西安市临潼区地价监测点采集设立研究报告

西安市临潼区地价监测点采集设立

技术报告

一、地价监测点体系建立的背景

实行城镇土地有偿使用制度改革以来，土地作为一个重要的生产要素已逐步进入市场，在价值上得以体现，地价水平和地价分布已成为衡量城市土地利用状况与城市经济发展形势等的重要指标，并在维护城市土地国家所有制、优化城市土地市场配置、加快城市基础设施、促进城市土地的集约化利用等方面发挥了积极的作用。

随着市场经济体制的建立和城镇土地使用制度改革的深入，地价的作用日益明显强化，成为调控房地产市场，加强城乡土地利用管理的最主要手段。虽然我国从80年代末开始已经开始了城镇土地的分等、定级与估价工作，但是一直没有建立一套完整的地价监测体系。由于地价信息封闭，且传递不畅、行情展示手段落后、地价数据缺乏统一标准等，在城市里，多种土地使用权属方式并存，导致我国城市土地仍没有完全按照市场方式运作，土地交易中的人为因素仍未消除，造成我国城市土地市场仍存在相当程度的混乱，国家在土地上的收入大量流失。从2000年开始，国土资源部开始在全国范围内进行城镇土地价格大调查，陕西省国土资源厅决定从2002年4月份，在全省范围内进行地价体系建设，其中一项重要的目的就是建立地价监测体系。

二、地价监测点的概念及其作用

（一）地价监测点的概念

所谓地价监测点，是指在城镇一定级别、一定地价区段、一定土地用途的特定区域内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面能代表该区域一般水平（或平均水平）的宗地。

（二）工作范围

此次建立监测点的范围主要是临潼区所辖的街道办事处和各个建制镇，不涉及一般的乡。

临潼区下辖6个街道办事处指骊山街道办事处、秦陵街道办事处、新丰街道办事处、代王街道办事处、行者街道办事处和斜口街道办事处；10个建制镇

是指相桥镇、油槐镇、雨金镇、交口镇、栎阳镇、北田镇、马额镇、零口镇、何寨镇、西泉镇。

（三）建立监测点的作用

1、是经营土地，建立公开土地市场的基础。我国的经济体制改革，是从建立完善的产品市场入手的，随着改革的进一步深入，迫切要求建立完善的要素市场，目前，资金市场、劳动力市场建立已经取得了相当的成效，但是土地要素市场的建立才刚刚开始，而地价监测体系的建立则是建立公开的土地市场的最基础的工作。

2、为一般土地交易提供价格指导；由于地价监测点能够代表该区域一般水平，一年维护一次，因此能够及时反映土地市场的交易状况，可为买卖双方进行土地交易提供参考。

3、防止土地资产的流失。我国城镇土地虽然实行了有偿使用，但长期以来，土地交易基本上是暗箱操作，导致大量国有资产流失，一个重要的原因就是土地价格没有合理的标准。通过对地价监测点资料的整理、分析、建立各级地价

4、可观察土地市场的动态变化，制定并公布土地价格指数，为长期投资者提供参考，也可为政府对土地市场的调控提供依据。

5、可利用地价监测点及其地价指数，对基准地价进行调整和更新。由于缺乏地价监测体系，所以不能了解土地价格的动态变化。长期以来，我国的基准地价更新采用的是地毯式调查的方法，虽然这样可以对土地市场有一个完整的了解，但是费时、费财、费力，时效性差，而地价监测点由于量少、代表性、实效性强，用它来更新基准地价，不但省时省力，而且时效性强。

6、便于各个城市间地价的比较。通过在各个城镇间设置若干个地价监测点，采集相应的地价资料，建立起长期、稳定运行的地价监测网络，从而可以实现对各个城镇地价的动态监测。在建立地价监测点时，统一了基准地价内涵，因而，也可以对各个城市的地价进行比较。

三、监测点选取的原则与标准

（一）地价监测点设立的原则

1、代表性原则：代表性指所选的监测点能够代表同级同类土地的区域平均价格水平；

2、一般性原则：一般性指标准宗地为同级同类土地中面积、形状、临街状况、土地利用状况、交通状况、地质情况等都属于正常、普遍水平；

3、稳定性原则：稳定性指标准宗地处于最高最佳利用状态，在较长的时间内不会发生分裂、合并、重新规划等情况；

4、易操作性原则：易操作性指标准宗地易于识别，易于选择，易于维护。

5、均匀分布性原则：均匀分布性标准宗地在地域分布上要尽量均衡；

6、规范性原则：在选取地价监测点时，必须针对地价内涵界定、地价监测点标准、地价资料采集的技术要求、地价资料库的技术要求等制定统一的规范，使整个工作有法可依、有章可循、通过规范约束和保障整个工作的进展。

7、长期性或持续性原则：地价监测体系的建立是要长期对其进行监测，因而采集监测点，就要尽量选取能够代表临潼城区地价特点的宗地，能够反映临潼区各个级别土地价格的真实情况，而且能够在比较长的时间里存在。

（二）地价监测点设立的标准

根据以上原则确定临潼区城镇标定地价监测点设立标准如下：

1、点的土地面积适中，形状以较规则的长方形为主；

2、点的地形地质等自然条件要与其代表的区域相适应；

3、点的土地利用状况和用途要明确；

4、点的容积率应根据不同用地类型及不同地价区段的特点，尽可能选取具有平均容积率的点；

5、商业尽量选取一面临街的点；

6、尽可能选用在平均开发程度下的点；

7、尽量避免选择有他项权利限制的宗地，点的位置条件、权利状况一定要清楚；

8、点的选择要反映临潼区土地利用的均质性特点，即土地利用的均质性要与设点的类型、数量相一致，做到监测点尽可能有机均衡分布。

9、尽量选取有交易情况的点

10、尽量选区有国有土地使用证的单位

四、临潼区地价监测点采集的技术路线和工作过程（一）临潼区地价监测点选取的技术路线

（二）监测点选取的工作过程

1、土地局查阅发过土地证的单位

监测点要求有完整的土地权属，因而我们首先在土地局有关处室查阅发过土地证的单位，然后请熟悉临潼城区土地市场发展过程及现状情况的土地局领导和从事这方面工作的专家，在城区工作地图上初步选出地价监测点，并标注在工作底图上，使得所选的监测点在图上基本能均质分布。

在档案室一一查阅所选各个监测点的资料，包括宗地图，建筑面积，用地面积，四至情况，将宗地情况明显不规则的地块剔除掉，将第二次选出的地价监测点的宗地图复印，为计算机制图打好基础；对于街办和建制镇监测点，我们把土地证号完整的监测点全部摘录出来，详细记录，首次确立了102个监测样点，并填写地价监测点调查表。

2、分组实地调查所选监测点

根据我们在土地局或取得第一手资料以及填好的表格，再到实地进行调查。我们外业调查小组分成7个小分队，每个分队在两名土地局同志的协助下，前往城区和各个街办、建制镇进行实地调查，实地踏勘的主要内容包括：（1）调查土地用途是否改变，四至情况与登记的情况是否一致；

（2）观察所选样点是否能代表土地市场的真实情况；

（3）对地上建筑物情况进行详细地描述，对周围的环境状况进行描述；

（4）调查监测点的权力状况，看其是否有产权纠纷，土地使用权是否完整；

（5）对地价监测点进行拍照

根据实地踏勘的结果，我们对不具备条件的监测点进行第三次剔除，如土地用途改变、企业破产停业、有产权纠纷等。同时根据实际调查，补充具有代表性的监测点，并对其宗地使用状况进行详细地描述。经过实地踏勘论证，选取74 个监测点。

3、再次查阅档案资料

对新选的监测点，再到土地局查阅其是否有国用土地使用证，是否具有宗地