房地产市场价格居高原因对策论文

浅析房地产市场价格居高的原因及对策中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：
1009-4202(2011)07-000-02
摘要近年来，随着我国经济的稳步发展和城市化建设的加快，房地产市场日趋繁荣，但也出现了房地产市场价格居高的问题。

本文根据我国房地产市场的现状和特点简要阐述了我国房地产价格
过快上涨的原因，从政府部门、房地产企业、消费者和外部因素等七个方面提出了稳定房价的相关建议，并阐明了自己的观点。

关键词房地产市场价格上涨原因对策
房地产业是我国国民经济发展的重要行业和支柱产业，直接关系着我国金融和宏观经济的安全，房地产市场是房地产商品进行交易的场所，是房地产商品交换、流通关系的总和[1]。

自1998年我国实行住房货币化改革以来，房地产行业已经成为我国经济增长的重要推动力量，但是在房地产业迅速发展的同时，房地产价格水平也不断攀升，己经超过了老百姓所能承担的范围，影响了居民的正常消费和生活。

社科院的《经济蓝皮书》中写到，当前有85%的中国家庭买不起住房。

房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，引起了社会各界的关注。

一、2010年国内房地产市场现状及分析
1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发[1998]23号）》，标志着我国开始
实施新型的住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度。

从此，我国的住房制度步人市场化轨道。

但是，价格居高却影响了房地产市场的进一步发展。

1. 房地产销售价格指数先升高后降低
2.房地产投资完成额继续上升，投资规模迅速膨胀
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

3.土地价格保持上升趋势，商业住宅用地价格增长迅速
2010年，商业营业用地价格同比上涨12.8%，较上年同季涨幅扩大2.2个百分点，居住用地价格同比上涨18.6%，商品住宅用地价格同比上涨18.5%，较上季度价格上涨4.2%。

4.房地产市场的商品结构不合理
2010年，商品住宅投资完成额达34038亿元，比上年增长32.9%，90平方米以下住宅投资完成额仅为10665亿元，增速为27.4%。

在施工面积和新开工面积方面，商品住宅仍占绝大部分。

高档商品房、写字楼等供大于求，中低档商品房、经济适用房等供不应求。

5.商品房空置面积大幅增长
在国外，商品房空置率的合理区间一般为3%—10%，而我国的商品房空置率今年来大幅度上升，专家估计全国的空置房可能已达到6000万。

6.房地产开发的投资资金过度依赖银行信贷
2010年，房地产开发企业本年资金来源中国内贷款为12540亿元，增长10.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

房地产开发的投资资金过度依赖银行信贷，会使房地产投资资金链存在严重隐患。

二、我国房地产价格过高的原因
1．房地产自身的特点
（1）供给和需求的不合理
从房地产市场的供给量看，在我国，土地属于国家所有，法律法规赋予政府的征地权和土地一级市场的垄断权以及农村和农民
对土地的绝对不完整的所有权，为政府在土地市场中做大，形成供给垄断进而寻租创造了条件。

从房地产的供给结构来看，一些地方开发失衡，不断减少挤压中低价位的经济适用住房建设，而是增加高档住房的供应，致使房价上涨过快，造成中低收入家庭难以买房。

从房地产市场的需求角度看。

首先，随着我国国民经济的快速发展，人民生活水平得到了较大提高，增加了居民的可支配收入，消费者预期未来经济状况良好，必然要求改善住房的质量，将资金投向房地产。

其次，在宽松的货币政策与信贷政策的背景下，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，有利于居民的购房[2]。

（2）房地产的特殊属性
房地产商品是有房地产开发企业及相关企业生产的用于交换的
特殊劳动产品，主要包括土地商品房和相应的劳务与服务[3]。

土地价值对房地产开发有着极为重要的意义，其价值体现在地点的优劣，发展空间，升值空间等，房地产开发商正是利用这点不断推动价格的上扬。

（3）房地产市场的信息不对称
房地产开发商会利用其在市场的有利地位，获得房地产的实际成本、质量、发展潜力等方面的信息，人为推高房地产价格，规避地方政府的监管与调控，从而导致购房者处于不利的地位[4]。

2.房地产市场的投机行为
因为房地产具有良好的保值增值功能，在使用上具有长期性、投资与消费的二元性，投资者纷纷将眼光瞄准这个市场，购置囤积房屋。

3.地方政府因素
（1）弥补财政缺口
我国于1994年实行分税制改革，导致地方事权、财权不协调，财政缺口比较大，地方政府必须开辟其他财源来缓解地方预算资金的收支缺口，而土地出让金收入归地方所有，所以这就成为地方政府财政的主要资金来源之一。

地方政府就通过把土地高价卖给房产来弥补财政缺口，将损失转移到农民或被拆迁户的身上。

目前不少地方政府的财政几乎有40%-60%都依赖于卖地。

另一方面，地方政府政绩考核机制短期化。

地方政府为了提高政绩，盲目追求gdp的增长，这种行为偏差同样会导致房地产价格不合理、房价收入比偏
高问题。

（2）地方政府征收的费用因素
在目前的房地产价格中，税费及房地产商的利润占到60%，而在房地产的开发过程中，涉及到的费用主要有两部分，一是土地开发费，包括征地补偿费、搬迁安置费、土地出让金、勘探设计费等，约占房价的20%—25%；二是相关税费，包括环境绿化费、城市维护建设税等，约占房价的10%—15%。

上述税种当中除企业所得税是共享税以外，其他税种都属于地方税，说明地方政府和房地产商有着共同的利益追求[5]。

4.房地产开发企业的因素
开发成本上升。

近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，政府部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成房地产项目融资成本上升。

而土地价格、建筑材料、人工费用等成本也继续上涨。

而且，政府不断调整银行利率，也会导致房地产开发企业的资金获得成本上升[6]。

5.房地产信贷的迅猛发展
当前我国银行体系持有巨额的超额存款。

在利润最大化的目标驱使下和降低不良贷款的重压下，我国商业银行必须为这些超额存款寻找收益较高、风险较小的投资渠道，而房地产信贷正满足这一要求[7]。

6.通货膨胀因素
由于房地产具有保值性，在通货膨胀时期，人们普遍通过持有
房地产来抵御通货膨胀的不利影响。

因此，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

7.人民币升值因素
如果某种货币存在升值预期，在短期内，会吸引外资流入，推动房价的升高。

房价上涨带来的巨大利润将吸引更多外资的流入，对本国货币产生巨大的升值压力。

在中国，由于人民币升值，人民币成为了国际游资的避风港，而房地产行业的特殊性质给海外热钱提供了良好的投机渠道。

房地产行业己成为继通讯设备、计算机及其它电子设备制造行业的外商投资第二大行业。

另一方面，当市场预期人民币将会升值时，房地产升值预期又导致开发商囤积土地，再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格上涨。

三、抑制房地产价格上涨的对策
1．政府方面
（1）发挥好宏观调控政策的作用
构建合理的房地产税体系，区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对购买第二套住房的购房者，取消税收和贷款等方面的优惠政策，对于按揭购房的，规定在一定期限内不得转让，以鼓励真实居住需求，引导投资需求，抑制投机性炒作。

近日，重庆市和上海市率先开始对部分个人住房征收房产税，这是针对房地产税改革的重要一步，有利于改善居民的住房消费习惯，增
加炒房者的持有成本，对房价产生一定遏制作用。

在货币政策方面，在银行信贷、存贷款利率等方面采取抑制房价过快增长的政策。

实行差别化信贷政策，推进利率的市场化进程，央行已经连续采取了调高商业银行存款准备金率、收缩放贷规模、大幅提升贷款企业资本金比例要求等强力措施，以此来改善货币政策的传导机制。

（2）调节房地产的供给结构，建立中低收入者家庭住房保障制度
2009-2011年，我国保障性住房投资将达到9000亿元，其中经济适用房投资为6000亿元，其它为廉租房和棚户区等投资。

政府部门要加强对房地产业的资金和土地的审批利用，引导房地产开发企业对房地产市场的合理有效供给，出台相应的制度和措施控制市场中高档房屋的过度供给，增加廉租房、小户型商品房的供给，抑制投资性购房，明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜。

（3）严格执行土地管理制度，加大对土地供应的调控力度
加强地方政府的责任制。

调控土地供应总量，加强监管力度，监督开发商有效利用土地。

政府应完善土地出让金制度，取消不合理费用，降低收费标准。

增强土地审批程序的透明度。

通过完善土地审批环节，加强对土地审批过程的监督。

（4）完善我国房地产金融体系。

房地产金融是房地产开发、流通、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

广义的房地产金融包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金、房地产保险等[8]。

在信贷政策上，必须严格控制第二套房政策，严格界定改善性住房的条件，规范市场主体的行为，并且加强对房地产金融的立法，创造良好的制度环境和法律环境。

2．房地产开发企业方面
通过调整各类房地产项目投资结构，把握市场的需求，加大中低档住房和经济适用住房的供给，要严格控制别墅类用地及高档住房用地供应，争取实现企业融资方式的多元化，加强开发的成本控制，改善企业内部管理结构。

3．消费者方面
消费者应根据实际需要理性购房，不能盲目跟风，及时了解房地产市场的供求信息和国家的相关调控政策，培养科学的投资习惯。

4．政府应正确引导消费者理性看待房价，加强对房地产报道宣传监督力度，改善家庭消费结构
5．严厉打击房地产开发商及部分个人的投机行为和故意传播虚假信息的行为
6．克服人民币升值的不良影响
完善外资监管机制，监控在我国房地产业活动的外商投资流向，
严格审批外商资本项目投资，充分运用利率和汇率杠杆，稳步推进汇率制度改革。

7．建立房地产市场监测预警机制
加强房地产投资房地产而引发的各种风险的防范能力，进一步完善房地产交易的监控机制，建立房地产交易风险防范机制。

参考文献：
[1] 李国柱.中国房地产市场价格波动数量研究——基于资产定价视角的考察.西南财经大学博士学位论文.2004:1.
[2] 杜海燕.当前房地产价格过快上涨的深层原因.经济
师.2010(4):47.
[3] 刘博.经济学原理在房地产市场中的运用.市场调研:45.
[4] 王瑛.中国货币政策房地产价格传导机制的阻碍因素分析.南京理工大学硕士学位论文.2009:38-39.
[5] 张巍.房地产价格虚高背后的政府因素.地方财政研
究.2009(9):65.
[6] 周余芳.我国房地产价格上涨对策分析.现代商贸工
业.2009(21):138-139.
[7] 吴成军.金融发展对房地产价格变化的影响研究.商业时代.2009(20):112.
[8] 人民银行天津分行课题组.关于房地产金融与房地产市场的理论研究.华北金融(增刊).2005:113.
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以pdf格式
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