沧州市孟村县房地产市场报告及策划方案1

沧州市孟村县房地产市场报告及策划方案
▪研究目的
本次研究的主要目的是在初步了解孟村县房地产市场发展情况、熟悉物业分布及其市场供给需求的基本情况，重点掌握项目周边项目概况，小区建设情况，，产品设计及建筑水平，各项目客户来源及其特点和发展趋势，以此为条件，对拟开发的六通房地产公司的项目产品和市场定位进行初步研究，为下一步对该项目的全程市场策划打下良好基础。

▪调研范围
本次调研的项目主要针对于孟村县城内的楼盘及人群调研
第一部分：房地产市场
一、孟村县概况
孟村回族自治县建县于1955年，为沧州市一个下线县城，孟村地处河北省东南部，东临渤海，南接山东，北靠京津，是河北省六个少数民族自治县之一，地处华北平原黑龙港流域东部，象一轮弯月镶嵌在渤海湾西岸。

全县总面积387平方公里，辖4镇2乡126个行政村，总人口18.6万，其中回族人口4.4万。

城镇人口约为3万人，
弯头管件业是孟村的特色支柱产业。

1996年被国务院发展研究中心等单位评定命名为“中国弯头管件之乡”，生产的中低压管件产量占全国的80%以上。

建筑扣件业是孟村的又一特色产业。

现有扣件生产企业89家，年产扣件1.8亿套，占全国总产量的26%。

牛羊养殖加工是孟村的第三大特色产业。

县委、县政府确立了以牛羊业为富民强县的重点产业来抓。

全县牛羊饲养量分别达到10万头、40万只。

小杂粮加工是孟村大力发展的新兴产业。

目前加工经营商户180余家，年加工优质小米27万吨，交易额1.5亿元，产品销往山东、北京、天津等地，并出口到日本、韩国、印尼、新加坡等国家。

二、孟村县房地产市场现状：
孟村是一个发展中的县城，房地产市场从2003年开始起步，由于一直以来没有外地的开发商在此开发，所以成熟程度不高。

目前孟村县的住宅小区均为单位的集资建房，这些小区除了本单位职工购买外，剩余部分对外销售，如：交通小区、检察院小区等。

还有一少部分是当地开发商开发的，如：民族小区、信合小区等。

这些小区规模普遍较小，交通小区在当地属于较高档楼盘，共8栋多层规模最大，但小区配套及绿化还不够完善。

孟村县在售楼盘只有民族小区：
三、楼盘列表
民族小区位置民族路信合小区对过
开发商孟村县金路房地产有限公司
规模1期2栋多层2期4栋多层
户型面积141.8㎡、160.55㎡3室2厅103㎡2室2厅
139.8㎡+75㎡3室+2室
价格1F1168元/㎡2F1238 元/㎡3F1228 元/㎡4F1100元/㎡5F908元/㎡
地下室：1100元/㎡车库：1100元/㎡
销售率95%
入住时间06年7月
（一）政策优势
政府十分重视县城东部的发展，投入大量资金加强对东部基础设施的建设，比如对的道路扩建，绿化的都对房地产业的发展起到了促进作用。

（二）市场前景
房价在提升，住宅的档次也在提升。

以前建成的项目，但给人的感觉品质不高。

从目前正在建设的项目来看，孟村县的住宅品质正在提升。

（三）主要问题
孟村目前显现出的主要问题是：
城市化水平不高。

主要表现在建成区少，商业设施不够齐全、水平较低，夜晚亮度不足，城市景观不足，不具城镇感。

区内交通不便，出租车少见，各种违章现象普遍存在，无人管理交通。

六、本项目的分析与建议
（一）项目SWOT分析
⏹本项目所在地块位于县城东部，其周围为大面积住宅开发用地和绿化用地，项目周围为大面积菜地，环境较为优美。

1.优势
⏹交通便利
⏹生态环境比较好
⏹地面平整，利于规划
⏹位于县城未来重点发展区域
2.劣势
⏹生活氛围不浓厚
⏹缺乏商业配套
3.机会
⏹县城在售项目不多，消费者存在一定需求量
⏹随着经济不断的发展，本项目会带动县城的房地产市场
4.威胁
位于项目西方，有一块地被香港一家公司相中，目前正在洽谈中。

综合评价：
该地区居住条件较好，适于住宅开发，前景乐观。

市场分析
目前的市场上在售项目所供应的8000㎡商品房在一年内才被消化掉，这不能说明孟村县没有市场，这主要是在售的项目地理位置不是很好，交通不便利，反观本项目占据县城未来发展区域，地理位置优越，孟村县的居民对本项目的位置和环境认可度较高。

孟村县的经济水平较为发达，人均收入高，存在一定的购买力，就目前的在售项目的供应量及走访人群的得到的需求量来比较，未来两年内人群对住宅的需求将略大于供应量，由此可见房地产开发的空间还很大。

（五）客户定位
本案的目标客户群主要由下列人群构成，他们各自对住宅的需求也各不相同：1、政府工作人员
年龄：30-45岁
▪家庭结构：2-3人为主
▪收入：年薪在5万之间
2、想改善居住环境的外乡人
年龄：25—35岁
家庭结构：3—6人
收入：年薪在3万左右
3、做管件生意的个企老板
年龄：30—45岁
家庭结构：3—5人
收入：年薪在10元左右
（五）客户定位
综上所述，我们建议：
将本项目的目标市场定位在追求品质生活，改善居住环境的客户（六）产品定位
本项目的产品定位建议为：高档小区中端价格
1、产品形态定位
1) 二居100平米左右，比例占到15％；
三居以150左右为主，占到50％；
四居以180左右，占到15％；
2+1户型面积在200平米左右，占到20％
2、产品价格定位
建议一期销售均价：1300元/㎡物业费在0.2元/㎡～0.3元/㎡
3、社区整体规划
一期规划建设8栋多层，临街住宅底商为商业门脸，建筑外立面采用高档涂料即可，在一些窗户上设计成回族特色的风格，迎合一些回族消费者的口味，小区入口处装置几个摄像头，给整个小区营造出高档的感觉。

要素：
①在小区内多设计一些园林景观
②加强保安的人员配备
③聘请专业的物业公司
④完善的配套（地暖、煤气）
⑤小区整体上要给人一种高档的品质。