邻里中心项目策划工作建议书2.18

第十部分 路线研究部分
2007年11月20日
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第一部分 策划概要
这部分是策划报告的精髓，包括项目的商业价值、产品 和服务、目标市场、核心的运营和管理手段、资金需求和计划， 以及预期的投资回报等。 这部分内容应尽量描述清晰、客观、逻辑性强，这样可以 让甲方在短时间内能够充分理解该策划的价值所在。该部分是 在后面所有工作完成后的一种高度总结和概括性的内容，需要 在前面工作完成后进行。
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3.招商途径 解决招商途径的选择问题。探讨各种招商 途径的优缺点，并根据本项目的特点，选择最 佳的招商途径组合模式。 招商途径的调研。 各招商途径的优缺点。 各种潜在商户在招商过程中的特点分析。 针对不同类型的商户选择的招商途径分析。
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三、竞争对手分析 1.确定并调研竞争者，包括公司战略、销售价格、 市场份额、目标顾客群、分销渠道、市场份额、 利润和别的相关特征等等基本情况。 2.与行业内主要竞争对手比较分析，包括：市场份 额、竞争优、劣势分析 四、预测该项目的收益 根据上述分析结果，对该项目的发展趋势和目标 进行预测，对公司未来3年或5年的销售收入和市场 份额进行预测。
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第二部分 项目背景
一、天津建设投资公司的性质、业务范围、组织架构和发展战略 需要回答的典型问题是： ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 建投公司的理念、战略目标、主要业务是什么？ 公司想取得一个怎样的市场和产品（服务）领域？ 公司的背景如何？它是一个什么性质的合法实体？ 公司所有者的组成？拥有者的中期目标和长期目标是什么？ 公司的长期目标是什么？关键性的成功因素是什么？ 准备用怎样的战略去达到这些目标？ 公司的重要里程碑是什么？用一个表格显示出达到它们所需 完成的任务。
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二、阐述本项目应采取的社区商业服务中心的建设、管理模 式和商业名称 1. 参照苏州邻里中心的模式，借鉴其他成功案例的经验，阐 述本项目的社区商业服务设施建设和管理的模式，以及搭 建的服务平台的名称。 2. 以大寺新家园为例，结合市场调研和相关设计规范的要求， 分析、总结社区商业服务设施的标准模块。 目标消费群体定位 周边地块 核心功能 社区服务中心的功能定位 物业供应 社区服务中心的业态定位 社区服务中心的形象定位 需求预测 功能规划 社区服务中心的目标客户定位 社区服务中心服务设施的标准模块
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4. 项目土地获得策略的选择 综合以上三方面的土地政策研究，再针对邻里中心的设臵 和占地要求，得出最佳的土地获得模式。 综合各方面的土地获得策略。 分析项目经营性与非经营性的占地比例。 总结最佳土地获得模式。 5. 项目土地获得成本分析 根据最佳的土地获得模式分析，更为细致的研究每项不同 方面的土地获得价格，综合为土地成本价格分析表。 经营性土地价格分析。 非经营性土地价格分析。 组合土地获得方式价格分析。
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天津市建设投资公司
“邻里中心项目策划”工作建议 书
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采用项目商业计划书的思路，项目可行性研究的评价方法， 将建设项目和服务内容试作一种特殊的产品和服务，进行 研究和评价。主要有以下10个部分。 第一部分 策划概要 第二部分 项目背景 第三部分 社区服务中心的建设和服务模式 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分 第九部分 行业和市场分析 项目建设方法 项目推广策略 公司设臵和管理策划 资金需求和融资方案 机会和风险
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3.分析、阐述实施该项目的目的和意义
（1）政府层面 ◊ 贯彻国家《“十一五”社区服务体系发展规划》的要求 ◊ 有力推动天津市新家园建设的顺利进行 ◊ 形成推动社会和谐的微观机制
（2）建投公司层面 为什么应由建投公司牵头专门设立“天津市社区服务发展有限公 司” ◊ 建投公司的宗旨和企业目标与“邻里中心”建设的匹配：经济性 与公益性的融合 ◊ 建投公司的优势：“新家园”项目建设土地平整后业务的自然延 伸 ◊ 建投公司可持续发展的需求：投资建设与实业运营的相互支撑
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二、简述项目背景，百度文库津十大新家园和大寺新家园的情况
1. 分析目前十大新家园的开发状况和拥有的资源情况。 简述天津市政府对十大新家园的整体定位，以及部分实施中的 新家园规划和建设情况，包括新家园面积、规划人口，周边的重 要设施和交通情况。分析环外十大新家园的建设为居住环境和人 文环境带来的影响。 2. 具体分析大寺新家园的情 况，包括策划、规划、实 施等方面。
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三、分析项目对建投公司发展战略的影响和社会效益。
1.从土地开发的创新角度论述邻里中心项目对建投公司发展的影响 2.从完善配套服务设施角度，避免重蹈已建成区域不成功之覆辙角度 论述邻里中心的社会效益。 （1）现存新家园或大型社区存在的问题
4.招商宣传、造势 解决用什么方式来宣传本项目。首先应对宣传造势的目的进行必要的描 述，再结合项目特性、宣传途径和周边环境特点选择宣传造势模式。 招商宣传造势目的描述。 宣传方式的选择与效果分析。 造势活动类别与效果分析。 宣传、造势活动与周边环境特点间的关系研究。 宣传途径与造势活动选择模式。
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第五部分 项目建设方法
一、土地获得策略 二、招商策略 三、规划、建筑设计方案和要求 四、项目施工要求 五、根据居住区建设的时间确定 项目建设时间和实施计划
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第三部分 社区服务中心的模式
本项目的直接产品为社区服务设施，间接产品为完善的、 人本的社区服务平台。 本部分主要通过借鉴国内外社区服务管理案例的经验， 阐述“邻里中心”服务内容、功能、业态、规模，以模 块的方式做出邻里中心的建设和管理标准，找到实施邻 里中心项目的真正价值和盈利点。
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一、土地获得策略
1.经营性公建土地获得政策研究 分析天津市对经营性公建土地的获得政策，提出有利于本项目的土地 策略。 天津市对经营性公建土地的各项获得政策。 选择经营性公建土地的获得政策。 2.非经营性公建土地获得政策研究 分析天津市对非经营性公建土地的获得政策，提出有利于本项目的土 地策略。 天津市对非经营性公建土地的各项获得政策。 选择非经营性公建土地的获得政策。 3. 新家园土地获得优惠政策研究 新家园作为市政府的重点居住区实施工程，牵扯到还迁房、经济适用 房等诸多方面，对相关的配套设施的土地政策也是要进行细致研究。 新家园经营性土地获得的研究。 新家园非经营性土地获得的研究。 探讨综合经营性与非经营性土地的组合获得策略。
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二、招商策略
1.目标客户分析 根据目标客户定位、业态功能研究以及主力店组合，罗列部分现有符合 条件的商家，给出部分推荐商家名单。 目标客户定位简述。 部分符合定位商家名单的调研。 目标客户的入驻要求分析。 推荐部分目标客户。 2.招商策略 解决以什么方式招商的问题。首先对现有招商策略类型进行描述并分 析各种策略的优缺点和使用条件，再根据目标客户定位，推荐适合本项目的 招商策略。 在招商过程中的工作原则分析。 招商策略类型调研。 各类招商策略的优缺点及条件分析。 各类目标客户的定位简述。 推荐不同目标客户的招商策略。
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5.租售价格策略 解决租售价格的确定模式。调研现有的租售价格策略的种类，以 及各自优缺点和适用的条件，结合项目本身情况和可能出现的问题， 给出推荐的租售价格策略模式和租售价格调整策略模式。 租售价格策略类型分析。 不同类型的优缺点和条件分析。 相关案例的租售价格策略调研。 租售价格的策略选择和制定依据分析。 6.招商付款方式 分析哪种付款方式对本项目的发展最有利。探讨现有的商铺付款 方式和优惠政策，并进行租金收入的经济测算，结合相关案例，推荐 较好的商铺租金付款方式。 现有的商铺付款方式和优惠政策分析。 相关案例的商铺付款方式和优惠政策调研。 各种商铺付款方式的经济分析。 推荐商铺租金付款方式。
从整个行业和目标市场讲起，在逐渐细化到各个单 独的顾客群和他们的销售潜力，应该逐渐集中讨论焦点。 把竞争者考虑进去，认清所有可能潜在的市场构成威胁的 障碍。
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一、行业情况分析 1.商业发展的历史及趋势，包括其建设和经营的现状和趋势分析 2.社区配套服务业发展的历史及趋势，包括其建设和经营的趋势 分析，以案例分析为主，包括国际、国内的案例，国内的 包括苏州和天津的案例。 3.随着人民生活水平的不断提高、消费意识的变化和居住环境的 改善，势必影响新的社区配套设施的变革，在现有商业状 况的基础上分析总结出新型居住区的商业配套设施的发展 趋势。 4.建投公司进入社区配套服务业的优、劣势分析，包括政策、经 济方面的限制。 5.社区配套服务行业市场前景分析与预测 过去3年或5年各年的商业销售总额、销售收入、销售增长率 未来3年或5年各年的商业行业销售收入预测 6. 市场销售有无行业管制，公司产品进入市场的难度分析
功能定位
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三、营利模式
形成以房屋租售为经营基础、以市场需求作为功能定位、以 房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。 可能的营利来源： 商业房地产开发 特许经营与无形资产的利用 连锁经营的规模效益 资本运作 管理费收入 非营利设施的商业化运作
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二、目标市场分析
1.论述本项目的目标市场 2.根据市场调研，预测项目目标市场的容量 3.结合建投公司的能力和优势，阐述和预测本项目所占 目标市场的比例 4.在一定的假设条件下，阐述该项目的发展潜力
2007年11月20日
城市社区服务是城市社区建设的核心内容。社区服务是在特定的社会 历史条件下产生和发展的，其固有的和实践中产生的问题逐渐积累和暴露， 妨碍了社区的健康发展。
（2）以“邻里中心”方式提供社区服务的优势
“邻里中心”的基本特征和定位，能 够使社区服务的市场化和公益性有机 融合，避免了单纯政府行为或开发商 主导的局限性，为全方位满足居民生 活需求和社区和谐发展提供了一个高 效的平台。
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四、可持续发展的可能性 经济效益与社会效益的互补和相乘效果分析 连锁经营的可行性
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第四部分 行业和市场分析
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一、国内外社区服务管理经验借鉴
新加坡的邻里中心建设及运营模式 苏州工业园区邻里中心发展有限公司的经验 其他国家社区服务模式的经验 天津市各大居住区商业配套设施现状调研
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