昌平—规划分析

土地利用现状 具有一定绿化基础， 市政配套齐全。
基地条件优势
生态良好，河道通畅。 生态良好，河道通畅。 地势平坦，利于建设。 地势平坦，利于建设。 林木覆盖率高，自然生态环境优良。 林木覆盖率高，自然生态环境优良。 南侧有水南路连通村内现状为城市次干道。 南侧有水南路连通村内现状为城市次干道。 天然气供水电信等市政管线齐全，村西1公里有110千伏变电站、日供水1.5万吨 天然气供水电信等市政管线齐全，村西1公里有110千伏变电站、日供水1.5万吨 110千伏变电站 1.5 的马池口集中供水厂。 的马池口集中供水厂。
上位规划要求（昌平新城规划）
产业结构布局 三园三区：
中关村科技园区昌平园 中关村生命科学园 小汤山现代农业科技示范园 沙河高教园区 十三陵特区 回龙观和北苑北文化居住区
昌平园 奤夿屯 中关村生命科学园 沙河高教园区 回龙观和北苑北 文化居住区 小汤山示范园 十三陵特区
上位规划要求（昌平新城规划）
基地条件劣势
村属企业规模小且分散，没有统一的用地安排。 村属企业规模小且分散，没有统一的用地安排。 农副产品单一，不成规模，缺乏竞争力。 农副产品单一，不成规模，缺乏竞争力。 村落东西两面有规划铁路和现状铁路包围， 村落东西两面有规划铁路和现状铁路包围，对村民出行有一定影响 现状村庄风貌一般，房屋建设条件一般。 现状村庄风貌一般，房屋建设条件一般。
土地利用现状 地块内部环境
现状池塘
绿化带
村镇企业
干枯的河流
道路交通分析 规划铁路与现状道路 降低居住品质，现状 道路不成系统。
道路等级不明确， 道路等级不明确， 材料不统一造成了内部 交通上的不便利。 交通上的不便利。 对外交通不明确， 对外交通不明确， 支路复杂， 支路复杂，存在大量的 尽端路。 尽端路。 缺乏必要的道路标 示系统。 示系统。
对于马池口镇的规划要求 根据北京市规划委员会对马池口镇镇域总体规划批复要求， 根据北京市规划委员会对马池口镇镇域总体规划批复要求，马池口镇确定了 以八达岭高速路、颐南路、百葛路、水南路为主干线的埝头工业区、 以八达岭高速路、颐南路、百葛路、水南路为主干线的埝头工业区、休闲旅游 高档住宅区、高教大学区、 区、高档住宅区、高教大学区、高效农业区和仓储区的四路六区总体规划发展 方向。 方向。
上位规划要求（马池口镇域规划）
城镇性质
马池口镇是昌平区集科技、旅游、现代农业为一体的一般建制镇。 主要职能为：为昌平科技园提供研发、制造、居住场地。 为八达岭黄金旅游线的游客提供各类现代化旅游、度假场所。
上位规划要求（马池口镇域规划）
百度文库土地性质
昌平区马池口镇镇域 规划确定了奤夿屯村 建设用地为居住用地 的土地使用性质。 的土地使用性质。
奤夿屯
八达岭高速
规划因素对项目影响
西部生态带对于地区开发建设有拉动作用，将带动旅游、度假、居住产业的发展。 与北京城区距离较近，交通方便，对置业与消费有一定吸引力。 “绿色地产”与区域产业定位互为补充，共同促进土地价值的提升。 临近著名风景区，有可能为旅游产业提供相关配套。 项目东侧即为昌平老城区，可借用城市的公共服务配套设施。
上位规划要求（马池口镇域规划）
特色经济 发展“绿色经济” 发展“绿色经济” 通过生态环境建设、生态社区建设和生态产业建设， 通过生态环境建设、生态社区建设和生态产业建设，实现自然环境和人 类生产、生活的良性互动，最终形成一种以人居环境适宜、 类生产、生活的良性互动，最终形成一种以人居环境适宜、资源得到保 护性开发、经济可持续发展为特征的经济。 护性开发、经济可持续发展为特征的经济。
昌平奤夿屯项目市场研究报告
五合国际& 五合国际&五合智库 2006.10
项目策划总体框架
工作目标 分析主要方面
一般性需求调研分析
项目所在区域的市场认知度
项目周边供给市场分析 相关政策及规划方向分析 项目SWOT分析 项目SWOT分析 SWOT
项目物业类型筛选
市场分析（宏观环境、供给、需求） 市场分析（宏观环境、供给、需求） 政府要求（相关政策和规划条件等） 政府要求（相关政策和规划条件等） 开发商目标（经济效益、社会效益） 开发商目标（经济效益、社会效益） 针对性深度需求调研分析
上位规划要求（马池口镇域规划）
对该项目指导意义 马池口镇具有上位规划赋予的城市居住功能。同时， 马池口镇具有上位规划赋予的城市居住功能。同时，通过对自身的区位与 现状条件分析，发展“绿色”地产项目将成为城镇未来发展的重点方向。 现状条件分析，发展“绿色”地产项目将成为城镇未来发展的重点方向。 所以，镇域内部村落的空间布局整合，农民居住用地的合理开发利用，高 所以，镇域内部村落的空间布局整合，农民居住用地的合理开发利用， 品质生态社区的规划建设对于镇内各村的土地利用有很好的指导意义。 品质生态社区的规划建设对于镇内各村的土地利用有很好的指导意义。 马池口镇作为昌平新城的组成部分和八达岭黄金旅游线的重要节点， 马池口镇作为昌平新城的组成部分和八达岭黄金旅游线的重要节点，必将 承担部分城市居住职能，建设和谐宜居板块， 绿色地产” 承担部分城市居住职能，建设和谐宜居板块，开发 “绿色地产”。
发展定位： 科教创新基地 人文生态景区 和谐宜居新城
昌平新城
上位规划要求（昌平新城规划）
“三园三区”和“两轴一带”的产业结构布局 三园三区” 两轴一带” 产业发展方向坚持“强二兴三优一”的思路，发挥“三园三区” 的辐射、 产业发展方向坚持“强二兴三优一”的思路，发挥“三园三区” 的辐射、 导向、带动作用。 导向、带动作用。 产业空间布局立足于现有的城镇体系和产业发展现状促进产业发展和城镇 建设的协调互动，形成“二轴一带”的产业空间布局。 建设的协调互动，形成“二轴一带”的产业空间布局。 规划产业布局的形成，将大幅度提升地块知名度，带动周边地区经济增长， 完善市政配套。
马池口镇位置示意
马池口镇
上位规划要求（北京市总体规划）
根据北京市总体规划的要求，昌 平区是北京“两轴两带多中心” 结构中西部生态发展带的重要组 成部分，是北京发展生态景观的 重点区域。
昌平区
上位规划要求（昌平新城规划）
新城包括昌平、沙河两个组团， 新城包括昌平、沙河两个组团，覆 盖了原来的昌平、 盖了原来的昌平、沙河两个卫星城 和马池口、百善地区， 和马池口、百善地区，规划面积 220平方公里 平方公里。 220平方公里。
奤夿屯
上位规划要求（马池口镇域规划）
产业发展
农业：生产方式专业化、规模化；生产工具设施化、机械化、自动化； 农业：生产方式专业化、规模化；生产工具设施化、机械化、自动化；生产工艺科学 程序化；生产服务社会化、系统化；生产管理企业化、电脑化。 化、程序化；生产服务社会化、系统化；生产管理企业化、电脑化。 工业：积极引进高新技术产业，发展以新型建材、食品加工、印刷、服装等污染小， 工业：积极引进高新技术产业，发展以新型建材、食品加工、印刷、服装等污染小， 并能就近取材的行业为主。 并能就近取材的行业为主。 仓储：充分发挥铁路场站的优势和便捷的对外交通条件，适当发展仓储业。 仓储：充分发挥铁路场站的优势和便捷的对外交通条件，适当发展仓储业。 旅游及第三产业：与现代、休闲型的第一产业相结合，相互促进发展。 旅游及第三产业：与现代、休闲型的第一产业相结合，相互促进发展。
本项目物业方向建议
深度市场调研分析结论
区域规划解读
马池口镇概况
马池口镇地处北京市昌平区中间地 带。 南距中关村科技园区发展区近3 南距中关村科技园区发展区近 3 公 里； 东距中关村昌平园4公里。 东距中关村昌平园4公里。
昌平新城 马池口镇
98年人口2 69万 2010年外来人口 98年人口2.69 万，2010年外来人口 年人口 6000人 全镇总人口达到2 96万 6000人，全镇总人口达到2.96万 土地总面积55km 土地总面积55km2 55
绿色地产，发展环保性质的房地产业。
上位规划要求（马池口镇域规划）
发展战略
并村战略 吉利增值战略 奥运商圈” “奥运商圈”战略 人力资本建设战略 社会分层战略 房地产发展战略
产权制度改革战略 农村社会保险战略 发展奥特莱斯战略 社会事业发展战略
房地产的发展将作为马池口今后十年的一个战略重点。马池口的房地产定 位应该是：京郊“品位居住区”，用“品位”代替“富人”的概念。品位 的概念将作为品牌吸引更多的高素质的购房者，从而形成一个有文化品位 的综合型社区。
四、物业市场分析
北京别墅市场宏观环境 及政策分析
本阶段工作成果目录
第一部分 物业筛选报告
宏观经济及政策分析
第二部分 针对性物业市场调研报告
北京别墅市场宏观环境及政策分析
区域规划解读
北京别墅板块分析
基地条件分析
昌平别墅市场供给分析
分物业市场分析
昌平别墅市场需求分析
旧村改造项目运作模式研究
竞争性项目案例分析
交通条件分析
与北京城区距离较近，交通 方便，对置业与消费有一定 吸引力 奤夿屯村位于八达岭高速 13A出口向西 公里处， 出口向西2 13A出口向西2公里处，周边 有京包、京通铁路经过， 有京包、京通铁路经过，距 六环路2公里， 六环路2公里，距首都国际 机场30分钟车程， 30分钟车程 机场30分钟车程，距北京市 中心30分钟车程， 30分钟车程 中心30分钟车程，距天津海 120分钟车程 分钟车程， 港120分钟车程，交通十分 便利。 便利。
根据昌平十一五发展规划中以马池口镇为核心地带的产业发展规划要求， 根据昌平十一五发展规划中以马池口镇为核心地带的产业发展规划要求，该 区域将规划建设服务于现代商贸活动的物流港，建设或改造大型现代贸易中心， 区域将规划建设服务于现代商贸活动的物流港，建设或改造大型现代贸易中心， 建设与之配套的住宅区、商务中心及休闲娱乐区。 建设与之配套的住宅区、商务中心及休闲娱乐区。
物业产品精确定位
竞争性项目分析 规划师、 规划师、建筑师提出专业产品建议
第一阶段工作内容（9.1-10.12） 9.1-10.12）
一、市场调研（一般性） 市场调研（一般性）
宏观经济及政策调研 区域规划调研 分物业市场宏观环境 及供给调研 一般性市场需求调研 地块及周边环境调研 旧村改造项目调研 旧村改造项目运作模式 研究 初步确定本项目物业方 向
奤夿屯 京包铁路 京通铁路
六环路 八达岭高速路
生态旅游资源分析
有可能为旅游产业提供相 关配套 奤夿屯作为八达岭高速出 口处的重要节点， 口处的重要节点，与其沿 线各旅游景区相连紧密， 线各旅游景区相连紧密， 享有旅游中心区的丰富旅 游资源， 游资源，有条件为旅游产 业提供居住及相关配套。 业提供居住及相关配套。
二、物业筛选
宏观经济及政策研究 区域规划解读 基地条件分析 分物业市场分析
第一阶段工作内容（9.1-10.12）
三、市场调研（针对性） 市场调研（针对性）
北京各个别墅板块调研 昌平区别墅市场调研 北京别墅板块分析 竞争性项目重点调研 昌平别墅市场供给分析 昌平区别墅市场需求调研 昌平别墅市场需求分析 竞争性项目案例分析 深度市场调研分析结论
产业结构布局 两轴一带： 两轴一带：
东部产业发展轴——立汤 东部产业发展轴——立汤 —— 路 西部产业发展轴——八达 西部产业发展轴——八达 —— 岭高速路 北部山区生态涵养和文化旅 游带 ——横贯东西的山前暖带 ——横贯东西的山前暖带
北部生态涵养文化旅游带
东部产业发展轴 奤夿屯 西部产业发展轴
上位规划要求（昌平新城规划）
基地条件分析
基地条件分析
现状地形地貌 地势平坦，利于开发建设
村落地处山前洪积冲积扇， 村落地处山前洪积冲积扇， 是南口洪积扇与洪积平原的 过渡带，地势平坦， 过渡带，地势平坦，北部略 村址海拔59.1 59.1米 高，村址海拔59.1米。
奤夿屯村
规划地块
项目现状资源条件
奤夿屯人口与产业状况 有一定经济基础，为旧村改造创造条件。 全村共有村民622户 有劳动力1291人 其中已就业619人 全村共有村民622户，有劳动力1291人，其中已就业619人，村庄现状居住 622 1291 619 用地1252 1252亩 用地1252亩。 现有支柱企业9 现有支柱企业9家，产品行销全国。 产品行销全国。