浅析房地产泡沫的成因及对策

Ｃ ｏ Ｎ Ｔ Ｅ Ｍ ＰＯ Ｒ Ａ Ｒ Ｙ Ｅ Ｃ Ｏ Ｎ
近 年来 ，有 些地方政府 为 了提 高地方 财政 收入和政 绩需
要， 将土地数十年的使用权一次性 卖出 ， 土地 价格拍卖得越 高 ， 政府 的收入就越高 。由于 土地资源具有不可 替代 、 不可移动 以 及不 可再生等特性 ， 使得土地 资源的分配 、 使用具 有相对 的价 格垄断性 。开发商预期土地价格 的上升会越来越 快 ， 其推出房
地产上的收入约 占整个房地产价格 的 ５％～８％， ０ ０ 于是 ， 地方政
这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为 。 ａ ｅ Ｓｌ ｇ （ ９） １ ７ 认为引发泡沫发生的原因可分 为内生 因素和 外生 因素 ， ９
所谓内生因素 是指泡沫的变动与基值 的变动 息息相 关 ； 外生 因
宏 观 经 济
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ＰＯＲＡＦ ＹＥＣＯ ＮＯ Ｍ Ｉ Ｉ ＣＳ
【 要 】 近年 来 ， 地 产 业 已成 为 拉 动 内需 、 动 经 济 增 长 摘 房 推
的 支柱 产 业 ， 时也 是 最容 易产 生 泡 沫 的行 业 。我 国 房 地 产 业 同
虽 获 得 了长 足 的发 展 ， 由 于 其 市 场 化 的 时 间 较 短 ， 房 地 产 但 对
的改善也直接与房地 产密切相关。土地的有限性使人们对房地
产价格 的上涨历来就存在着很乐观 的预期 ， 当经济发展处于上
升时期 ， 国家的投 资重 点集中在基础 建设和房屋 建设中 ， 这样 就使得土地 资源 的供给十分有限 ， 由此造成许 多非房地产企业 和私人投资者大量投 资于房地产 ， 以期获取价格上涨的好处 。 ２ 投机 需求膨胀。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接 、
【 关键 词 】房 地 产 泡 沫
一
原 因 对 策
、
引言
人们买楼不 是为了居住 ， 而只是为了转手倒卖 。这种行为一旦
２０ 年 ２月以来 ， ０９ 全国房价大幅上涨 。 尽管 ２ １ ００年“ 两会” 之后 ， 政府接连 出台 了比较严厉的楼市 调控政 策 ， 是楼市疯 但 狂的势头有增无减。据国家统计局 ２ １ 年 ４月 １ ００ ４日发 布的数 据显示 ，００年 ３月 ， ２１ 全国 ７ ０个大中城市 房屋 销售价格 同比上 涨 １． 其中新 建住宅销售价格同比上涨 １．％， ７ １ ％， ４ ２ 新建商品住 宅价格同比上涨 １． 为近年来涨幅之最。 ５９ ％，
期发生的过度反应。
二 、 国 房地 产 泡 沫 形 成 的原 因 我
府在利益 的驱动 下 ， 明或暗助推房价 上涨 ， 或 这是造成 房地产
市 场秩序极不规范的根源 。
房地产价格上涨导致了房地产投 资和消 费的上涨 ， 这些都 房价的上涨 导致土地价格上涨 ， 对导致房价上涨的土地价格高
通过 分析房地产租售比数据 ， 更能证明 中国房地产存在着
一
成为你追我赶的群体行动 ， 就很难抑制 ， 房地产泡沫随之产生。 ３ 过度放贷。金融机构过度放贷是造成房地产泡沫产生的 、 助燃剂。 经济学的角度来说 ， 从 价格是商品价值的货币表现 ， 价
格的异常升 涨肯定与 资金有着 密切 的关 系。因此 ， 资金支持是 房地产泡沫 生成 的必要条件 ，没有银行 等金融机构 的配合 ， 就
市运行是否良好的数据比例 ， 以单套 月租和总价比值换算 出租
金与房价 的差距。 一般情况下 ， 国际标准的“ 房产租售比” １： 为
１０到 １： ０ 。而据有关机构调查研究部调查显示 ， ２０ 年 ０ ２０ 自 ０９ １ １月以来 ，北京 的楼市租售 比已突破了 １： ０ ，达到了 １： ５０ ５ ６部分区域甚至达到了 １： ０ ， ４， ７ ０ 同比涨幅度达到了 ２ ％。 ５ 泡沫是在市场 经济中 由投机 导致的一 种或一 系列资产价 格脱离市 场基础价值持续上涨 ， 并且这种上涨使人们产生了对
不会有房地 产泡沫的产生 。此外 ， 由于房 地产是不 动产 ， 易查 封、 保管和变卖 ， 使银行部门认为这种贷款风险很小 ， 在利润的 驱动下银行 也非常愿意向房地产 投资 者发 放以房地 产作抵押
的贷款。银行部 门还会过于乐观地估计抵押物 的价值 ， 从而加
定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用来衡量一个地区楼
涨和国际游 资， 地方政府 并没有持强烈反对的态度 。土地出让
同时也增加了地方政 府的税收 。最重要的是， 素则是 由市场景气 变动带动市场 参与者对未 来的市场 价格预 拉 动了地方经济 ，
１土地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的 、 基础 。房地产与人们和企事业单位的切身利 益息息相关。居者 有其屋是 一个社会人最基本的福利要求 ， 人们对居住条件的要 求是没有 穷尽的 ， 而与企事 业发展相关的生产条件和办公条件
强了借款人投 资于房地产的融 资能 力 ， 进一步地加剧了房地产
价格 的上涨和产业 的扩张 。 ４ 地方政府经济利益影响下的房地产价格。正 月 应该主要 、 殳守
充 当房地产市场 的协调者 、 管理者和服 务机构 ， 但是在 中国的 房地产市场 ， 地方政府成了经济利益的最大获取者 。政府在房
诱因。对房地产出于投机 目的的需求 ， 与土地的稀缺性有关 ， 即
泡 沫 的研 究还 没 有 一 个 完备 的 体 系 ， 重 阻碍 了我 国 经 济 的 又 严
好 又 快发 展 ， 与 我 国 房地 产 市 场发 展 现 状 极 为 不 符 。 本 文 分 这 析 了我 国房地 产 局 部 泡 沫 形成 的原 因 ， 提 出 了对 策和 建 议 。 并
７ ４ 《 当代经济）０ １年１月（ ２１ 上）
收入 目 已经成 为地方财政的主要来源 。 国目前实行 的是土 前 我 地储备制度 ， 政府完全垄断 了土地一级 出让市场 ， 而实行 价高 者得的招拍挂的 土地 出让制度使 得地方政府 更容易掌握■■ ■■ ● ■● ●■ ●■ ■■ ■ ■● ■■ ● ■ ■ ■ ● ● ■ ■ ● ■ ■ ■ －