城市地铁站点周边房地产开发模式研究

[摘

要]

城市地铁的快速发展，提升了地铁站点周边房地产的商业价值。但站点周边房地产的开发不同于普通房地产开发，涉及到站点的接驳、服务、管理等一系列的问题。从地铁站点提高房地产开发强度、改变土地的利用性质以及提升房地产的价值三个方面分析地铁站点对周边房地产的影响，进而研究国内外城市地铁站点周边房地产开发模式，提出重庆市可采用的两种地铁站点周边房地产开发模式，即物业联合开发模式与土地圈层开发模式。在此基础上，对重庆市小什字站点周边房地产开发进行实证分析，以期深入挖掘地铁站点的潜在价值，为地铁可持续发展提供理论基础。

[关键词]地铁站点；房地产；开发模式

Abstract:The rapid development of city subway enhances the real estate business value around the subway stations.But the development of the site surrounding real estate is different from ordinary real estate development,which involves a series of site connection 、

service 、management etc .It brings new problems in the field of real estate development.How to optimize the relationship between the site and the surrounding real estate and how to maximize the value of real estate become the face of each city present difficulties.Therefore,it is necessary to put forward the new model of real estate de －velopment around the subway stations and guide the healthy development of the city.Key words:subway station;real estate;development model [中图分类号]F407.9

[文献标识码]A

[文章编号]1002-851X （2014）08-0092-05

城市地铁站点周边房地产开发模式研究

*

■张

巍1，孙毅楠1，汤鸿飞2

（1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045；2.重庆市轨道交通集团，重庆400042）*基金项目：重庆市建设科技计划项目（CSTC 2011AC6159）

[作者简介]张巍，男，生于1967年，河南许昌人，教授，研究方向：工程项目管理。

1引言

我国城市地铁近几年得到快速发展[1]。截至2012年底，全国累计开通70条城市轨道交通运营线路（含试运营线路），总运营里程达到2064公里。随着大规模地铁建设的开展和线网覆盖水平的提高，地铁线路对沿线土地的影响，特别是站点周边房地产价值的影响，正在日益加深[2]。地铁站点周边已成为房地产开发的热点。

研究显示，地铁建成后，站点周边的房地产价值将提升30-50%[3]，城市地铁周边土地蕴含着极大的商业价值，如表1所示。但目前我国各大城市地铁站点的物业开发较为滞后，站点与房地产的一体化开发不完善，使得站点对人流的聚集作用不明显，导致房地产价值的利用未能达到最大化[4]。

地铁站点周边房地产开发不同于普通的房地产开发，其涉及到站点的接驳、服务、管理等一系列的问题,我国各大城市在这方面的研究较少，这在一定程度上影响了站点的功能和城市的组织结构。因此，在快速建设地铁线网的同时，应非常重视站点周边房地产的综合开发。

2地铁站点对周边房地产价值的影响

地铁站点对周边房地产的影响，一般在距离站点0-

500m 范围内[5]。从国内外一些城市的地铁建设情况来看，站点对周边房地产价值的影响主要表现在以下几个方面：2.1提高房地产开发强度

日本和我国香港、深圳等城市的土地开发经验表明，站点周边土地的高强度开发，不仅可以快速有效地疏导交

通，引导人流和车流的聚集，同时对站点辐射区域的人口、经济产生巨大的带动作用，在为居民出行提供便捷交通的同时，对城市的用地结构和城市空间发展产生重要影响。2007年香港总人口690万，其中约280万人居住在地铁沿线500米范围之内，港铁为香港超过40%的人口提供快捷便利的交通选择，站点周边人口的大量聚集，也为周边土地的高强度开发提供了良好基础。

表2显示国内外部分城市站点500m范围内房地产普遍采用高强度的开发模式，其中商业地产的容积率比住宅容积率高，而500m范围外，随着距离的增大，物业开发的容积率逐渐降低。

2.2改变土地的利用性质

地铁站点能够改变土地的利用性质，优化土地的功能结构。如法国里昂市政府规划部门曾在旧城东侧开辟了一个新区，由于第一条地铁只通过新区，于是出现了新区健康发展、旧城日渐萧条的局面；而当经过旧城的第二条地铁建成后，旧城又焕发了生机，恢复了往日的繁荣。在上海明珠线一期工程周边500米范围内，1999年的居住用地面积较1990年增长了14.85%。由于轨道交通增加了城市的可达性，居民可在城市更大的范围内活动，因此疏散了城市中心区的部分人口，使居住用地和工业用地分开，而商业和服务业将在轨道站点影响范围内高度聚集，最终实现城市土地的优化配置。

由于轨道交通的建设能够最大化地提升土地价值，在站点周边一定范围内往往会开发建设一些利润较高的产业，如商业、公寓、酒店、住宅等。轨道交通500m 范围内对商业用地的影响最大，其次是办公、居住、工业等。如上海市地铁站点500m范围内商业办公用地比500m外高8%左右，商业办公用地表现出明显的内圈集中分布的特点，而居住用地则表现出明显的外圈集中分布特点[6]。

2.3提升房地产的价值

地铁建设与地区经济的发展是相辅相成的。一方面，地铁引导大量人流聚集，能够带动站点周边地区的经济活力，为地区带来巨大的经济价值；另一方面，地区经济的发展，反过来又能增强轨道交通客流，加速地铁建设的发展。交通沿线地区的居住、商业、办公环境，因交通设施的修建获得改造的契机和动力。各个城市发展轨道交通时，无不希望它能带动城市的土地开发，引导城市发展。

地铁站点周边主要开发居住、商业办公楼盘，以及百货商店、娱乐服务设施等，由于站点带来的聚集效应，使得站点周边保持着高密度的人流，这些物业既可以享受地铁站点带来的大量人流，又为地铁站点提供丰富的配套服务，满足出行人流的各种需求，拥有巨大的开发潜力。由表3可以看出，近郊区地铁站点对周边房地产价值的提升一般在20%，远郊区也有10%左右，可见站点对房地产价值的影响巨大。

轨道交通在未来城市交通结构中的主导作用毋庸置疑，轨道交通对沿线土地利用结构调整的作用，不仅影响城市形态，更能够直接拉动房地产开发，拉动城市经济的发展。

表1国内地铁站点周边物业升值情况

城市线路（条）站点（个）里程（公里）物业升值情况

香港597168.8地铁开通后周边物业平均升值近50%

北京1723146510号线在建设的两年期间，物业升值大于100%上海14331567市中心地下空间商业物业增值300%

广州9164260.5初建增值15%-25%，开通后增值15%-25%深圳51311771号线皇岗站旁的时代广场10年间的升值高达500%（注：来源于左瑞丽，全国地铁房产升值报告）

表2国内外城市地铁站物业开发容积率

城市站点商业容积率（500m范围内）住宅容积率（500m范围内）站点外围容积率（500米范围外）香港中环12-158-105-8

深圳龙岗8-1010-144-9

日本银座10-156-104-10

上海人民广场14-167-125-7

（来源：柏景，《城市轨道交通沿线物业思考与实践》）