浅谈城市规划与房地产开发两者关系

资 开发 量 只有符 合预 期 的发展 规模 ， 能 实现 市场 才 的供需 均 衡 ： 城 市 的布 局 、 地 的发 展 方 向和 主 ② 用 要 交通 干线 的走 向 ． 也是 房地 产 开发选 址 的重 要依 据 。大量 的实 践证 明 ． 凡是符 合城 市 发展 方 向 的房
地 产项 目都会 受到地 方政 府政 策 的支 持 ， 而可规 从
避 政 策 风 险 ， 取得 较 好 的 经 济效 益 ： 组 织 城 市 并 ③
用 地 功 能 ， 定 城 市 的用 地 性 质 ． 善 城市 用 地 结 确 完
租 理论 得 以验证 ， 付得 起最 高 地租 的零 售业 ｒ据 支 Ｉ 亍
城 市 的最 好 区位 ． 居住 其 次 ， 丁业 最低 ， ：ｋ 至 町 ｌ￣ 甚 ｌ 能 支付不 了城市 土地 的地 租 ， 得不 向远郊 或 其他 不
地 方 迁 移
２ 房地 产 开 发 通过 对 城 市 经 济 发 展 的作 ， ） ｝ Ｈ来
状 况 的要 求 更强烈 ， 也扩 大 了居 住片 地 的需 求 。根 ｊ 本 原 因是 国有土地 使 用 制度 的改 革 ， 使城 市七地 的 固有价值 得 到体 现 ， 市场 经济 下 的城 市 土地 利 用地
展 。 城市 规划 确定 的城市 发展 规模涉 及到 未来城 ①
市 的人 口数 量 和土地 的供 应量 ， 而决 定 了某 个城 从 市 一定 时期 房地 产投 资 、 开发 的 总量 。房 地产 的投
房空 置 面积 １ ４亿 ｍ。较 ２ ０ ． ６ ， ０ ７年 底 的 １ ５亿 ｍ ， ． ３
增 幅达 ２ ． ， １ ％ 造成 我 国土 地 资源 的大 量 浪 费和 房 ８ 地产 业发 展 的隐患丛 生 。２ ０ ０ ４年 ７ ， 国共清 理 月 全
各类 开发 区 ６８ ６个 ，规 划 用地 面 积 ３８ ６ ．６万 ｍ ２
占开发 区总数 和原有 规划 面积 的 ７ ％以上 。 对 目 ０ 针 前 我 国房地 产开 发所 呈现 的众 多 问题 ． 为房 地产 作 业 的龙 头—— 城 市 规划 及 规 划 管 理 将 决 定 我 国房 地产 业能 否健康 持续 稳定地 发展
用 地 ． 区 的农 业 用 地被 征用 ， 近城 区 的转 变 为 郊 邻
规 划 战 略 的 具体 实践 环 节 ， 过 来 影 响城 市规 划 。 反
关 键 词 ： 市规 划 ； 城 房地 产 开发 ： 场 经 济 市
在市 场经 济条 件下 ， 房地 产 的发 展是 一 面双 刃
容 。其 作用 在 于引 导房 地产 开 发有 序 发展 ． 免开 避
发 商之 间 的盲 目竞 争 、 复建设 。最 后 ． 市规 划还 重 城 规 定 了不 同地 块 的开 发 强度 ： 筑 密度 、 建 容积 率 、 建 筑 高 度 、 地 率 ， 而 保 障城 市 拥 有 … 个 优 美 和谐 绿 从
和 技术 手段 ， 少在 以下Baidu Nhomakorabea四个 方 面影 响房 地产 的发 至
地 的 区位 要 求 较 高 ， 要在 城 市 的 中心 地段 ， 城 市 原 中心 的居 住用 地部 分 转 为商业 用 地 ， 而可 能 引起 从 连 锁 变化 ： 会 经济 发 展 水平 的提 高 ， 改善 居 住 社 对
定 的 ， 房地产 反过 来对城 市规 划也 有影 响 但
现行 的法 律法规 不 完善 ， 规划 的调控 和 引导作 用 乏 力 ， 负面影 响也 不可 小视 。 国 自从 １９ 其 我 ９ ８年实行 住房 制度 货 币化 和市场 化改 革 以来 ， 地产 开发 投 房 资 以年均 ２ ％以上 的速 度递增 ， 高速 发展 的房 地 ０ 在
居住 用地 ， 城 区较远 的转 变 为 Ｔ业 用地 。直接 原 离
因是 城市 经济 结构 转变 ， 由工 业生 产 中心 向第 一产
业 中心 发 展 ． 对商 业 用地 的需 求 量增 加 ． 商业 而
１城 市 规 划 对 房 地 产 开 发 的 作 用 和 影 响
城 市规 划作 为引 导城 市合 理 、 序发 展 的纲领 有
产业 的背 后。 开发 活动背 离城市 规划 的制 约和管 制 ， 呈现 出 的问题 不容 忽视 。截 至 ２ ０ ０ ８年底 我 国商 品
２房地 产 开 发 对 城 市 规划 的 反作 用
１ 房地 产 开 发对 城 市 空 间结 构 的 影 响 是 明 显 ） 的 。 地产 开发 用地发 展类 型 显示 商 品房 丌 发改 房 变 了城市 部分用 地 的用 途 ， 城市 空 间结 构 的影 响 对 表 现在 两方 面： 一方 面是建 成 区内 的空 间结构 ． 另一 方面是 建成 区 的扩 展 。在城市 经济 结构 转 型的前 提 下 ， 同类 型商 品房 的空 间分 布改 变城 市 用地 的分 不 布特 征 ， 使 形 成 新 的城 市 功 能 空 间结 构 ， 来 位 促 原 于 中心 区的普 通住 宅用 地 ， 变 为 商务 和 高 级住 宅 转 用地 ， 原来 位 于建成 区 内和边 缘 的 厂转 变 为住 宅 １
一 浅谈城 市规划 与房地产开发两者关 系
付 书恒 谢 红 桥
湖北邮电规划设计有限公司建筑院（ ３０ ０ ４０２ ）
摘 要 ： 市规 划 与 房 地 产 开 发 是 相 互 影 响 的 伴 生关 系 ， 划 管控 和 引导 着 房 地 产 开 发 ， 地 产 开 发 是城 市 城 规 房
剑。 一方 面 ， 地产业 的发 展不 断提 高 、 房 改善 城市 居
民 的住 房条 件 ， 拓 了新 的消 费市 场 ， 开 造就 了一 个
宜居 的城市 环境， 同时也 吸纳 了大量 的就业 职工 。 另
一
方面 ， 由于 房地 产 业 固有 的 “ 外部 性 ” 征 ， 之 特 加
的城市环 境 和城市 景观 。这是 我 国《 城市 规划 法》 规