关于解决城市建设资金建议

关于拓宽我区城市基础设施
及新民居建设筹融资渠道的对策建议
近年来，随着我区城市建设三年大变样活动的开展，城市化水平的不断提高，城市基础设施建设所需要的资金投入越来越多，同时新民居建设的不断推进，必须解决农民上楼难的问题。

要解决城市基础设施和新民居建设建设中巨大的资金需求与有限财力之间的矛盾，必须大胆改革和创新投融资体制，充分利用社会资本和实行基础设施建设产业化、市场化，使政府有限的财力起到四两拨千斤的作用。

现就如何拓宽我区城市基础设施及新民居建设筹融资渠道的对策建议：
一、目前我区城市基础设施及新民居建设现状
我区经过几年的发展，初步形成了以煤炭、焦化、钢铁、建材为主的经济模式，对道路、水、暖、煤气管网、通讯等基础设施投入不断加大，新民居建设也取得了初步成效，但是也存在一些问题。

一是基础设施建设与满足经济和社会发展的需要还有一定的差距，还需进一步加大建设力度；二是我区投资主体单一的区财政投资模式，加大了财政风险，几年来；三是新民居建设中如何解决农民上楼难问题。

城市建设资金问题，不仅时我区面临的问题，同时也是全省乃至全国面临的难题，各地都在积极探索和尝试。

为解决这一问题，河北省出台了《关于推进城市建设投融资体制改革的意见》（冀
政[2009]33号），全省各县市区按照要求均作了尝试，其中张北县制订了《城市建设招商引资优惠办法》，两年累计实施城建工程100多项，100多亿元的投资超过了过去50年的总和，城区面积由12平方公里扩大到近70.1平方公里。

河南新乡市拓宽财政投融资渠道积极支持城市建设，运用市场化运作与财政投入相结合的方式，加大对城市建设支持力度的同时，有效提高了财政资金使用效益。

浙江长兴县积极拓宽城市建设融资渠道：一是加强与银行的配合联动，进行项目包装引资；二是积极做好土地储备工作，结合基础设施同步开发周边地段，实现土地运作与项目运作相结合。

湖北荆门市自2000年成立城市建设投资公司以来，实行建设资金、资本的集中营运和滚动发展，形成城建资金的投入回报、贷款偿还、资本增值、业主受益的机制和多元化、多渠道、多层次的城建投融资格局，，共筹集建设资金10.96亿元走出了一条现代城市建设的新路子。

二、树立“经营城市”的理念，实现城市资源的有效配置和效益的最大化。

加大基础设施建设力度，加快新民居建设进度，不仅可以拉动当前经济增长，还可以增强城市发展的后劲，形成城市建设与城市经济的良性循环。

但是由于城建项目具有超前性、社会性、公益性，新民居建设投入量大、建设周期长、沉淀成本高等特点，因此造成基础设施和新居建设资金困难。

要解决基础设施和新民居建设资金问题，首先要盘活存量资
产，对全区可经营性资产如房屋、车站、广告牌进行清点，通过财产抵押贷款、经营收入等方式用市场化机制运作资本，把城市市政基础设施由“公共产品”转变为“城市商品”。

二是积极做好土地的收储、招牌挂工作，要最大限度地利用好土地这种稀缺资源进行城市综合开发，以达到政府收益的最大化。

三是要充分利用好现有城市地下和空间资源，所得收益专项用于城市建设。

例如：地下管线占用土地资源、排水设施使用费。

四是是加大农民住宅的建设力度，宅基地的资源优势转化为资金优势，长远利益与当前发展相结合。

保定雄县北营村采取以地换房，即宅基地换楼房的模式。

这样，补偿标准大大高于房地产开发商商业运作的补偿，使拆迁户都能拿着少则几万多则几十万地上附着物补偿款进楼房，切实保护了村民的利益。

三、我区城市基础设施及新民居建设资金筹措渠道建议
我们学习张北、永清、成都的城市建设、城乡统筹，最重要的是学习他们的城市建设模式。

既然叫经营城市，我理解就是把银行的钱从行长们口袋里掏出来，财政资金是杠杆，是“药引子”和“催化剂”，要建立用好财政资金、争取银行资金、跑办上级资金、吸纳社会资金的资金运作方式。

发挥财政资金“四两拨千斤”作用，一是出台一个政策（《关于加快城市建设的实施意见》，对参与城市建设、城中村改造、新民居建设的单位、个人给予优惠政策），搭建一个平台（城建投融资公司，职责：签订城市建设协议，变财政风险为项目风险；城建项目融资；基础设施建设；建设单位担保），建立一项机制（建设与金
融对接，建设与企业对接），包装一批项目（佳诚东区、道路、市政设施、城中村改造、新民居建设），摸清全部家底（对企业占地，乡镇企业、空心村），用好用活政策（城市房屋征收条例、新民居建设优惠办法、城中村改造、（冀财建[2008]21号）《关于支持城镇污水处理设施配套管网建设和运营融资的措施》、国债资金使用办法）。

一、组建城市建设投融资公司，负责我区城市建设工作，其主要职责是：一、作为政府项目建设的筹资及建设主体，变政府风险为项目风险，使区政府及政府组成部门从基础设施建设的债权债务中解脱出来；二、负责土地收储、建设资金管理及基础设施中可经营资产的管理，实现增值保值；三、作为区政府投融资平台，加强与银行及各种金融机构合作，受区政府委托签订融资、贷（借）款协议，负责基础设施及大型建设项目的融资工作；四、负责城市基础设施项目优化组合及包装工作，积极争取引进资金，负责基础设施建设工程的招投标；五、负责新民居建设村庄整体搬迁土地收储及资金运作工作。

二、开辟城建资金多元化渠道，吸引民间及社会资金积极投入到城市基础设施及新民居建中来。

一是积极与矿务局进行沟通，搬迁形成区局共建模式；二是摆脱基础设施区本级负担的方式，探索建立基础设施区、乡（镇）、村分级负担机制；三是通过融资、借款、担保、直接投资等形式，引导大型企业参与到基础设施建设中来；四是通过拍卖冠名权、使用权等方式筹措资金。

三、结合基础设施同步开发周边地段区域，通过土地运作与
项目运作相结合，由开发商负责基础设施的建设、运营和管理。

四、通过BOT、TOT项目融资，采用专营权进行项目融资。

五、增收污水处理费，从污水处理费中提取排水设施配套建设费用
二0一0年三月十二日
附件一：
河北省人民政府
关于推进城市建设投融资体制改革的意见（摘抄）
冀政[2009]33号
为加快全省经济社会发展和城镇化进程，推进城市建设投融资体制改革，广泛吸引社会资本参与城市建设，现提出如下意见。

一、指导思想和目标任务
（一）指导思想：促进城市资源、资产的有效整合和合理流动，建立政府主导、政企分开、社会参与、市场化运作的新型城市建设投融资体制，为我省城市建设又好又快发展提供有力保障。

（二）目标任务：2009年底以前，各设区市建立定位准确、功能完善的城市建设投融资主体。

2010年底前，进一步理顺政府相关部门和投融资主体间的关系。

二、打造充满活力的城市建设投融资平台
（三）搭建适应资本市场融资要求的城市建设投融资主体。

整合城市资源和资产，拓展投融资渠道，，搭建城市建设投融资平台。

成立城建投资公司（或集团）作为政府主导的城建投融资主体，并明确其城市建设投融资主渠道地位。

按照政企分开的原则，将政府部门的投资、融资、建设、运营统一
划归投融资主体，统一由投融资主体运营管理。

对政府下达的城市建设项目计划，依法进行融资、建设、管理以及部分项目的运营。

有条件的县（市），也要搭建城市建设投融资平台。

（四）建立城市资产与资源注入机制。

现有的城市建设资金要统一划归城市建设投融资主体使用，有条件的市、县（市），要逐年加大财政资金注入力度。

对新完工的可经营性城市资产要及时划入投融资主体。

通过财政资金补充、城建资产注入、土地增值收益返还等形式，提高资产质量和运营能力。

（五）建立城建投资主体偿债保障机制。

优化城市建设投融资主体的债务结构，严格控制政府债务风险。

根据具体情况，可以采取第三方担保、资产抵押、应收账款或股权质押担保、财政专项收费受益权和财政专项补贴资金承诺等多种方式为城建投融资主体融资担保。

（六）建立城市建设投融资人才激励机制。

鼓励行政机关公务员、事业单位编制人员到城市建设投融资主体工作。

三、拓展多种形式的城市建设融资渠道
（七）扩大直接融资的比例，逐步提高直接融资在各地城市建设中的比例。

（八）创新土地经营机制。

不断完善土地收储和开发制度。

市、县（市）政府及其有关部门要严格控制重大城市基
础设施项目周边土地，统一规划，统一收储，统一开发，由此带来的土地增值收益专项用于城市基础设施建设。

鼓励在城市建设投融资主体设立土地储备中心或分中心，通过项目合资、合作等多种方式，引进社会资本，推进城镇土地储备、整理和开发工作。

（九）大力开展项目融资创新。

对经营性的城市建设项目，鼓励采取转让产权或特许经营权的方式回收资金。

对涉及大量机器、设备采购的城市建设项目，鼓励采取设备租赁、融资租赁的方式，解决资金投入问题。

要积极采用BT（建设-转让）、BOT（建设-运营-转让）、TOT（转让-运营-转让）和PPP（政府项目与民间合作）等多种方式，进行城建项目的融资创新。

（十）加快地方金融服务体系建设。

充分发挥保险、信托、担保、咨询等金融机构在城市建设投融资中的作用。

四、切实改善城市建设投融资环境
（十一）积极转变思想观念。

增强创新意识和忧患意识，摒弃主要依靠财政资金和银行贷款搞建设的做法，树立城市建设投融资体制改革创新的观念。

（十二）加快建设服务型政府。

各级政府及其行业主管部门要做好城市建设投融资工作的服务，原则上不再直接参与城市建设项目的具体融资、建设和运营。

（十三）继续深化市政公用事业改革。

进一步放开城建
资本市场、经营市场和作业市场，鼓励各种所有制形式企业参与城市市政公用基础设施的建设和经营，通过公开竞标的方式选择市政公用养护和管理队伍。

（十四）完善城市市政公用产品定价机制。

进一步调整城市污水处理收费标准，加快落实城市生活垃圾处理收费制度。

（十五）有效防范投资风险。

财政部门不得为投融资主体作融资担保，防止财政债务危机；财政拨付给投融资主体的专项资金必须专款专用，不得交叉使用、互相挪用。

附件二：张北县城市建设招商引资优惠办法
为了进一步加大招商引资力度，加快我县城市基础设施建设，充分调动社会各界参与和支持城市建设的积极性，努力构建生态宜人坝上中心城市，实现“每年一大步，三年大变样”建设目标，按照国家、省、市有关城市建设的配套政策，结合我县实际，制定本办法。

一、适用范围
（一）2009年城市道路拆迁、打通垫资建设项目。

（二）2009年实施东拓南延战略投资项目（含房地产开发项目）。

（三）2009年县政府批准的其它公益性基础设施全额垫资建设项目。

二、有关政策
（一）允许投资者采取独资、合资、合作等多种方式投资城区道路拆迁打通等城市基础设施项目建设。

（二）对县城区道路拆迁、打通建设工程实行打捆招商，拆迁工作由县政府负责实施，对拆迁先期给予垫资的投资商给予补偿，投资回报率为投资额国家一年期贷款基准利率的130%。

（三）县政府依据国家有关法律和城市总体规划给予道路拆迁、打通投资者城区内土地的优先开发权，由具有土地
评估资质的评估机构对拟开发的宗地进行评估，经有关部门审核测算宗地出让价后，采取挂牌方式进行现状出让。

以土地出让金抵顶投资款。

（四）项目建设周期内（一年）县内收取的各种政策性的行政事业性收费全部免缴，有偿服务费和上级部门明令收费按工本费或最低标准收取。

三、其它事项
（一）投资者应在商定的建设周期内完成项目工程建设任务。

不能按照协议按时完成道路工程建设和房地产开发的，县政府将依据国家有关法律规定，收回抵顶道路拆迁、打通垫资额的土地。

附件三：保定雄县旧村改造经验
保定雄县北营村地处县城中心，交通便利，南临温泉湖，东与雄中体育场接壤，地理位置十分优越。

全村共75户，总人口276人，在河北保定雄县北营村书记富小水带领下本次旧村改造涉及拆迁户70户，其中本村村民58户，外来居民12户。

在改造范围内，有空闲宅基地15处，改造总占地面积约58亩。

改造工程分为安置区工程和开发区工程两部分。

改造完成后将极大的改善北营村居民的居住生活条件，提升县城城市品味，为雄县打造一道亮丽的风景线。

北营村改造工作能顺利进行，有以下几点原因：
一、领导的高度重视
二、各部门的大力支持
三、坚强团结的村两委班子
四、合作伙伴的实力雄厚
与北营村合作的开发商“隆基泰和房地产开发有限公
司”实力雄厚在雄县有良好的信誉。

五、遇有国家好政策好形势
六、地理条件的得天独厚
北营村在旧村改造中体现出了以下几个特点：
一、补偿机制新
北营村采取以地换房，即宅基地换楼房的模式。

这样，补偿
标准大大高于房地产开发商商业运作的补偿，使拆迁户都能拿着少则几万多则几十万地上附着物补偿款进楼房，切实保护了村民的利益。

二、拆迁工作机制新
三、工作思路新
此次改造工作分为两个部分，分别为开发区工程和安置区工程。

主要流程是先进行安置区开发，解决群众的回迁安置后再进行开发项目，使民众放下了思想包袱，解除了群众的后顾之忧，为拆迁改造工作能够顺利进行起到了推动作用。

三、安置想法新
按着“让群众住好房，住得起房”的工作思路，改造完成后，村委会将拿出钱补贴到物业管理费当中，减轻各户住房负担，彻底打消群众“住的上楼房。

住不起楼房”的顾虑。