20110922太古汇案例研究
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2002年4月，太古地产“兼并”项目周边的妇幼保健院用地，令项目总占地面积扩大到近5万平方米，建筑 面积也增加到约45万平方米，同时该项目总投资也追加到40亿元，股权比例 为太古地产55%，广州日报 报业集团45 2004年4月，太古地产增持“太古汇”项目股权，股权总量上升至97%，总投资追加到46亿元 2004年10月，项目正式定名“太古汇”，并办理完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下
优衣库
Mu01：Izzue--I.T旗下品牌 Mu02：chocolate Mu24-26：运动品牌
25
L1层：众多欧洲奢侈品牌云集，面向高端消费人群
Montblanc：中国南部地区最大的精品店铺，面积557平米 LV：中国最大LV店，面积1800平米 Hermes：中国最大店
L108：sergio rossi（意 鞋） L109：brioni（罗马） L110：salvotore ferragamo（意 包）
地铁3号线
大都会广场
中信广场
时代广场 体育中心 购书中心 天河娱乐广场
万菱汇
地铁1号线
天河城
正佳广场
珠江新城 至番禺 11
外部交通网络：紧邻两条城市主干道，车流量大。但天河路、 中山大道与天河东路交叉的路口堵车状况较严重
与地铁3号线石牌桥站相连，规划连 接地铁1号线体育中心站 5分钟到达广州东站 ，广州东站每 天提供多达24班火车来往香港，行 程仅需1小时50分 20分钟往来广州国际会议展览中心 45分钟速达广州白云国际机场
源自文库
年人流量：1930万人次
至旧城区
至黄埔 至机场
广州东站
主要零售商：天河城、正 佳广场、万菱汇、太古汇 、广百百货、天娱广场、 摩登百货、百脑汇、太平 洋电脑城
主要交通：公交、地铁 以持续强势天河城为核心 ，天河中心商圈涵盖了广 州市的ＣＢＤ。该商圈以 大型综合性购物中心为发 展基点，目标对象超越了 当地居民的小圈子，以发 达的交通营造了一个面向 全市、全珠江三角洲甚至 更大区域的发散性商业环 境
出租车道
14
研究目的
项目概况 外部要素
太古汇KPI体系
内部要素 总结及评价
硬性指标 软性指标
15
硬性指标
功能体系
整体规划设计：引入自然光照明，并使用大量节能等，低碳环 保，购物环境温暖舒适
16
硬性指标
功能体系
整体规划设计：流水造型天窗，优雅流畅
17
硬性指标
功能体系
规划设计：水平动线——一切以方便顾客为出发点
24
MU层：主力店优惟男士生活馆及主要品牌i.t、优衣库的入驻， 配以餐饮中心“大食代”，集中低档购物及餐饮于一体，仍然 主要面向家庭消费
Mu14：Lacoste Mu15：bose音响
优惟男士生活馆
大食代
i.t
方所 Ingrid millet
Enzo 周生生 izzue
i.t
Armani Exchange 板长寿司 vivoplus
L116：emporio armani（意） L117：burberry（英） L119：IWC万国表（美）
Mont lanc
Hermes Dior Giorgio Armani LV Prada miumiu DAKS
Versace Collection
Fendi
Chanel
Dunhill
L120：雅格狮丹（英） L121：max mara（意） L122：piaget伯爵（瑞士） L124：bvlgari宝格丽（意）
硬性指标 软性指标
总结及评价
9
项目区域——广州中央商务区
广州东站
旧城区
东组团
越 旧 秀 越秀公园 城 市政府 、 市 海珠广场 荔 中 湾 心 区
体育中心
珠 江 新
新 城天 市河 城 中区 心
南组团
位于广州空间结构的中心 位于天河中央商务区核心地带，毗邻城中文娱及金融商业区
10
所在商圈——大型购物中心云集的天河商圈
楼层
面积
4.5万
主力店
Ole、盛世长 翠园、江南厨子 运、顺电 优惟男士生活 翠园/优衣库 馆、i.t
主力品牌
商场功能比例
M
3% 14% 13.5% 69.5%
MU L1 L2 4.2万 2.5万 2.6万
LV、Prada、Dior、Chanel LV、Prada、Hermes、coach、 Tiffany&co 宝莱纳餐厅、尚莲、小山日本料理、新元素
3
研究目的
外部要素
项目区域及商圈 交通网络及周边配套
项目概况
太古汇KPI体系 内部要素
硬性指标 软性指标
总结及评价
4
项目概况
企业分析
香港太古地产成立于1972年，2001年进入内地， 业务涉及发 展、持有及营运世界级的综合商务项目
1972年成立，2001年进入广州，同时开始投资其在 内地的第一个自主开发项目——广州太古汇 拥有太古汇97%的股权 甲级写字楼+高星级酒店+高档购物广场：多功能的 大型综合物业项目，致力于发展都市核心地段 发展及投资项目；租赁物业；出售物业；太古酒店； 物业管理 在主要交通枢纽发展物业，为租户和顾客提供完善 方便的网络配套，並創造写意舒适的空间 北京三里屯Village 广州太古汇 北京颐堤港 上海大中里项目
L220：Anne fontaine L221-222：溥仪眼镜 Ll224：菲尔特名鞋 L225：hair corner L226：maryling L227：天英茶
Mont lanc
Hermes Tiffany
FERRE
Coach
LV Prada PYE 派 太子珠宝 钟表
L228：marisfrolg L229A：rebeca sanver l229B：moiselle幕诗 L230：coccinelle L232：giada
层高4m
在每个出入口均设有扶梯，一方面提供了充分的便利性，另一方面却使得入口处视野不够通透， 商气不足 扶梯交叉设计，减少顾客步行周长
19
硬性指标
功能体系
配套设施——停车场，洗手间、天台公园、垃圾处理中心等
停车场：859个停车位 天台公园：商场三楼的街心公园面积 达8000平方米 无门厕所：考虑到厕所的门把手是细 菌的密集地，在进入厕所的通道中设 臵了两三个弯，由这些“弯”形成阻 挡视线的“门” 垃圾处理中心：为了环保，广州太古 汇特别在地下建设了一个垃圾处理中 心，并从国外引进两台投资达1000万 元的垃圾处理器，每天每台机器最高 可处理24吨可回收垃圾。
L3
零售 餐饮 休闲娱乐 服务
2.6万
总面积
16.4万
23
M层：以大型超市和大型餐饮为主，辅之以中低档服装品牌店 ，面向家庭消费
Ole：面积近4500平方米
Ole Sanse 盛世长运 麦当劳
Orchirly，5+ G2000
顺电
翠园
江南厨子 喜记 韩式料理
M25：mitu M54：Apple shop M57：initial M58：casio
总结及评价
2
研究目的
广州高端商业发展起步较晚，经济发展水平与商业的整体发展 水平不同步，作为广州奢侈品牌最集中的购物中心，太古汇如 何成功运营是本研究的主要目的
另一方面，环市东商圈对本项目造成明显的竞争压力
一方面，广州经济发展水平与商业发展水平不同步 广州自古商业发达 ，是海上丝绸之路 的发祥地 作为珠三角核心城 市，广州是中国经 济发展最迅速的城 市 广州商业结构单一 ，商业投资回报率 不如北京上海，土 地资源相对紧缺 商场百货千店一面 ，商品同质化现象 严重
照片
20
软性指标
定位理念
一层、二层、三层：中高端国际奢侈时尚品牌与创新的市场概 念
目标消费群：注重时尚的都市专业人士，企业家 和中产家庭
21
软性指标
定位理念 优衣库
负一层、负二层：以地铁人流为主，主要面向家庭消费
大食代
面包新语
Ole超市
22
软性指标
业态组合
商场不包括停车场共五层，主力店主要分布在负一层和负二层 ，奢侈品集中在以、二层，三层主营餐饮
围绕8个天井形成东西向和南北向的两个 环行主通道，动向明晰并形成有效回流 M层分布2个地铁出口，东西南北向共4 个出口 每个出入口适当拉大通道宽度，以便疏 导人流 在任何店铺门口视线均可到达扶梯，便 于顾客辨识方向 主通道宽5m
L1
18
硬性指标
功能体系
规划设计：垂直动线
垂直方向上，共有54部扶梯，2部客梯引导人群垂直流动
石牌桥D2出口 石牌桥B出口
石牌桥D出口
13
对外交通——车流方向：车道宽敞，停车较便利
东西南北四面均有出租车道，但 南面天河路朝向由于BRT站点的 存在，车道与广场之间被栅栏阻 隔，出租车无法达到南面广场
停车场出入口设臵在北面：从车 道入口到北门入口，进深45m； 入口和出口车道宽7m 东、西、南三面均设有吸引行驻 足的广场：东面进深22m，西面 进深35m，南面进深15m）
香港太古广场 上海大中里项目 北京三里屯village 广州太古汇
历史
股权状况
产品线
业务类型
企业战略
内地代表产品
5
项目概况
企业分析
太古一贯秉持思维严谨、注重细节、坚持原则的作风，其物业 以设计科学超前、保值升值能力高著称
太古设计理念：先实用，再美观，先内后外，以 人为本 管理上，注重细节 强调购物的舒适性，譬如多采用柔和、温暖的色 调，商场内常见的椭圆形设计元素也处处展现其 和谐之美
广州太古汇案例研究
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产 顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的 部分或全部内容。
研究目的
外部要素
项目区域及商圈 交通网络及周边配套
项目概况
太古汇KPI体系 内部要素
硬性指标 软性指标
6
项目概况
背景分析
从太古地产接手太古汇项目到太古汇正式营业，经历了十年时 间，但太古汇仍然占据着广州高端商业塔尖的位置
2001年，香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处，同时开始投资其在内地的第一个项目广州 太古汇。受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式，合作开发综合性商用项目：太古汇— 广州报业文化广场，规划用地3万m2，总建面25万至30万m2 ，初定于2006-2007年落成
南面天河路等级最高，为双 行八车道，但 BRT站的存在阻 隔了人流和车流在太古汇南 门聚集的便利性
广州火车东站
天河北路
体育中心站
石牌桥站
天河路
东面天河东路等级次之，为 双行6车道
北面华文街为双行2车道
西面文华街为新规划道 路
12
对外交通：人流方向——有三个地铁出口，一个BRT出口可达 太古汇，其中两个地铁出口直达太古汇地下层二层
2004年11月16日，太古地产宣布重新启动“太古汇”
2010年1月21日，太古汇全面封顶 2011年5月25日，太古汇开张试营业 2011年9月23日，太古汇正式开张营业
7
项目概况
本体分析
项目概况
占地面积：4.9万平方米 建筑面积：35.8万平方米
太古汇一座 太古汇二座
L202：Badgley mischka L203：DAKS L204：施华洛世奇 L205：LONGCHAMP L206：Theory L207-208：nisiss 27
一直以来代表着广州高端消费的环市东路，素有“广州尖 东”之称，由广州友谊、丽柏广场、花园酒店、白云宾馆、 63层等要素组成，是国际大牌入驻广州的首选之地。
丽柏广场 友谊商店
是房地产发展最早 的城市
档次不高，高端商 业市场尚未得到发 展
太古汇作为广州第二个、天河区首个高端购物广场，聚集了一系列高端奢侈品牌，能否在务实的广州发展 壮大？ 能否引领广州高端商业市场前进的步伐？
商场：13.8万 甲级写字楼：16.4万 酒店：6万
东方文华酒店
文化中心：5.8万
（注：太古汇不拥有该文化中心）
文化中心 购物广场
预计开幕时间 商场：2011年夏秋 写字楼：2011年8月 酒店及公寓式住宅：2012年中
8
研究目的
外部要素
项目区域及商圈 交通网络及周边配套
项目概况
太古汇KPI体系 内部要素
L103：DAKS（英） L104：MIUMIU （意，prada副线） L105：bally（瑞士 包） L106：paul &shark（意） L107： santoni（意）
26
L2层：国际一线及二线品牌，辅之以部分休闲配套，顾客对象 仍然以高端消费群体为主
L209：玛花纤体；史云逊 L210：中艺 L211-212：lulu cheung L213：卓雅 L214：欧米茄
优衣库
Mu01：Izzue--I.T旗下品牌 Mu02：chocolate Mu24-26：运动品牌
25
L1层：众多欧洲奢侈品牌云集，面向高端消费人群
Montblanc：中国南部地区最大的精品店铺，面积557平米 LV：中国最大LV店，面积1800平米 Hermes：中国最大店
L108：sergio rossi（意 鞋） L109：brioni（罗马） L110：salvotore ferragamo（意 包）
地铁3号线
大都会广场
中信广场
时代广场 体育中心 购书中心 天河娱乐广场
万菱汇
地铁1号线
天河城
正佳广场
珠江新城 至番禺 11
外部交通网络：紧邻两条城市主干道，车流量大。但天河路、 中山大道与天河东路交叉的路口堵车状况较严重
与地铁3号线石牌桥站相连，规划连 接地铁1号线体育中心站 5分钟到达广州东站 ，广州东站每 天提供多达24班火车来往香港，行 程仅需1小时50分 20分钟往来广州国际会议展览中心 45分钟速达广州白云国际机场
源自文库
年人流量：1930万人次
至旧城区
至黄埔 至机场
广州东站
主要零售商：天河城、正 佳广场、万菱汇、太古汇 、广百百货、天娱广场、 摩登百货、百脑汇、太平 洋电脑城
主要交通：公交、地铁 以持续强势天河城为核心 ，天河中心商圈涵盖了广 州市的ＣＢＤ。该商圈以 大型综合性购物中心为发 展基点，目标对象超越了 当地居民的小圈子，以发 达的交通营造了一个面向 全市、全珠江三角洲甚至 更大区域的发散性商业环 境
出租车道
14
研究目的
项目概况 外部要素
太古汇KPI体系
内部要素 总结及评价
硬性指标 软性指标
15
硬性指标
功能体系
整体规划设计：引入自然光照明，并使用大量节能等，低碳环 保，购物环境温暖舒适
16
硬性指标
功能体系
整体规划设计：流水造型天窗，优雅流畅
17
硬性指标
功能体系
规划设计：水平动线——一切以方便顾客为出发点
24
MU层：主力店优惟男士生活馆及主要品牌i.t、优衣库的入驻， 配以餐饮中心“大食代”，集中低档购物及餐饮于一体，仍然 主要面向家庭消费
Mu14：Lacoste Mu15：bose音响
优惟男士生活馆
大食代
i.t
方所 Ingrid millet
Enzo 周生生 izzue
i.t
Armani Exchange 板长寿司 vivoplus
L116：emporio armani（意） L117：burberry（英） L119：IWC万国表（美）
Mont lanc
Hermes Dior Giorgio Armani LV Prada miumiu DAKS
Versace Collection
Fendi
Chanel
Dunhill
L120：雅格狮丹（英） L121：max mara（意） L122：piaget伯爵（瑞士） L124：bvlgari宝格丽（意）
硬性指标 软性指标
总结及评价
9
项目区域——广州中央商务区
广州东站
旧城区
东组团
越 旧 秀 越秀公园 城 市政府 、 市 海珠广场 荔 中 湾 心 区
体育中心
珠 江 新
新 城天 市河 城 中区 心
南组团
位于广州空间结构的中心 位于天河中央商务区核心地带，毗邻城中文娱及金融商业区
10
所在商圈——大型购物中心云集的天河商圈
楼层
面积
4.5万
主力店
Ole、盛世长 翠园、江南厨子 运、顺电 优惟男士生活 翠园/优衣库 馆、i.t
主力品牌
商场功能比例
M
3% 14% 13.5% 69.5%
MU L1 L2 4.2万 2.5万 2.6万
LV、Prada、Dior、Chanel LV、Prada、Hermes、coach、 Tiffany&co 宝莱纳餐厅、尚莲、小山日本料理、新元素
3
研究目的
外部要素
项目区域及商圈 交通网络及周边配套
项目概况
太古汇KPI体系 内部要素
硬性指标 软性指标
总结及评价
4
项目概况
企业分析
香港太古地产成立于1972年，2001年进入内地， 业务涉及发 展、持有及营运世界级的综合商务项目
1972年成立，2001年进入广州，同时开始投资其在 内地的第一个自主开发项目——广州太古汇 拥有太古汇97%的股权 甲级写字楼+高星级酒店+高档购物广场：多功能的 大型综合物业项目，致力于发展都市核心地段 发展及投资项目；租赁物业；出售物业；太古酒店； 物业管理 在主要交通枢纽发展物业，为租户和顾客提供完善 方便的网络配套，並創造写意舒适的空间 北京三里屯Village 广州太古汇 北京颐堤港 上海大中里项目
L220：Anne fontaine L221-222：溥仪眼镜 Ll224：菲尔特名鞋 L225：hair corner L226：maryling L227：天英茶
Mont lanc
Hermes Tiffany
FERRE
Coach
LV Prada PYE 派 太子珠宝 钟表
L228：marisfrolg L229A：rebeca sanver l229B：moiselle幕诗 L230：coccinelle L232：giada
层高4m
在每个出入口均设有扶梯，一方面提供了充分的便利性，另一方面却使得入口处视野不够通透， 商气不足 扶梯交叉设计，减少顾客步行周长
19
硬性指标
功能体系
配套设施——停车场，洗手间、天台公园、垃圾处理中心等
停车场：859个停车位 天台公园：商场三楼的街心公园面积 达8000平方米 无门厕所：考虑到厕所的门把手是细 菌的密集地，在进入厕所的通道中设 臵了两三个弯，由这些“弯”形成阻 挡视线的“门” 垃圾处理中心：为了环保，广州太古 汇特别在地下建设了一个垃圾处理中 心，并从国外引进两台投资达1000万 元的垃圾处理器，每天每台机器最高 可处理24吨可回收垃圾。
L3
零售 餐饮 休闲娱乐 服务
2.6万
总面积
16.4万
23
M层：以大型超市和大型餐饮为主，辅之以中低档服装品牌店 ，面向家庭消费
Ole：面积近4500平方米
Ole Sanse 盛世长运 麦当劳
Orchirly，5+ G2000
顺电
翠园
江南厨子 喜记 韩式料理
M25：mitu M54：Apple shop M57：initial M58：casio
总结及评价
2
研究目的
广州高端商业发展起步较晚，经济发展水平与商业的整体发展 水平不同步，作为广州奢侈品牌最集中的购物中心，太古汇如 何成功运营是本研究的主要目的
另一方面，环市东商圈对本项目造成明显的竞争压力
一方面，广州经济发展水平与商业发展水平不同步 广州自古商业发达 ，是海上丝绸之路 的发祥地 作为珠三角核心城 市，广州是中国经 济发展最迅速的城 市 广州商业结构单一 ，商业投资回报率 不如北京上海，土 地资源相对紧缺 商场百货千店一面 ，商品同质化现象 严重
照片
20
软性指标
定位理念
一层、二层、三层：中高端国际奢侈时尚品牌与创新的市场概 念
目标消费群：注重时尚的都市专业人士，企业家 和中产家庭
21
软性指标
定位理念 优衣库
负一层、负二层：以地铁人流为主，主要面向家庭消费
大食代
面包新语
Ole超市
22
软性指标
业态组合
商场不包括停车场共五层，主力店主要分布在负一层和负二层 ，奢侈品集中在以、二层，三层主营餐饮
围绕8个天井形成东西向和南北向的两个 环行主通道，动向明晰并形成有效回流 M层分布2个地铁出口，东西南北向共4 个出口 每个出入口适当拉大通道宽度，以便疏 导人流 在任何店铺门口视线均可到达扶梯，便 于顾客辨识方向 主通道宽5m
L1
18
硬性指标
功能体系
规划设计：垂直动线
垂直方向上，共有54部扶梯，2部客梯引导人群垂直流动
石牌桥D2出口 石牌桥B出口
石牌桥D出口
13
对外交通——车流方向：车道宽敞，停车较便利
东西南北四面均有出租车道，但 南面天河路朝向由于BRT站点的 存在，车道与广场之间被栅栏阻 隔，出租车无法达到南面广场
停车场出入口设臵在北面：从车 道入口到北门入口，进深45m； 入口和出口车道宽7m 东、西、南三面均设有吸引行驻 足的广场：东面进深22m，西面 进深35m，南面进深15m）
香港太古广场 上海大中里项目 北京三里屯village 广州太古汇
历史
股权状况
产品线
业务类型
企业战略
内地代表产品
5
项目概况
企业分析
太古一贯秉持思维严谨、注重细节、坚持原则的作风，其物业 以设计科学超前、保值升值能力高著称
太古设计理念：先实用，再美观，先内后外，以 人为本 管理上，注重细节 强调购物的舒适性，譬如多采用柔和、温暖的色 调，商场内常见的椭圆形设计元素也处处展现其 和谐之美
广州太古汇案例研究
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产 顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的 部分或全部内容。
研究目的
外部要素
项目区域及商圈 交通网络及周边配套
项目概况
太古汇KPI体系 内部要素
硬性指标 软性指标
6
项目概况
背景分析
从太古地产接手太古汇项目到太古汇正式营业，经历了十年时 间，但太古汇仍然占据着广州高端商业塔尖的位置
2001年，香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处，同时开始投资其在内地的第一个项目广州 太古汇。受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式，合作开发综合性商用项目：太古汇— 广州报业文化广场，规划用地3万m2，总建面25万至30万m2 ，初定于2006-2007年落成
南面天河路等级最高，为双 行八车道，但 BRT站的存在阻 隔了人流和车流在太古汇南 门聚集的便利性
广州火车东站
天河北路
体育中心站
石牌桥站
天河路
东面天河东路等级次之，为 双行6车道
北面华文街为双行2车道
西面文华街为新规划道 路
12
对外交通：人流方向——有三个地铁出口，一个BRT出口可达 太古汇，其中两个地铁出口直达太古汇地下层二层
2004年11月16日，太古地产宣布重新启动“太古汇”
2010年1月21日，太古汇全面封顶 2011年5月25日，太古汇开张试营业 2011年9月23日，太古汇正式开张营业
7
项目概况
本体分析
项目概况
占地面积：4.9万平方米 建筑面积：35.8万平方米
太古汇一座 太古汇二座
L202：Badgley mischka L203：DAKS L204：施华洛世奇 L205：LONGCHAMP L206：Theory L207-208：nisiss 27
一直以来代表着广州高端消费的环市东路，素有“广州尖 东”之称，由广州友谊、丽柏广场、花园酒店、白云宾馆、 63层等要素组成，是国际大牌入驻广州的首选之地。
丽柏广场 友谊商店
是房地产发展最早 的城市
档次不高，高端商 业市场尚未得到发 展
太古汇作为广州第二个、天河区首个高端购物广场，聚集了一系列高端奢侈品牌，能否在务实的广州发展 壮大？ 能否引领广州高端商业市场前进的步伐？
商场：13.8万 甲级写字楼：16.4万 酒店：6万
东方文华酒店
文化中心：5.8万
（注：太古汇不拥有该文化中心）
文化中心 购物广场
预计开幕时间 商场：2011年夏秋 写字楼：2011年8月 酒店及公寓式住宅：2012年中
8
研究目的
外部要素
项目区域及商圈 交通网络及周边配套
项目概况
太古汇KPI体系 内部要素
L103：DAKS（英） L104：MIUMIU （意，prada副线） L105：bally（瑞士 包） L106：paul &shark（意） L107： santoni（意）
26
L2层：国际一线及二线品牌，辅之以部分休闲配套，顾客对象 仍然以高端消费群体为主
L209：玛花纤体；史云逊 L210：中艺 L211-212：lulu cheung L213：卓雅 L214：欧米茄