长租公寓市场分析报告

长租公寓市场分析报告
2017年9月
目录
一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 (3)
图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降 (3)
图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%） (4)
图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100） (4)
图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100） (4)
图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离 (5)
图表6 租房痛点 (5)
图表7 提供租赁服务企业面临痛点 (6)
二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛” (6)
（一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失 (6)
图表8 近期出台租赁市场相关重点政策 (6)
（二）房价上涨收获资本回报本质是风险投资，不是无风险套利 (8)
1、市场风险——房价上涨不再是铁律，高位接盘面临极大风险 (8)
2、政策风险——政策收紧，挤压需求 (8)
三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境 (8)
（一）长租公寓将模糊二元市场界限 (8)
图表9 长租公寓运营模式 (9)
（二）政策层面增加租赁土地供应 (9)
（三）金融手段促进资产良性循环 (10)
图表10 住房租赁市场金融产品支持 (10)
图表11 案例：自如1号ABS业务流程 (10)
三、未来趋势 (10)
四、风险提示 (11)
传统二元住房市场中，尽管从租金回报角度考虑租房更具经济效益，但由于租房的痛点十分明显，自有住房具有巨大的外部附加价值，因此购买产权住房是多数人的第一选择。

政策密集出台促进住房租赁市场健康发展、“租售同权”保障承租人权益、房价继续上涨的风险累积、不确定性增加，使得租房“痛点”不再那么痛。

供给端来看，长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，集体土地入市、金融支持都会一定程度上提升租金回报率预期，从而吸引更多资本进入。

一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显
传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别。

对于大多数人来说，拥有至少一套自有住房属于刚性需求。

尽管近年来，住房租售比一路下降，从租金回报的角度考虑，租房相比于月供明显更为经济，但是考虑到自有产权住房所附加的公共服务价值（包括户口、教育、医疗、社会福利等等），以及租房所带来的不确定性，即使不考虑房价上涨所带来的资本回报，购买住房仍是多数人的第一选择。

更何况，房价上行周期中，房价上涨的资本回报十分巨大，“房产造富族群”甚至成了新的社会阶层。

图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降
图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%）
图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100）
图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100）
无论是新建住宅还是二手住宅，过去2年间房价上涨明显加快。

但同期由于租金上涨幅度小于房价上涨幅度，导致租金回报率逐年降低。

目前4个一线城市的租金回报率平均为1.52%左右。

图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离
（注：新建与二手住宅价格指数偏离=新建住宅价格指数-二手住宅价格指数）从图表5可以分析出，北京的新建与二手住宅价格偏离最为明显，近2年形成价格倒挂，一方面是北京新建住宅主要位于非中心城区，二是学区房对于二手住宅的带动效应明显。

上海、广州同样近2年同样存在价格倒挂现象，但没有北京那么突出。

深圳近2年房价快速上涨，新建住房价格上涨更快。

我们认为，造成价格倒挂最主要的原因，就是自有产权住房所附加公共服务的价值，户口、教育占主要权重。

图表6 租房痛点
图表7 提供租赁服务企业面临痛点
图表6与图表7分别列示了租赁市场需求方与供给方所面临的主要痛点，我们认为正是这些“痛点”的存在，才使得我国的住房租赁市场发展并不成熟，与住房产权转让市场的火热发展形成鲜明的对比。

形成了产权与租赁泾渭分明的二元住房市场形态。

二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛”
（一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失
图表8 近期出台租赁市场相关重点政策。