房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理

房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理

(2012-06-29 17:31:49)

原文地址：房地产开发企业的开发产品转为自用所得税处理作者：注册税务师齐洪涛

某房地产开发企业20×9年2月将开发产品600万元作为办公楼，转作固定资产，原开发产品中，土地成本150万元，土地使用权尚可使用年限50年；按预算造价合理预提公共配套设施建造费用100万元；建筑安装成本200万元，其中扣留保证金10万元没有取得发票，该办公楼按20年提取折旧，预计净残值0。该企业使用企业会计制度。到2×10年底该办公楼尚未对外出售，扣留保证金和公共配套设施建造费用尚未取得发票。

该企业会计人员认为：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十五条规定：计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计税成本概念中包括了建造固定资产；企业在12个月内没有出售办公楼，因此企业的情况不是第二十四条规定的不能扣除折旧的情况；按预算造价合理预提公共配套设施建造费用符合第三十二条的规定；会计折旧年限和税法折旧年限相同。所以在办理所得税年度申报时该项业务没有调整应纳税所得额。

税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，指出：

固定资产应合理确定固定资产的预计净残值。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十九条规定：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产预计净残值。土地使用权尚可使用年限50年，办公楼按20年提取折旧，土地使用权在固定资产折旧提足后，土地使用权剩余使用年限对应的金额，应作为预计净残值予以保留，所以应确定固定资产的预计净残值150÷50×30=90万元。20×9年所得税应提折旧（600－90）÷20×10÷12=21.25万元，帐面提折旧600÷20×10÷12=25万元，应纳税所得调整得增加4.75万元。

固定资产折旧在税务处理上须进行追溯调整。《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第五条规定：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。由于固定资产办公楼投入使用后12个月以后，该办公楼扣留保证金和公共配套设施建造费用尚未取得发票，所以对该折旧的所得税扣除,必须追溯调整（注：部分省规定适用未来适用法）：以前扣除的未取得发票折旧部分全部冲回来，补缴所得税。如果12个月内全额取得发票，则和会计处理一样采取未来适用法。20×9年度应纳税所得调整得增加110÷20×10÷12= 4.58万元；2×10年所得税应提折旧（600－110－90）÷20=20万元，帐面提折旧600÷20=30万元，2×10年度该项业务应纳税所得调整得增加10万元。

除追缴少缴的税款外，还应根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，加收滞纳金和处罚。因此开发商如果将开发产品转为自用，必须合理确定固定资产预计净残值，而且必须及时全额取得发票，以避免纳税风险。