房地产项目背景解读

一、审视区域格局，明晰价值导向
1.1 审视区域格局，明晰价值导向——西咸新区 1.2 审视区域格局，明晰价值导向——秦汉新城
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1.1 审视区域格局，明细价值导向——西咸新区
西咸新区纪年
2002年，陕西提出了“西咸一体化”的 构想。
2006年9月，西咸两地电信并网。 2009年6月25日，国务院批复颁布了 《关中—天水经济区发展规划》，“西安 （咸阳）大都市”作为经济区的核心被多次 提及。 2010年2月，陕西省推进西咸新区建设 工作委员会办公室暨西安沣渭新区、咸阳泾 渭新区管委会挂牌成立，西咸新区建设正式 启动。 2010年12月，《国家主体功能区规划》 明确西咸新区为国家重点开发区之一，西咸 新区建设上升为国家战略。 2011年5月，陕西省城乡规划委员会审 议并原则通过《西咸新区总体规划》，省政 府决定设立西咸新区管委会。 2011年6月，国新办新闻发布厅“西咸 新区规划”新闻发布会在国新办举行，第四 个“国家级新区”诞生。
随着生活收入水平的提高及闲暇时间的增多，人们开始把居住在景区或度假 在景区作为高品质生活的追求，近年来，随着第一居所和第二居所概念的提出， 产权酒店、分时度假物业的进一步推进，家庭度假、商务度假的炽盛，旅游地产 的内涵已大为丰富。
本案，基于城界消失的宏观区域背景，在对旅游地产思索及洞悉消费者需求 基础上，考量旅游与地产的内在勾连，挖掘当地的旅游文化资源，无限放大核心 资源，清晰界定主题定位，完美嫁接地产品牌，最终达成具体的品牌成果。
错综复杂的区域关系：西咸新区西安所占面积
不足300平方公里。空港新城、泾河新城、秦汉新城 属于咸阳，但又交错隶属于不同区县；沣东新城的小 部分属咸阳，大部分属西安；沣西新城恰反之。
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1.2 审视区域格局，明细价值导向——秦汉新城
地域范围
北至泾河，南至渭河，西至西咸环线，东至包茂高速。包括渭城区 的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇， 兴平市茂陵的周边区域，泾阳县的高庄镇（部分），总面积291平方公 里。其中建设用地64平方公里、遗址保护区面积104平方公里。
沣Βιβλιοθήκη Baidu景观带
沿沣河构建绿色生态防洪走廊，建设绿色生态堤防。沣河滨水景观带分为主题鲜明的四个段落，由北至 南分为：公共休闲、社区漫步、都市畅游、生态田园。公共休闲即毗邻湿地公园和体育场馆，以公众散步道、 绿化和亲水平台相互穿插，形成丰富多变的滨水景观。社区漫步打造绿树成荫的河边林荫道，结合舒缓的草 坡岸线，给周边居民提供一个亲近自然的场所。都市畅游结合重大公共设施如会展中心、文化中心、车站等 布置开敞的主题广场，营造具有都市现代气息的滨水开放空间。生态田园保持原始生态岸线、以缓坡水岸和 田园风光为特色，并与毗邻的田园种植区自然衔接。
专题 目录
一、审视区域格局，明晰价值导向· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·1
1.1 审视区域格局，明晰价值导向——西咸新区· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 2 1.2 审视区域格局，明晰价值导向——秦汉新城· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 6
四、立足房产市场，明晰产品导向· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·37
4.1 立足房产市场，明晰产品导向——经济态势· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 38 4.2 立足房产市场，明晰产品导向——市场态势· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 39 4.3 立足房产市场，明晰产品导向——市场板块· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 41 4.4 立足房产市场，明晰产品导向——项目态势· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 42
战略定位 西安国际化大都市的主城功能新区和生
态田园新城；引领内陆型经济开发开放战略 高地建设的国家级新区；彰显历史文明、推 动国际文化交流的历史文化基地；统筹科技 资源的新兴产业集聚区；城乡统筹发展的一 体化建设示范区。 空间布局
沿承西安国际化大都市的空间结构，在新区
形成“一河两带四轴五组团”的空间结构。 一河：构建横贯东西的渭河生态长廊。 两带：沿五陵塬遗址，构建渭北帝陵风光
完善的区域配套：西咸新区将合理布置教育、
卫生、文化等公共服务设施，发展都市现代农业，并 以快速干道为重点构建综合交通体系，实现西咸新区 内外组团间的便捷连接。
面临问题 历史与现代的结合：西咸新区是西安和咸阳两
座千年古都结合在一起，因此，如何以周秦汉深厚的 文化积淀为底蕴，把西咸新区建设成为世界秦汉文化 中心，是西咸新区面临的课题之一。
西安国际化 大都市综合 服务副中心、 新兴产业基 地。
泾河新城
空港新城
秦汉新城
西安国际化大都 市商务休闲中心、 秦汉历史文化集 聚展示区
沣西新城
沣东新城
秦汉新城——“都市之芯”
秦汉新城
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1.2 审视区域格局，明细价值导向——秦汉新城
二、剖析项目资源，挖掘项目特色· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·10
2.1 剖析项目资源，挖掘项目特色——养生度假· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 11 2.2 剖析项目资源，挖掘项目特色——田园城市· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 15
西咸新区总体规划（2010-2020） 生态景观廊道
西咸新区建设将充分利用区内丰富的自然生态资源，以水为脉，打造贯通城市的绿色廊道，建设 都市绿心，营造都市绿色生态环境，构建“两带、三廊、多绿楔”的生态绿化体系，“三廊”即 渭河、泾河、沣河三条生态景观廊道。 渭河生态景观带
渭河生态景观带以河堤建设、河道治理、生态绿化、景观打造为重点，把渭河打造成为西安大都市的 城中河，着力构建横贯东西的百里滨河生态长廊、文化展示长廊、滨水休闲长廊、大都市形象展示长廊。在 渭河两岸集中发展金融、会展、酒店、商务办公、总部经济、信息服务和文化娱乐等产业，打造西安国际化 大都市的商务休闲中心和标志性形象展示区。形成“一主轴、二次轴、四绿心、四大滨水板块”的结构框架。 以渭河生态景观廊道为主轴、泾河和沣河生态景观带为次轴，以涝渭湿地公园、沣渭湿地公园、灞渭湿地公 园、泾渭湿地公园为绿心，结合城市建设，打造城市文化、城市运动、滨水休闲、湿地生态四大滨河板块。 建设四个湿地公园、三个主题乐园及三个河滨公园，建设渭河灵动区域。在两岸建设两条休闲步道及观光自 行车道，塑造城市风光水岸。
泾河景观带
泾河滨水景观带将分为两个特色鲜明的段落，分别为田园风光、城市漫步。田园风光保持河流原有生 态岸线，结合两岸规划的农田、绿地形成以田园风光为特色的城市河流景观。城市漫步结合城市中沿泾河两 岸布置的公共绿地布置大量开敞空间、主题广场，营造具有都市现代气息的滨水开放空间。
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1.1 审视区域格局，明细价值导向——西咸新区
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1.1 审视区域格局，明细价值导向——西咸新区
组团 名称
泾河 新城
功能 定位
主导 产业
西安国际化大都市 以低碳产业为主，重点发展节能环 统筹城乡发展示范 保、高端制造业、测绘、新能源、 区和循环经济园区。 食品加工和都市农业等产业。
空港 新城
秦汉 新城
沣东 新城
沣西 新城
西部地区空港交通 枢纽和临空产业园 区。
序
城际间的交通网络化、公交化；投资区域、服务区域的地域突破；人口流动 与户籍制度的弱化；地域保护主义走向消亡……，资源、市场的配置，人流的活 动，不再以城市的行政边界为界限，而是在更广的“区域”空间范围的界定。
城界消失，城市发展远景可期，给房地产业带来了一种强烈的震撼，为房地 产行业带来了强劲的驱动力，意味着以区域性市场定位的传统房地产格局将面临 冲击。
三、顺应发展态势，开创地产革命· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·20
3.1 顺应发展态势，开创地产革命——旅游地产· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 21 3.2 顺应发展态势，开创地产革命——大盘时代· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 27
具有世界影响力的 秦汉历史文化聚集 展示区和西安国际 化大都市生态田园 示范新城。
西部地区统筹科技 资源示范基地和体 育会展中心。
西安国际化大都市 新兴产业基地和综 合服务副中心。
以临空产业为主，重点发展空港物 流、国际商贸、飞机改装维修、现 代服务业、高端电子制造业、都市 农业等产业。
以生态、文化和商业为主，重点发 展秦汉历史文化旅游、生态休闲、 行政商务、金融商贸、总部经济、 房地产开发、纺织工业、都市农业 等产业。
带；沿周秦汉都城遗址，构建周秦汉文化带。
四轴：正阳大道拓展轴，对接都市南北主
轴带；沣泾大道拓展轴，对接开发区经济发展 带；红光大道拓展轴，对接大都市东西主轴带； 以秦汉大道为轴，构建都市秦汉文化主轴带。
五组团：空港新城、泾河新城、秦汉新城、
沣东新城、沣西新城。
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1.1 审视区域格局，明细价值导向——西咸新区
以高新技术和会展业为主，重点发 展高新技术研发和孵化、体育、会 展商务、文化旅游、都市农业、房 地产开发等产业。
以战略性新兴产业为主，重点发展 信息技术、新材料、物联网、生物 医药，以及行政商务、都市农业等 产业。
西咸新区总体规划（2010-2020）
规划范围
西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北 至规划中的西咸环线，南至京昆高速，规划控制 区总面积882平方公里，建设用地272平方公里。
发展前景 良好的生态新区：西咸新区以“人文新区、生
态田园新区、低碳新区”为建设目标。该区域内包括 渭河、泾河、沣河三条生态景观带，立足打造真正意 义上的“生态新城”。
高速发展的开发区：西咸新区以“门户新区、
科技新区”为目标，依托西安咸阳国际机场，发展现 代物流和现代服务业，加快国际空港和物流中心建 设，它是一个西部地区国际经济交流的新城市。
城市职能 大西安国际商务窗口区、西咸城乡一体引领区、关中生态田
园示范区、秦汉历史文化创新区、国际一流旅游目的地。 城市性质
秦汉历史文明集中彰显区，西咸新区北部中心，大西安生态 田园示范新城。
天时
宏观背景 政策机遇
地利 发展 基础
历史遗址 坮塬特质 区位条件
秦汉 生态 田园城
人和 发展 动力
社会引擎 政治引擎 文化引擎
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1.2 审视区域格局，明细价值导向——秦汉新城
发展目标 生态为蕴、文化为魂、旅游为媒、创新为本，将秦汉新城建设成为引领
西咸、服务关中、高度国际化的复合城市。
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1.2 审视区域格局，明细价值导向——秦汉新城
西咸新区职能结构示意
如果说西咸新区是“关-天”经济区的CBD，那秦汉新城就是CBD之“芯”、 核中 之核。随着西安重心逐步北移，秦汉新城将是大西安国际化都市的重要功能区。