浅析城市规划与城市房价关系

浅析城市规划与城市房价关系

针对目前我国房价居高不下情况，通过分析房价组成，提出通过城市规划调控作用，保证城市土地的高效合理利用，从而影响和调控房价，达到促进社会公平、稳定房价的目的，以供大家参考。

标签：城市规划；地价；房价；相互关系

1 前言

城市规划是一定时期内城市发展的蓝图，是城市建设和管理的依据，是城市管理的重要组成部分。从整个城市的角度来分析，城市房价的高低和城市基础设施的配套关系密切。城市建设总体容量控制标准、土地配置以及用地功能布局是否科学合理，这几方面是在城市规划编制过程中确定的。从城市的局部角度来分析，影响房价的因素还有地块的开发强度、城市用地性质以及环境控制要求，也同一个城市的规划技术控制指标有很大关系。从城市规划的内容来看，它是以土地利用规划为核心的，因此城市规划和城市房价的高低有着密不可分的关系。

2 城市规划与房价关系

房价直接反映出房地产市场的发展情况，了解房价组成和相关的影响因素，对城市规划编制时如何找准调控着力点意义重大。现在全国城市房价高居不下，已经成为热点社会问题，如何运用调控的第三只手——城市规划，成为必须好好研究的学术问题。一直以来，政府管理相关部门对城市规划的巨大调控作用认识不足，加上缺少对城市规划实施的全程监督管理，以致造成了城市发展中错位等很多问题，甚至对城市房价上涨起到了推波助澜作用。

3 城市房价构成分析

房价总体上说由土地本身的价格、开发的成本、商业行政运行费用以及利润这四大部分构成。其中变化不大的是开发成本和商业行政运行费用，属于房价中的刚性成本部分。

土地本身价格，即房屋开发企业通过在国有土地出让、转让的途径，依法取得国有土地使用权后所支付的出让金等相关的费用。国有土地所有者是政府，直接影响土地价格的有土地开发的相关政策。最近十年，随着房地产市场日益成熟完善，在各级地方政府财政收入中，出让土地的收入所占比重越来越大，随之而来的是政府出让土地的相关政策也陆续推出。土地在城市中的区位对地价的影响很大；城市各个片区的自然环境和市政基础设施条件条件，也会直接影响土地品质和价位；还有在土地土地供求关系方面，土地供应的数量，也很大程度上影响土地的出让价格。

房价中的利润，一般情况下认为是由房地产开发商起主导作用。买房者在购

买房产后，作为房价利润的直接经济负担者，决定了利润最终实现。而房地产商则成为主动诱导者，想方设法增加房价中的利润，这也是开发商的本质所决定的，诱导了房价利润的增长，两者有着密切的关系，缺一不可。

4 城市规划如何影响城市房价途径分析

通过以上对房价的相关因素分析，在编制城市规划时，可以考虑通过控制城市地价、购房的心理预期以及的生活的舒适度等着力点，对城市房价产生作用和影响。

4.1 在城市总体规划和土地规划时做好用地规划

现在政府在编制城市总体规划时，对城市发展的主观展望和个人意志很重视，而作为房价宏观调控的调控手段这一功能反而不够重视，有的甚至没有意识到。因此，以城市总体规划来引导城市建设，规划的重中之重是做好城市用地规划，使用地开发有相对合理的开发时序。政府除了将出售土地作为政府财政重要收入以外，更多的还应考虑到城市中各个社会阶层的住房需求，从城市发展的整体效益出发，加强对城市用地现状的分析评估，做好居住用地的規划布局和用地储备，科学合理预测居住用地需求，从宏观上起到调控城市房价作用。

4.2 城市规划对城市房价的稳定作用

城市规划由于划分了城市用地功能分区以及土地的使用性质，不同的土地性质所产生的经济效益是很悬殊的，这也就决定了房地产价格的高低。即使是同一性质的用地，在城市中所处位置不同，价值也不一样。在城市交通便捷的好地段，房价高也就成了无法回避的问题。在我国的城乡规划体系中，作为法定性的控制性详细规划，是在借鉴国外大量城市建设的技术，结合我国城市发展的实际而引进的一个规划手段。它对土地的用途进行合理的规定，使公众对土地使用开发有了明确的预期，并且具有高度的法定性和权威性，对城市的每个地块都有详细的技术规定，因此具有稳定地价的作用。

4.3 加强房产开发管理，从制度上防止楼盘空置问题

政府部门研究居住用地规划布局时，除了对城市中单块居住用地规模进行限制外，可以考虑对同一家房地产开发商的购地数量进行限制，从而强化开发商的竞争，杜绝个别房产商大面积囤地和对市场垄断。另外，对于开发商拿地后囤地迟迟不开发或开发后捂盘不售的“空置楼盘”问题，主要原因在于空置成本较低，对房价的预期值又较高所致，以致对城市本就有限的土地资源造成了极大的浪费，破坏了住房的供需平衡，造成了房价过快上涨。因此，建设规划部门在规划管理时，可以有针对性的要求开发商的建立楼盘的建设销售图则，还可以建立售房的实时信息系统，对楼盘从制度入手进行规范和监管。

4.4 优化建成区内公共设施和市政基础设施布局

产生城市中房价利润高点的原因，是城市人工和自然条件的差异，从而导致土地价格产生很大差异。在编制城市规划时，基于解决异质房价产生的高值问题，首先应避免在城市中心区将政府投资的公共品如学校、医院、车站等设施布局过于集中，避免使空间资源产生富集现象。而应该有意识的考虑公共设施布局的均衡问题，比如可以考虑投放到设施相对较弱的次中心区等区域。另外，还可以研究城市产业布局，促使各个产业在空间上更均衡合理分布，还应考虑和居住区的布局紧密结合，减少车流人流的出行时间，降低能耗，提高城市效率。解决很多城市中的局部地域人口过度集中问题。

4.5 优化城市中心区用地组合

在空间极化未被弱化情况下，应在城市中心区规划中，更多考虑在现有用地容积下，高效集约利用土地，可考虑两种思路：一是“地下城市化”，充分挖掘地下宝贵的空间资源，打造立体城市。可以将部分商业用地、停车场、大型仓储超市和公共服务设施用地等室内照明依赖度高且占地面积大的场所，以及部分地段的城市道路布置在地下。地上空间资源则多留给办公、居住、公园等有采光要求的用地使用。二是打造“多向立体居住空间”，高效集约利用土地。将中心区视为一个“建筑总体”。该“建筑总体”中容纳商业、服务、居住、休闲娱乐等用途，功能高度混合。内部建筑间通过地面、地下和空中通道连接，节约通过性公共用地的占地面积。而降低人均住房费用，降低房价。

5 结束语

综上所述，城市规划是影响城市房价的关键因素之一。在当下城市化加速推进的背景下，分析城市规划如何影响城市房价和地价，研究它们之间互相影响的作用机制，从而可以使城市土地在开发建设中更加的科学合理，尽可能的发挥出城市土地最大效益，使预测房价的变化更客观、更有效，还可以从整体上引导城市有序发展。最后，能最大限度地发挥城市规划作用，保证房地产市场的健康发展，进而确保城市建设和开发的科学性。

参考文献

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