宁波北仑区房地产场调查报告

宁波市北仑区房地产市场调查报告

第一部分认识北仑

北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。

北仑区域陆域面积593平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有259个行政村。经过19年的艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁荣、社会进步的临港新城区，成为宁波市最具增长力的经济强区和浙江省对外开放最重要的的产业基地和形象窗口。

第二部分北仑的人口

经济的快速发展使得北仑的人口结构发生了很大的变化，2003年末在册暂住人口达17万余，而当年北仑总人口数只有33万余，外来人口已经多于本地常住人口。人口的快速增长为北仑房产市场的需求奠定了基础，请看北仑区2000年至2004年人口变化情况图表：

表---1

人口数量增长的同时，人口增长率也不断提高，说明北仑人口增长的速度还在不断加快。旺盛的人口必然会产生旺盛的住房需求，可以断

定北仑的房产市场是有需求的，只待我们去开发。

图---1

第三部分北仑的经济

（一）全区GDP发展情况

北仑国民经济健康快速发展。初部核算，2004年全区实现生产总值200亿元，比上年增长17.6%。图---2是2000年到2004年北仑GDP增长率的变化图，我们可以看出北仑经济增长速度不断提高，由2000年的12.7%增长为2004年的17.6%。

图---2

经济总量不断提高的同时，北仑人均GDP也不断提高，1998年北仑人均GDP为20783元，到2003年增长为52715元，五年翻了一番多。

（二）北仑人民的收入

城乡居民收入稳步快速增长。2004年北仑城镇居民人均可支配收入15882元，比上年增长11.2%。

表---2

随着收入水平的不断提高，人们更加注重生活质量的提高，北仑人民产生了较强的购买力。从

2002年至2004年北仑人均消费支出增长率都在10%以上。从恩格尔系数的不断降低反映出北仑人民的生活水平在快速提高。

图---3

（三）三次产业贡献比较

北仑产业结构稳定提升，工业强区地位确立。第三产业比重保持稳定态势，房地产业作为第三产业的重头戏在这里起到了重要的作用，同时也反映了北仑房地产业发展比较稳定，市场情况良好。第一产业比重的不断降低，说明农业人口在不断降低，逐渐转移到第二、第三产业中去，为后者的快速发展提供了强大的人力资源。

图---4

第四部分北仑的房地产市场

（一）近年完成投资情况

北仑房地产投资额稳步快速增加，2003年完成开发投资21.6亿元，是2000年以来增长速度最快的一年，比2002年增长77.9%。尽管受宏观调控影响，2004年北仑房地产开发投资增长速度平稳回落，但年增长率仍然达30.2%，完成投资额28.09亿元。

表---3

（二）北仑房产供需格局

北仑区近年房地产市场一片繁荣，购销两旺。2003年是北仑房地产市场的一个分水岭：2003年北仑房地产施工面积达255万平方米，比上年增长75.8%；房屋竣工面积85.09万平方米，比上年增长143.%；房屋销售面积达107.8万平方米，比上年增长212.2%。2004年北仑房产开发量在施工面积、竣工面积、销售面积上都有提高，但

是增长速度明显回落，请看下表：

表---4

出现2003年这样一个高端，而后回落较快是有多种原因引起的。首先，2002年在竣工面积和销售面积上的负增长使得当年的绝对值比较小，在较小的基数上2003年的快速增长显得格外明显。其次，2004年央行的宏观调控政策出台，直接影响到了开发商的开发能力。房地产业是一个靠资本运作的行业，央行的金融紧缩政策导致了许多开发商得不到足够的资金去开发新的楼盘。再次，央行提息给了消费者一个暗示，市场的观望心态逐渐增加，2004年房屋销售面积增长缓慢是有据可考的。

（三）北仑房产的结构组成

1、以2003年为例，北仑房产结构中住房占有绝对优势，2003年房屋竣工面积85.09万平方米，其中住宅68.2万平方米，商业营业用房12. 4万平方米，别墅和高档公寓占1.54万平方米。2004年这种住宅占绝对优势的情况稍有好转，住宅竣工面积比例由2003年的80.2%下降到59.7%。

图---5

2、实际销售方面，2003年还是住宅占绝对优势地位，全年完成销售面积107.8万平方米，其中住宅95万平方，营业商业用房1.4万平方。

图---6

从上述图表可以看出，北仑房产市场中住宅是主角，商业营业用房缺乏，按照每1000人需要800平方米的购物场所计算，北仑城区尚未达到这个标准，因此北仑商铺的销售难度不会太大。另一方面，我们发现北仑别墅和高档公寓比重不高，目前别墅只有黄山别墅比较成规模，在建大规模别墅小区少。高档公寓在北仑只有里仁花园，今年将推出三期，尚不能满足北仑市场。因此建设高档次的公寓房在北仑应

该有比较广阔的市场前景。

（四）空置面积

2002年全区商品房空置面积6.0万平方米，比上年减少69.1%。2003年房屋空置面积11.1万平方米，比上年增加6万平方米。2004年商品房空置面1.05万平方米，比上年下降90.51%。从以上数据可以发现北仑房产形势较好，空置面积逐年渐少，而且幅度很大，说明需求尚未饱和，供应量还有增长的空间。

图---7

从空置面积的结构上看，2003年空置三年以上的房屋中住宅比例不高，办公楼在这里占有近75%的比例；空置3年以内的房屋中商业营业用房占有较大比例，商铺的投资价值必然要未来几年内才能体现出来，所以在短期空置面积中商铺占有较高比重。

总体来说，北仑房产市场销售形势一片良好，空置房屋面积总量不大，三年以上的更加少，2003年时为8142平方米。

（五）北仑的房价走势

目前北仑房价总体上能被市场接受，在4000元/平方米左右；少