江苏省宿迁市沭阳县

50 江苏省宿迁市沭阳县：
实施低房价战略引领县域经济社会科学发展
■莫宗通
近年来，沭阳县委县政府自觉践行科学发展观，坚持以人为本，高度关注民生，面对全国房价逆势上涨的大环境，奋发作为，抑控并举，使房价始终处于全省最低水平，走出了一条以低房价战略引领带动县域科学和谐发展之路。

一、控制房价，地方政府可以有所作为
控制房价、实现“住有所居”是沭阳政府所应承担的公共职责，地方政府对此完全可以大有作为。

（一）运用市场之手平抑房价
为了实现和谐拆迁与平抑房价，沭阳县专门成立了城区开发指挥部和城区开发有限公司，在充分论证研究、科学规划布局的基础上，近几年，先后建成了5个大型安置小区，共90多万平方米的政府安置房，以建设成本价安置拆迁市民，土地成本由政府承担，规费让利于民，2008年的安置价格仅为820元/平方米。

此举不仅让拆迁户满意，而且也给房市确立了一个价位标杆，从而尽可能挤掉由于买卖双方信息不对称所带来的房价泡沫。

与此同时，满足群众对城区改造建设的迫切愿望，不间断推出改造建设地块，缓解市场供需矛盾。

近年来，沭阳每年的商住房开发总量都在2万套以上，加上政府安置房，基本实现供需平衡，从而确保房价处于较低水平。

针对房价上涨的巨大压力，沭阳县超前谋划，从2007年5月开始，又着手规划建设50多万平方米新的安置房，并推出一批新的建设地块，提前做好平抑2008年房价的准备工作。

（二）运用法律之手控制房价
针对一些开发楼盘较多，较大商家可能单独或与他人联手操控房市、房价的情况，沭阳县坚持严格执法，坚决打击哄抬房价行为，努力维护房市秩序。

规定所有楼盘在价格未经物价部门核准之前一律不得预售，随着物价波动进行的价格微调也必须经过物价部门批准。

根据商品房的区域、结构等情况，分别作出相应的销售限价，要求开发商不得突破，违者给予严肃处理。

同时，强化土地执法，坚决打击囤积土地行为。

3年来，先后有7家开发商因自行定价发售楼盘或擅自涨价被责令整改，有9宗地块迟滞开工日期被警告，3宗地块因无视警告被依法收回。

（三）运用政策之手降低房价
为了把房价降下来，在不违背国家法律法规的前提下，沭阳县采取了一些较为灵活的政策和策略，视不同情况予以政策调控。

如对配套开发商场、市场、餐饮娱乐等大型三产项目或建设高层楼盘的，在相关建设规费方面给予一定的优惠政策，适当减收基础设施配套、白蚁防治、新墙体改造等行政性规费，在办理土地使用、规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证等一系列证件时，相关费用也酌情适当减免。

既让房市低价位运行，又让开发商有一定的利益空间。

（四）运用服务之手稳定房价
因服务不到位而额外增加的“灰色成本”是可能导致房价虚高的重要因素之一。

为了斩断伸向房市的“黑手”，做到“双严”并举。

一是严管。

要求与住宅小区开发有关的国土、建设、规划、质监、供电、城管、交通、园林绿化等所有部门，相关手续必须在规定时间内办结，
管理实行上门服务。

二是严打。

近三年来，建设系统共有11人因渎职、违纪、违法被查处，其中，移送司法机关3人，调离岗位2人，免职2人。

二、低房价战略带来了多方面的综合效益
沭阳县实施的低房价战略起到了驾驭全局、营造发展大势的作用，在加快城市建设、促进经济发展、推动工业进程、拉动三产繁荣、带动农村进步、促进社会和谐等方面的综合效应正逐步显现。

（一）低房价战略促进了城市开发建设
较低的房价使房市始终处于热销状态，走出了一条房价越低需求越旺、需求越旺开发越多、开发越多城市化进程越快的良性发展之路，沭阳县城基础设施配套面积已达52平方公里。

2005年以来，沭阳城区规划建设各类小区95个，总建筑面积1100万平方米，建成面积340万平方米。

同时，为了节约土地，积极引导建设高层住宅，目前39栋12层以上楼房已经建成，正在实施的109栋12层以上楼房正在快速推进，137栋即将开工建设。

（二）低房价战略推动了工业化进程
良好的城市平台成为集聚工业项目的强大磁场，吸引大项目好项目纷纷落户沭阳。

目前，仅县开发区就已承载各类项目420个、投产287个，其中亿元以上59个、10亿元以上5个、上市公司投资11个，总计用工5.75万人，一个初具规模的新兴工业基地已经形成。

另外，低房价也为各类人才来沭工作定居降低了成本，为工业化提供了必要的人才支撑。

每年有近千名外地人才受聘到沭阳开发区工作，有1万名左右从外地返沭的熟练技工回流到县开发区就业。

（三）低房价战略拉动了城市第三产业
低房价战略集聚了城市的人气，沭阳县城40多万常住人口和流动人口，蕴藏着巨大的消费能力和商机，驱动第三产业快速提升质效。

肯德基在苏北县城第一家连锁店落户沭阳。

欧中广场、华润、苏果、时代、苏宁等10多家大型购物中心常年生意火爆，城区商业龙头实现税收约占全县商业税收的2/3。

2007年，共有40多亿元资金注入商贸物流业，总建筑面积350多万平方米的商贸物流设施正在加快建设，第三产业已经成为沭阳发展的又一强大引擎。

（四）低房价战略减少了农民，带动了农村发展
“致富农民首先要减少农民，发展农村首先要缩小农村”，这是社会发展进步的一般规律。

通过实施低房价战略，降低了农民进城的门槛，加快了城市化进程。

据不完全统计，现在每年到沭城购房的农民达到5000户以上，2万多农民变成了市民。

这不仅直接改变了进城农民的生活方式，而且为农村土地实现集约化经营、规模化生产创造了条件，一些特色产业规模化生产的趋势正在加速形成，其中，花木种植面积达33万亩，食用菌种植面积达1.3亿平方尺，瓜菜复种面积达61.8万亩。

（五）低房价战略改善了民生，促进了和谐
低房价战略较好地照顾和实现了城市开发过程中处于弱势一方的拆迁和购房群众的利益诉求，促进了社会和谐稳定。

在沭阳，拆迁群众一方面享受与周边县区一样的拆迁补偿政策，另一方面，又享受比周边县区优惠得多的住房安置政策。

愿意货币安置的拆迁户，到房市自主购房，比周边县区要少花近1/3的钱。

不愿意货币安置的，可以花很少的钱就住进安置房。

如果对位置、套型、楼层等没有特殊要求，还可以先搬进安置房，而后拆迁。

对于那些不愿意要大套和中套房子的群众，专门设计建设了30平方米～40平方米的小户型。

对于原来老房子面积较少、拆迁补偿费不多又拿不出钱来的困难家庭，经调查核实并通过公示得到群众认可后，让其免费住进从安置房中专门调剂出来的廉租房，10年后，再按现在的价格付房款，还没有能力付钱的，才开始收取房租。

沭阳县政府设身处地为拆迁群众着想，群众对政府主导的拆迁工作给予了充分的理解和支持，使拆迁在沭阳不再是难题。

2004年以来，县
城区拆迁面积达260.1万平方米，2007年完成101.5万平方米，从未发生一起因拆迁引发的上访事件，形成了令人关注的“和谐拆迁沭阳现象”。

（六）低房价战略安置“床位”创造“岗位”
“床位”让群众安居，“岗位”让群众乐业。

通过实施低房价战略不仅让群众安居，花很少的钱群众就能买得起房子、住得起房，而且带动了工业、城建、运输、服务等相关产业的发展，直接创造了10万个以上就业岗位，大幅度提高了群众就业机会和收入水平。

群众对县政府走科学发展、和谐发展之路给予了充分肯定和广泛拥护，不久前，群众对县委、县政府领导班子测评时，满意率达到98.5％以上。

三、调整房市需要处理好几个关系
沭阳县为群众操好房市大盘，并引领带动县域科学发展，妥善处理好以下几个方面的关系。

（一）服务发展大局与维护群众利益的关系
沭阳是一个拥有177万人口的大县，农业人口占比仍然很高，加快城市化进程是摆在县政府面前的现实课题。

同时，沭阳地域广，人口多，生产要素少且分散，必须进行适当集中和整合，以便形成“集聚”和“倍增”效应，带动城乡共同发展。

而提供全面、周到的服务，激励民间资本和开发主体参与城市建设，也就成为政府必然的政策选择。

（二）尊重市场规律与维护市场秩序的关系
市场经济条件下，政府必须充分尊重市场本身的规律，特别要尊重商品价格形成的内在机制，让市场根据供求关系对商品价格予以动态调节。

但这并不是说可以放任市场无序状态，容忍随意哄抬价格。

在房市问题上，一方面，沭阳县始终充分尊重资本追求利润的天然属性，给投资主体以必要的利益空间。

根据审计部门专题调查，沭阳的房价虽然比周边县（市、区）低三成多，但相对利润仍然很高，加上销售好，盘子大，资金回笼快，因此足以调动民间资本投资房市的积极性。

前几年来沭阳投资的开发商，通过薄利多销，大多数都实现了快速滚动发展，相继开发了多个新楼盘，事业越做越大，钱越赚越多。

另一方面，始终坚持坚定不移地维护房地产市场秩序。

当然，主要是运用市场之手和服务之手，适当运用政策之手。

当这些举措失灵时，则果断运用法律手段，坚决依法予以打击。

实践表明，打击越及时、越有力，付出的代价越小、效果越好。

（三）降低房产价格与确保房屋质量的关系
追逐利润是资本的天然属性。

如果缺乏监管，在房价无法突破的情况下，一些不法商人势必会在偷工减料上动脑筋。

为此，在稳定房价的同时，高度重视质量管理。

每一个在建小区都安排专门的质量监管人员，对每一道工序进行全天候跟踪管理，并实行建筑质量终身负责制。

另外，对水泥、沙石等建材实行源头把关，决不让劣质建材流入本地市场，更不会让劣质建材进入工地，从而让群众不仅住上低价房，而且住上放心房。

对于安置房的建设品质问题，更是高度重视。

不因为建的是安置房而降低一丝一毫品质。

相反，每开工建设一处安置房，从布点选址、规划审核、功能设施配套、交通体系构筑乃至建筑的风格、套型、色彩等细节，都由县主要领导牵头、县级领导班子成员和相关部门负责人参加共同会办确定，可以说，建设的不仅仅是安置房，更是引领城市商品房开发的样板房，是扮靓、扮美城市的重要组成部分。

（四）眼前政绩与持久发展能力的关系
如果单纯从追求GDP和财税收入出发，政府当然希望房价越高越好。

作为财政一般预算收入列全省27位、苏北第5位的沭阳，全省第一的人口规模和巨大的购房需求是可以支撑较高房价水平的。

但是与发达地区相比，沭阳县目前的发展水平和群众收入水平仍然较低，好看的政绩数字和财政收益背后，是群众提前透支未来的消费和投资能力，必将大大影响县域未来长期发展后劲。

因此，沭阳县在眼前发展政绩与持久发展能力之间，从打基础、利长远、蓄后劲出发，选择了后者。

实践证明，选择低房价战略虽然损失了一点“帐面数字”，但赢
得了巨大的实质性回报。

通过实施低房价战略，沭阳在新一轮区域竞争中不仅赢得了民生事业的基础，赢得了外来资金和人才的融入，赢得了城市的形象、工业的平台、商业的人气，赢得了发展和竞争的主动权，而且更为重要的是，降低了群众住房消费的投入，储存了未来消费的能力，防止了高房价引起的楼盘空关、烂尾等不良现象的发生，为区域赢得了持久的发展能力，为未来创造了更加广阔的发展空间。

（作者为中共宿迁市委常委、沭阳县委书记）。