拍5宗土地）以多参拍试水为主，等待合适的出手机会。
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2、土地市场
10月2日前为投资高峰期，地王频出，主城部分优质地块带动周边区域快速、高价出地。市区土地价格全 面超越1万元/平，2017年房价将进入2万时代。 10月2日限购及土地新政后，在政府加大土地供应及限制部分房企土拍资格的情况下，土地价格小幅下 跌，市场存在一定的捡漏机会。
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2、土地市场——10月底土地拍卖总结（限购及土地新政后）
2 3 4 5
30.00%
20.00%
6 7
4.90% 5.70% 5.50% 5.30% 5.00% 4.65%
10.00%
8 9 10
0.00% 2010年 2011年 第一产业 2012年 第二产业 2013年 2014年 2015年 第三产业
合肥长期坚持“工业立市”，第二产业占主导地位，未来5年合肥市还将以二产为主导， 第三产业在现有基础上将有所提升。
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1、城市概况
向西
向 南
合肥市“1331”规划 战略及十三五规划
GDP （亿元） 2010年底合肥 2015年底合肥 2020年底合肥 （十三五规划） 2703 5660 市域总面积 （平方公里） 7055 11408 城市建成区 （平方公里） 约339 约405 常住人口 （万人） 约570 约779 主城区人口 （万人） 约335 约400 城市化率 约66% 约70.4% 累计固定资产投资（亿 元） 十一五 9511 十二五 23625
瑶海区
新站区 合计
4
8 40
330
986 5226

本次合肥土委会通过地块预计将会在3-4个月左右推出。近期推地会集中于滨湖区、新站区、庐阳区和高新区。 本次40宗地5226亩全部推出，计容面积约765平米，其中住宅约4950亩，计容面积约690万平米。
2016年1-10月 合肥市区住宅土地面积 合肥市区住宅计容面积 约3250亩 约460万平米 2016年11月—2017年2月 预计4950亩 预计690万平米 合计 约8200亩 约1150万平米
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5、城市产业
西部产业集聚区：以国家级高新技术产 业开发区为主体，重点发展智能家电、 新能源、生物医药等高科技产业。 代表企业：科大讯飞、格力、美的、美 亚光电、大陆轮胎、长安汽车等。 北部产业集聚区：以新站综合开发试验 区为主体，重点发展新型平板显示、纺 织服装、机械加工等产业。 代表企业：京东方、长虹、彩虹、中 车、乐凯、国轩高科等
二产比重 34.65% 41.62% 47.53% 42.64% 51.12% 51.02% 50.15% 54.26% 54.73% 58.73%
三产比重 64.8% 55.8% 49.0% 48.2% 47.2% 47.1% 47.0% 41.7% 40.62% 36.3%
39.20%
39.20%
地铁加速建设
自2016年年底地铁1号线开通起，合肥进入地铁时代，至2020年合肥1-5号线陆续开通运营，支撑合肥的大跨越、大发展，远 期规划共15条地铁线。 7
4、城市人口

合肥城市人口增长较快，尤其是主城区人口，十二五年均增长约13万人，城市人口吸纳能力不断增强。 未来5年合肥主城区人口年均增加超20万人，快速的人口导入将为房地产市场提供更强劲的动力。 合肥城市化进程相对较慢，刚达70%，城市人口开始步入从主城区向郊区流动阶段。
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2、城市经济
合肥GDP增长率表现突出，预计2020年GDP将突破万亿，城市经济加速发展。 合肥属于典型的投资拉动型城市，未来5年将继续投资4万亿，房地产投资将持续增加。 合肥以工业为主导，与南京、苏州相似，发展稳定，房地产投资占比合理且有成长空间。
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3、城市交通
高铁飞速发展
合肥已开通合宁、合武、合福、合蚌等4条高铁线路，还将有京九高铁、商合、合杭、合西、郑合、合定连、合安城际等7条高 铁线即将开通，合肥将成为全国铁路密度最大的省会城市之一，合肥“米”字形高铁网逐渐成型。
滨湖及环巢湖区域 国际化都市、政府重点打造 高端改善
随着合肥产业外迁及中心城区价格增长，合肥住宅市场逐渐形成一核两极多组团的客群结构：
一核：核心区域（政务区、包河蜀山庐阳瑶海等二环内的老城区）将形成高端改善客群聚集区。
两极：高新区（优越景观及众多高收入人群）、滨湖区（国际化都市及政府重点打造）形成高端改善客群聚集区。 多组团：核心区外围产业聚集带形成市区外溢及周边县市、省内客户进城刚需及刚改客群聚集区。
新站综合开 发试验区
肥东经济开发区 蜀山经济开发区
双凤经济开发区
庐阳工业园
南岗科技园 合肥高新技术开发区 柏堰科技园 桃花工业园 包河工业园 合肥商贸物流开发区
合肥循环经 济示范园
西南部产业集聚区：以国家级经济 技术开发区为主体，重点发展家 电、汽车、装备制造等产业。 代表企业：联想PC、日立电机、江 淮汽车、海尔、格力、合力叉车等
28
27
13 14 12 37 38
24
26
25
高新区3宗土地共631亩
政务区2宗土地共199亩
包河区2宗土地共440亩
23
3
5 4 6
7
8
滨湖区11宗土地共1712亩
9 11 1 2 10
16年11月—17年2月推地
2、土地市场——土地供应增加
区域 政务区 滨湖区 庐阳区 蜀山区 高新区 包河区 预推土地数量 2 11 8 2 3 2 土地面积（亩） 199 1712 614 314 631 440
突破10000
11408
500—550
900—1000
500—550
超75%
十三五 40000
合肥发展主方向是向西、向南发展，全面拥抱巢湖，大力发展环巢湖区域，构建区域性大都市圈。
5年后GDP超万亿、主城区面积扩大近一倍、主城区人口每年增长超20万、5年累计4万亿固定资产投资等 目标，合肥已进入大跨越发展、城市大扩容的快速增长阶段。
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4、城市人口
高校、研究所、高科技企业众多，给合肥带来大量高端人才
合肥拥有近60所高等院校，2015年在校大学生达62万人，毕业生16.2万人，其中约50%以上留在合肥就业； 全市有省部级以上重点实验室和工程实验室150个，其中国家重点实验室12个；省级以上工程技术研究中心 132个，其中国家级（含分中心）7个；省级以上企业技术中心227个，其中国家级33个。 在合肥服务院士总数达72名，其中科学院士38人，工程院士33人，双院士1人。 国家级高新技术企业达1056个，2015年新认定363个。高新技术产业增加值1257.2亿元，占GDP的22.2%。
旭辉庐州府：10月限购后，该楼盘10月29日暗开3栋洋房，限购前蓄客110组客户，开盘当天有大 量客户失 去买房资格，加上观望情绪，最后仅剩40组客户。当天去化率40%不到。 华邦观筑里：11月加推12#，限购前认筹了有近500组，限购后有买房资格的仅剩160组左右，客户折损率 超65%，价格保持平稳。同时限购后客户来访量直线下跌，限购前每天70组以上，限购后每天仅20多组。 绿地御徽：预计11月初加推2#、5#、8#，限购后，蓄客量大幅减少，仅58组，大多客户无购房资格，同时 来访量下跌60%以上，之前购买欲较强 的客户转向观望状态。
合肥城市理解
2016年11月
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• 正文页
目录
一、城市分析 正文页 二、市场分析 三、发展战略
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一、城市分析
1、城市概况 2、城市经济 3、城市交通 4、城市人口
5、城市产业
6、城市客群 7、城市发展 8、城市小结
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1、城市概况
合肥 南京 上海
杭州
合肥定位为长三角城市群副中心城市、长三角I类大城市（与杭州、苏州并列），将成为长三角发展的 “第四极”。 合肥加速融入长三角，打造承接产业转移示范区，实现快速发展，将成为长三角辐射中西部的门户。
10月住宅销售数据为0，因政府控制备案数据，未更新备案数据平台。
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1、供需关系——限购后市场表现
限购后市场表现：从市场典型楼盘表现来看，限购后市场观望情绪浓，大量客户无购房资格被 拒之门外，合肥市区项目客户来访量下降明显，受政策影响前期认筹客户折损率较大。限购后 市区典型项目成交量将大幅下跌，但成交均价保持平稳。
城市的加速发展和人口的不断导入，将给合肥房地产发展带来发展巨大机遇。
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二、市场分析
1、供需关系 2、土地市场 3、库存预判 4、拿地预判 5、房企排名 6、房价预测
7、市场小结
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1、供需关系
住宅用地出让面积每年都小于住宅销售量，住宅市场供不应求。 16年土地成交楼板价超过住宅成交均价，未来合肥房价将加速上涨。

预计2016年将出让住宅用地8200亩左右，住宅计容面积约1150万平米左右，比前几年土地出让量增加50%，仅比近几年住宅 平均年成交量多20%左右，土地供应仍然处于可控范围内。
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6、城市客群
产业发展较 早，但发展缓 慢，县域人口 较多
人口密集型产业 集中进驻 人口导入强劲
产业发展起点 高，高科技产业 及从业人口快速 增长
一山两湖区域 景观优越，高 收入人群众多 高端改善
核心区 三产集中、配套成熟 高端改善
起步晚， 城区环境较差， 城市面貌亟需改善
产业集群较为成熟 商业配套有待提高 产业人口聚集度高
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8、城市小结
长三角副中心城市、安徽省单核城市，打造大湖名城，合肥Biblioteka Baidu入大跨越发展。
城市量级不断提高，人才吸附力不断增强，省外客户及投资客也在不断增多。
工业主导地位日益突出，随着产业外迁及中心城区价格增长，住宅市场逐渐形成一核
两极多组团的客群结构。
房地产市场政府干预度较强，发展平稳，没有大的波动，与城市发展速度不相匹配， 在长三角都市圈中属于价格洼地。
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5、城市产业
以庐阳区为代表的老城区： 为传统三产聚集区，金融、服 务业发展成熟。
政务区 依托合肥市政府，打造CBD商办集 中区，三产发展强劲。
滨湖区 省级行政办公区、CBD商务中心、金融 后台基地、旅游胜地为代表的国际化 都市，为安徽省建设的重点区域。
中心城区、政务区、滨湖区等将以行政办公、商业金融、文化娱乐、旅游等三产为主，从而 影响住宅市场高端客户群体向这些区域转移。
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6、城市客群
合肥为安徽单核城市，已定位为长三角城市群副中心城市，正处于加速发展期，城市影响力 快速提升，形成虹吸效应，省域客群逐渐增多，已形成“全省买合肥”的局面。
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7、城市发展
最新版合肥市发展格局
2016年8月底，合肥市出台《主体功能区规划》，将肥东县店埠镇、撮镇，肥西县上派镇、桃花镇和长丰县 双墩镇等5个区域划归合肥市主城区，将主城区扩展至规划三环区域。