商贸城项目营销策略提报

城市之恋

睢县金大Ⅱ·义乌商贸城项目营销策略提报

2009年7月

第一部分：项目概述

项目基本面既有优劣势分析

项目基本面

【地理位置】项目位于睢县县城中心，处于中心大街两侧、睢州大道以北的十字路口

【人文位置】项目位于睢县县城现有可开发地块的黄金地段，周边各项生活配套齐全，未来商业氛围浓厚【项目组成】项目由底部二层商业和上部一栋小高层、七栋多层组成（耀发广场底下二层为独立自营商铺）

既有优劣势分析

[行销提示]价值支撑体系需要重构

本案“优势地段”与“产品接受度低，配套不具备优势”的矛盾组合，容易造成叫好不叫座。

为了迅速去化，应该从房市深层次驱动力研判出发，提炼出核心卖点，并进行附加值层面的价值支撑体系重构

第二部分市场研判

市场感知Array

随着宏观调控效果的逐步体现，房市冷暖感同身受，风云变迁提炼如下：

①潜在供应放大，供需矛盾恶化

②购房主力改变，有效需求收缩

③竞争分流加剧，客群收缩明显

市场研判

[睢县市场吸纳能力有限，进入结构过剩时代]

=〉概括睢县房市： 2007年引爆，价格攀升； 2008年延续，销售放缓；2009年，面临市场结构调整年

问题研判和解决对策

市场机会

第三部分策略部分

策略定位

【策略阐述】

本案“金大Ⅱ·义乌商贸城”和“金大Ⅱ·耀发广场”，由于处在睢县市中心——位于中心大街两侧，睢州大道以北；周边生活配套设施完善——有医院、学校、市场、银行、超市、公园，未来商业气氛浓厚，在本案周边就是睢县未来的新商业中心——中心大街，且即将成为睢县人心目中的新十字商街。对于这么优越的地理位置，于是我们有了如下的概念演绎：

[先天资源]

优越地理位置

住宅体现=〉周边配套完善

商业体现=〉商业氛围浓厚[概念升华]

市中心成熟地标

黄金地段，日进斗金

策略定位

【形象定位——住宅】

市中心的成熟地标

策略定位

【形象定位——商业】

黄金地段，日进斗金

策略定位

【产品定位】

3.8万m2富足悠闲贵族特区

-- 花园洋房·创富公寓·产权商铺·风情商业 --

策略定位

【利益驱动】

住宅：

“市中心的成熟地标”容易让人联想到气派的生活、便利的商业休闲配套和优美的环境，满足这部分顾客的需求。同时对于投资客来说，这样的概念宣传同样能让他们看涨这边的房价，带动这部分顾客的需求。

商业：

该项目的操作采用招商先行，专业培育，旺铺经营，然后再寻求销售的形式。由开发商组成商业管理公司统一招商管理，在旺场经营的基础上，对周边独立商铺进行销售，使整个商业整体做旺，然后再针对剩余旺铺进行销售。由开发商投入培养商业氛围，这样既能保证业主能够获得稳定的投资回报，满足目标顾客的回报率要求，又能提升后续销售物业的价值。

[项目定位逻辑链]

项目主张（引发关注）产品定位（明确信息）生活标准（利益驱动）

价值体系构建

住宅篇

天生豪宅，醉美睢县

[价值重构原则]睢县城市中心黄金地段

①步行5分钟黄金生活圈

②睢县市中心超级CLD（中央生活区）

[价值重构原则]睢县市中心超级便利贵族特区

①闹市中心良好的生活配套

②充裕的休闲娱乐设施

[价值重构原则]多样化户型设计，充分考虑功能性齐全

①多样化户型设计，每户均有良好的采光通风和景观

②户型设计遵循“三大一小一多，三明”原则，功能分区合理齐全

[价值重构原则] 控制总价，好产品买得起

①睢县属于五线城市，属于总价型市场，所以应绝对控制好总价

②由于同质化竞争严重，所以应当适当地利用价格杠杆促进销售

[价值重构原则] 提升物业品质，诉求贵族特区

①良好的周边生活氛围

②高品质的物业管理服务

价值体系构建

商业篇

豪钻旺铺，富养三代

[价值重构原则]睢县城市中心黄金地段

①新十字商街，老商业中心钻石升级版

②城市商业中心核心区位

[价值重构原则]睢县市中心无敌商业氛围

①多个周边社区，人气鼎盛

②既有商业，商气旺盛

[价值重构原则]风情商业、产权商铺选择多

①有自己经营的独立门面房，一铺养三代

②产权式商铺专业商管培育经营，日进斗金

[价值重构原则]超性价比高收益性钻石商业

①相对较低的价格，提高性价比

②专业商管培育，保证收益无风险

[价值重构原则] 专业商管，确保业主永续盈利

①部分块状商业统一招商、统一经营、统一管理

②专业商管公司统一管理商业经营，确保旺场经营

第四部分推广部分

推广分期

第一阶段：蓄水登场期（准备期）

时间： 09年7月-09年11月

广告特点：“信息型广告”，主要针对产品向目标市场“广而告之”推广目标：项目认知度有效扩大，价格区间告知

户外阵地：1、现场（售楼处、工地围墙）

2、工地现场户外广告牌

3、自有车体广告

4、县城范围主要街道不定期横幅封锁

5、部分乡镇公交车体广告

媒体攻击：1、大河商务信息整版广告

2、自印DM

3、电视游字

4、三维宣传片及光盘制作

5、电视广告