乌鲁木齐城镇化进程对房地产价格对影响分析

乌鲁木齐城镇化进程对房地产价格对影响分析
摘要
从 1998 年实施了住房制度改革以来，我国的房地产市场与整个国民经济的发展和人民生活的改善之间的联系日益密切。

但是，住房体制的不完善使得我国的房地产业在快速发展的同时也面临着许多挑战，一些城市存在着房地产价格过高和投资的增长幅度过快等许多问题。

近年来，我国的城镇化水平快速增长，城镇化在发展的同时也带动了房地产业的发展，成为了影响房地产价格的重要因素之一。

基于上述问题本文以国内外研究现状以及城镇化、房价的概念等作为理论基础，新疆乌鲁木齐的城镇化现状进行分析并对影响房价的因素进行阐述，二者的发展对城镇化对房价的影响因素进行表述，并提出相关的意见。

关键词：城镇化；房地产；价格；分析
目录
1绪论 (3)
1.1研究背景及研究意义 (3)
1.1.1研究背景 (3)
1.2.2研究意义 (3)
1.2国内外研究现状 (4)
1.2.1国外研究现状 (4)
1.2.2国内研究现状 (5)
2概念界定及理论基础 (5)
2.1城市化概念 (5)
2.2房价的概念 (5)
3乌鲁木齐城镇化现状以及发展历程 (6)
3.1城镇化现状 (6)
3.1.1人口城镇化水平 (6)
3.1.2 城镇数量与结构 (6)
3.1.2城镇密度小，空间分布极不平衡 (6)
3.1.4城镇经济发展水平 (7)
4影响房地产价格的因素 (7)
4.1经济因素 (7)
4.2社会因素 (7)
4.3政治因素 (8)
4.4 其他因素 (8)
5乌鲁木齐城镇化进程对房地产价格影响的因素 (9)
5.1城镇化在需求方面对房地产价格的影响 (9)
5.1.1城镇化的经济集聚效益对房地产价格的影响 (9)
5.1.2城镇化进程中的产业结构优化升级对房地产价格的影响 (9)
5.2土地城镇化对房地产价格的影响 (10)
5.3城镇化在供给方面对房地产价格的影响 (10)
6对策及建议 (11)
6.1坚持以人为本的原则对城市和房地产的发展进行规划 (11)
6.2采用多种手段对房地产价格进行调控。

(11)
6.3，促使城镇化与房地产价格的协调发展 (12)
结语 (12)
参考文献 (12)
1绪论
1.1研究背景及研究意义
1.1.1研究背景
城市是区域发展的核心，城镇化是地区经济发展的内在动力和必然趋势，城镇化是个世界性问题，是每一个国家由贫穷落后走向繁荣发达的必经发展过程。

联合国最新预测，到2030年，世界城市人口将比目前增加20亿。

前世界银行首席经济学家、副行长、诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨在2000年世界银行的一次会议上说:"21世纪推动人类社会进程的两件大事，一个是美国的新技术革命，一个是中国的城市化”。

城镇化对拉动地区消费需求，扩大内需;对带动就业，拉动基础设施、公共服务等多方面的投资;对推动经济结构优化转型，促进城乡一体化发展，提高人民生活质量和人的全面发展都起着重要作用，为我国经济长期健康发展提供持续内在动力。

1.2.2研究意义
本文研究的理论价值与现实意义主要体现在以下两个方面
第一，早期学者们大都关注城镇化发展进程中的房地产业的发展，或者城镇化与房地产业之间的相互协调关系，对这方面的研究主要集中在政府对房地产业的宏观调控措施、房地产业在城镇化发展进程中的作用、房地产业的城市管理体制、房地产的周期波动性、房地产与城市规划的研究等。

能够把城镇化对房地产业影响较为系统研究的文献相对较少，而针对城镇化影响房地产价格的研究许多限于定性的分析，对于定量的研究，之前的城镇化水平指标通常只采用人口城镇化率或者土地城镇化率等单一的变量，城镇化对房地产价格的影响难以进行全面的分析。

而通过对东、中、西部区域的划分，能够更加清楚的体现不同区域的城镇化差异，给房地产价格带来的不同程度的影响。

本文通过对城镇化和房地产价格的相关理论进行分析，并对城镇化影响房地产价格的理论进行完善的基础上，定量的解释了城镇化对房地产价格影响的有关问题，希望能丰富房地产价格理论和城镇化发展进程理论的相关研究。

第二，房地产价格的有关问题在近几年来已经越来越渗透到人们的日常生活，对于房地产价格和房地产市场的宏观调控政府的关注度越来越高，引起房地产价格上涨的因素也越来越得到社会的广泛关注。

在我国城镇化快速发展的研究背景之下，通过总结国内外已有相关研究的基础上，结合我国的发展现状，深入分析城镇化对房地产价格的影响机制，在分析的基础之上选取在我国城镇化和房地产市场发展过程中有代表性新疆乌鲁木齐作为研究对象，采用面板数据模型的实证分析方法对城镇化水平和房地产价格进行计量分析，希望能为城镇化和房地产业的发展提供理论依据，使得二者能够协调发展。

1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
Jud和Winkler的研究认为人口增长、收入变化、建筑成本、利率是住宅价格变化的重要影响因素。

此后，Glaeser和Gyourko对土地区划进行回归分析发现，土地资源是造成住房价格变动的原因。

另外，市场竞争可使住房价格与住房的建筑成本比较接近，从而造成了住房价格与房屋建筑成本之间的较大差。

DennisR.Capozza等通过时间序列的方法，发现影响房价的主要因素是可支配收入、人口及城市化水平。

Miki Seko利用日本46个县的数据，采用面板数据自回归模型的方法，结果显示房价与一些基本经济因素有关，进而根据模型预测出未来房价的走势。

Jorge. M和Luis M利用多变量回归的分析方法，结果发现只有收入与名义利率是解释西班牙房价的关键因素。

Dag. H和E.naung利用最小二乘回归研究房价的影响因素,发现利率对房价影响效果较大。

Otto则认为人口隐私、抵押利率以及通货膨胀等因素加进模型，研究了澳大利亚过去巧年里住宅价格增长的原因。

1.2.2国内研究现状
著名学者徐迎军认为影响房价的因素主要通过人口、可支配收入、货币供应量、股价指数及建筑成本来衡量。

建立在市场主体与基层个体上的研究，例如，著名学者杜恂诚讨论了投资对上海房价的影响。

著名学者白霜利用 31 个省市面板数据研究了消费者收入水平、失业率、生产成本、人均资源占有量、空置率对我国房价的影响，发现除失业率和空置率外，其余三个因素都能较好的解释房价。

著名学者徐迎军认为影响房价的因素主要通过人口、可支配收入、货币供应量、股价指数及建筑成本来衡量。

著名学者郑淑琴认为影响房价的因素是分为外在因素和内在因素，外在因素主要包括金融、土地、市场政策；内在因素包括房地产投资及收益率。

2概念界定及理论基础
2.1城市化概念
城市化或城镇化(Urbanization)是指第二、三次产业在城镇集聚，农村人口不断向非农产业和城镇转移，使城镇数量增加、规模扩大，城镇生产方式和生活方式向农村扩散、城镇物质文明和精神文明向农村普及的经济、社会发展过程[1]。

“城镇化“与”城市化“并没有本质的区别，它是一个发展中的概念，是具有中国特色的城市化发展的战略决策，是城市化发展的一个长期的动态过程，且在不同的发展阶段侧重不同。

在城市化初级阶段，强调小城市及城镇作为城市发展载体的重要性，着重广度的量的外延型增长;在城市化发展的中高级阶段，强调大中城市发展的重要性，存在着重量化增长的同时，强调市和镇的深度的内涵发展，包括经济、人口、空间和生活方式等的城镇化。

2.2房价的概念
房价的概念是指建筑价格和土地价格，一般包括施工、材料以及附加增值等等，土地价格一般就是土地现行价格以及增值部分。

其实质是一种替代价格，并且由房地产的稀缺性、有用性和有效供需的相互作用而产生的经济价值。

3乌鲁木齐城镇化现状以及发展历程
3.1城镇化现状
3.1.1人口城镇化水平
从1949年至2014年，新疆乌鲁木齐城镇化总体上呈增长趋势。

城镇化水平由1952年的16.9070增至2014年的46.07070;城市数量由1952年的3个增至2014年的24个。

新疆15地州市城镇化水平区域差异较大，2014年以乌鲁木齐为首的北疆城市化率78 %，东疆80%，高于南疆49 % ,北疆和东疆接近，与南疆差异较大。

从全国来看，新疆乌鲁木齐城镇化水平低于全国平均水平(54.77% )。

在西北五省区中，2000年，新疆乌鲁木齐城镇化水平高于西北五省平均值近3.5个百分点，低于青海，居第二位。

2014年，新疆乌鲁木齐城镇化水平在西北五省区中居第四位，高于甘肃。

3.1.2 城镇数量与结构
新疆乌鲁木齐中的城市具有规模小，分布散，集聚弱的特点。

这些特征进一步制约其城镇化向纵深方向发展。

2014年在乌鲁木齐所在的新疆中有15个地州市，有24个设城市，67个县城，276个独立建制镇。

城市平均城镇人口为44.91万人。

200万以上城镇人口的大城市只有乌鲁木齐，50-100万的中等城市只有石河子、伊宁、库尔勒和喀什，50万以下的城市19个。

3.1.2城镇密度小，空间分布极不平衡
南疆有8座城市，占城市总量的34%,北疆14座城市，占城市总量的5 8 %，东疆有2座城市，占城市总量的8 %。

总体分布特征呈北多南少，西多东少。

较高城市化水平的城市集中在天山北坡经济带和天山南坡产业带。

其他区域的城镇化发展比较落后，尤其是在沿边区域，缺少规模大、有一定辐射带动作用的城市。

现有24个城市中，有1 5个分布在北疆准噶尔盆地周围，南疆塔里木盆地只有7个城市;10个中等以上规模城市中仅有喀什1个分布在南疆地区。

新疆乌鲁木齐只有乌鲁木齐一个200多万人口的特大城市，其余都是100万以下的城市，大城市偏大，中等城市偏小，城市比例失调，制约了城市间的辐射和带动作用。

3.1.4城镇经济发展水平
由于新疆的经济发展远远低于内地经济发展水平。

其城镇经济发展水平、基础建设水平和居民生活水平较低且差距极大。

2014年新疆15地州市中7个地区的人均GDP低于全国和新疆平均水平，唯有克拉玛依市的人均GDP较高为153084元，是最低的和田地区8993元的17倍。

2014年工业化率除克拉玛依(82% )、巴州(55.1 %)和吐鲁番地区(47.4%)等6个地州市较高外，其余9个地州市的工业化率低于全国平均水平，8个地州的工业化率落后于新疆平均水平，乌鲁木齐为31.1%，最低的和田地区仅为 6.4%。

而新疆内部中小城镇经济发展和基础设施也十分不平衡。

新疆一些城镇功能定位模糊，发展模式呈现趋同化，工业以初级产品加工为主，城镇经济发展动力严重不足，城市缺乏集聚能力等等原因拖住了城市发展的步伐。

4影响房地产价格的因素
4.1经济因素
经济因素对房地产市场的供求关系方面存在一定影响，一般是通过需求变动影响房地产价格。

某个区域的经济因素主要表现为该地区的经济发展水平、城镇居民的收入水平、金融货币因素、房地产投资及外资、物价等。

一般来说某地区的经济发展水平越高、居民收入水平越高、投资支出更倾向于房地产业，社会对房地产的需求越大，房地产价格也就随之上涨。

反之，若该地区各项经济因素发展较慢，社会对房地产需求较小，此时房地产价格就会处在一个较低的水平。

同样，物价和居民收入水平也与房地产价格变动方向一致。

4.2社会因素
影响房地产价格的社会因素包括人口因素、心理因素、社会治安状况等。

人口因素除了影响房地产需求的人口规模数量、家庭和文化层次构成等因素外，
人口密度也至关重要，人口密集的区域对住房需求较高，对房地产价格的影响越大;心理因素也会对房价造成一定影响，当人们预期房价在未来将会上涨，就会增加对住房的需求，当人们预期在未来房价将会下跌，对住房需求就会相应减少;另外，在治安方面管理如果不够完善，是住房者安全心理受到影响，也会使购房欲望有所下降。

但是社会因素的形成需要一个长期的过程，对房地产价格的影响与经济因素相比不那么直接，并且在不同城市的不同阶段对房地产价格的影响不同。

4.3政治因素
政治因素是指在经济发展和城市建设过程中，由国家调控，为保持社会稳定和资源优化配置而制定对房价产生影响的政策法规，一般难以用数据进行度量，但是由于国家宏观调控的强制作用，对房地产价格的影响作用也不容忽视。

政治因素主要包括税收政策、城市发展规划、利率等方面的规章制度。

当前我国政府正在通过制定相应的政策法规，使得房地产开发交易过程中的不合理收费现象有所减少，使房地产价格处于一个可以让广大居民接受的水平上。

4.4 其他因素
房地产除了受房地产产品自身属性(朝向、施工质量、物业管理水平)的制约，还受到外在因素影响，比如自然因素和区域因素。

自然因素一般指的是房地产所处地段以及周边环境，房屋所处的地段越好，周边环境越优良，房地产价格就越高。

区域因素指的是周边基础设施配备情况，包括交通、医院、学校和商场等，这些因素对房地产价格都会有一定的影响，因此房地产价格的区域差异还是比较明显的。

5乌鲁木齐城镇化进程对房地产价格影响的因素
5.1城镇化在需求方面对房地产价格的影响
5.1.1城镇化的经济集聚效益对房地产价格的影响
基于乌鲁木齐城镇化各要素之间循环累积和空间集聚效应，对经济产生了一定的吸引向一定的地区靠近，使乌鲁木齐城市的发展空间更大，发展环境更加优越，城镇化过程中的集聚效应使得市场进一步的细化，并促使了专业化的生产，这一过程带来的规模经济效应为经济的发展和产业结构的升级提供了长远动力。

我国的城镇化发展进程也有助于推动人口和产业的集聚，从而对经济的增长产生一定的推动作用。

乌鲁木齐的城镇化发展对经济存在显著的正向影响，对经济的发展具有较强的刺激作用。

并且从长期来看，乌鲁木齐的城镇化水平与经济的发展是相互促进的，只是对于不同的时期对二者的侧重有所不同，存在一定的因果关系。

在乌鲁木齐城镇化发展进程的前期，吸引农村人口向城市转移主要是因为城市有更多更好的就业机会、发展前景更加广阔;而到了城镇化发展的后期阶段，吸引农村人口向城市转移主要是因为经济迅速发展和科技的不断进步使得居民的生活方式发生了一些变化，变得越来越便捷，城市的发展也更趋向于现代化。

随着乌鲁木齐经济的发展和居民收入水平的不断提高，人们对于房地产业及其相关商品的实际购买能力正在不断增强，正好在此时乌鲁木齐正处于国内生产总值的飞速增长阶段，在这一阶段伴随着城镇化进程的不断加快，乌鲁木齐的居民对于房屋的潜在购买需求也在不断增长，对房地产价格的波动也会产生一定的影响。

5.1.2城镇化进程中的产业结构优化升级对房地产价格的影响
城镇化在经济学意义上的解释指的是由于城市规模的不断扩张、生产力等方面所发生的变革促使人口要素、资金要素等从农村流向城市，从农业生产部门向非农业生产部门不断发生转变的一个过程。

因此可以看出，乌鲁木齐城镇化不仅仅是城镇人口的不断增加、城市的规模不断扩大的这么一个过程，城镇
化所反映到生产方式上表现的就是产业结构由低级向高级大规模的不断调整的过程，不断的趋于合理化。

同时，由于乌鲁木齐居民对日常生产生活方式、生活价值观念和基础设施等要素的要求不断提高，城镇化进程的这种无形的方式为第三产业(服务业)的发展创造了优良的条件。

乌鲁木齐第一产业和第二产业所占的比重在城镇化发展进入到后期阶段时慢慢下降，因为在这个时期，城市己经具备了较为完善的服务体系，在房地产、金融、保险等服务行业的发展势头都非常良好，也为乌鲁木齐的第三产业的进一步发展打下了基础。

5.2土地城镇化对房地产价格的影响
土地这一载体处于城镇化和房地产共有的发展空间之中，根据城镇化的扩张方式将土地需求的增加方式分为内涵式和外延式两种方式。

第一种内涵式的土地需求增加是在保持总的用地规模不变的基础上，通过提高土地的利用效率，集约高效的利用土地来改善土地的功能，使得土地的需求增加从而抬高土地的价格，但是变动的幅度不明显。

第二种外延式的土地需求增加方式是伴随着城镇化进程的不断推进，人们需要更多的生产生活用地以及用于商业用途的用地，这就促使了对土地的大量需求，在这个程度上土地需求的增多在很大程度上造成了土地价格的上涨。

土地价格作为房地产价格一个重要的组成部分，对房地产价格的影响较大，所以，乌鲁木齐可以用土地价格很好的解释房地产价格的变动情况，土地价格在城镇化水平的不断推动下对房地产价格的波动产生了非常大的影响。

在城镇化发展的过程中，城镇的基础设施建设也在日益完善，对土地资源的占用也在渐渐增多，但是在城市，土地资源总是有限的，对土地的过分需求会刺激房地产价格的上涨，而且我国的城镇化发展模式属于外延式扩张，在扩张过程中农业用地减少了，城市用地增加了，城市土地供给的增加虽然对房地产价格的上涨有所抑制，但是抑制的总体效应不大，不影响房地产价格的总体上涨趋势。

5.3城镇化在供给方面对房地产价格的影响
地产投资属于固定资产投资的一个重要的组成部分，乌鲁木齐在城镇化的发展过程中，加大对固定资产的投资力度，必然会使得房地产投资额跟着上涨，
进而通过对房地产市场的影响来拉动房地产价格的上涨。

房地产投资占固定资产投资的比重从图中可以看出增长非常快，说明房地产行业在国民经济发展过程中有着非常重要的作用。

由此可以反映出房地产业的重要性和在国民经济发展中至关重要的地位。

随着乌鲁木齐对房地产市场不断提供资金的供给，随着流入房地产市场的资金越来越多，大量的新建商品房出现供应量渐渐增多，对房地产价格的波动产生了一定影响。

6对策及建议
6.1坚持以人为本的原则对城市和房地产的发展进行规划
由于我国区域经济和社会发展的不平衡，造成城镇化在不同地区的发展水平有显著差异。

目前，乌鲁木齐过分注重城镇化发展的规模速度而对一些地区进行盲目开发，错误的把城镇化与房地产业的发展混为一谈，造成房屋空置率过高和社会资源的浪费，对房地产市场健康发展造成障碍。

因此，乌鲁木齐应该结合不同地区的自身状况制定城镇化和房地产的发展方案，促进二者协调发展。

结合以人为本原则，对居民的生活环境和生活质量进行适当改善以符合居民的不同需求，促进城市建设和房地产市场的蓬勃发展。

6.2采用多种手段对房地产价格进行调控。

城镇化在发展过程中，乌鲁木齐应当遵循自身发展规律，控制城市发展规模，避免城市人口过度增长带来的一系列问题，促进中小城市的发展，利用这些地区的自身发展优势吸引更多的城市人口。

加快农业现代化建设，城市为人们提供了良好的就业机会，所有大量农村人口向城市聚集，应尽量缩小城乡居民的收入差距，加强新农村建设，提高农村居民的生活质量，来减轻农村人口向城市聚集带来的影响。

在城镇化发展过程中，众多影响房地产价格的因素所起的作用越来越大，应采用多种调控手段相结合的方式对房地产价格进行调控。

6.3，促使城镇化与房地产价格的协调发展
东部地区的城镇化发展水平明显要高于中西部地区，西部地区的城镇化发展水平最弱。

因此，中西部地区在城镇化发展水平方面存在很大的发展空间，
东部地区劳动力成本在达到一定程度时，会渐渐的向中西部地区转移，中西部地区应在这个转移过程中加快产业结构优化升级，促进城镇化水平提高，努力缩小区域间城镇化发展差异。

东中西部地区还应该结合自身地区的人口、土地和产业城镇化对房地产价格的影响程度，在城镇化发展的同时，不造成对房地产价格巨大波动的影响。

东部和中部地区都是产业城镇化对房地产价格的影响较大，应防止因此带来的房价激增。

西部地区，人口城镇化对房地产价格影响比较显著，应在发展土地和产业城镇化的同时对人口城镇化进行适当控制。

结语
城镇化的主要特点是人口、资源等要素由农村向城市不断聚集，这一过程通过影响房地产市场的建设发展进而影响房地产价格，城镇化对于房地产价格的影响是本文的研究重点。

所以通过笔者的研究发现在城镇化的发展过程中的人口的增多、经济的发展、土地的开发，都会对房地产的额价格有影响。

由此看出，城镇化在我国房地产业的发展和房地产价格的形成中起着重要的基础推动作用，因此政府在制定房地产宏观调控措施时应当考虑城镇化的因素，实现城镇化进程和房地产业、房地产价格的协调可持续发展。

参考文献
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