财税金融支持保障性住房建设面临的问题及建议

“ 十二 五 ” 规划 纲 要指 出 ， 国将在 今 后 ５ 我 年 内新 建３ ０万 套保 障性 住 房 。今 明两 年 每年 将 ６０ 建设 １０ 万套 住房 ，十二 五 ”后 三年 每 年将 建 ００ “ 设５０ ０ 万一 ６０ 套 。 年总投 资额 累计 约 在５ ０万 五 万 亿元 。 根据 住 房和城 乡建 设部 公 布 的计 划 ， 今年 １０ 万套 保 障 房建 设 需 要 １３ 亿左 右 的资 金 ， ００ ．万
金也达不到银行总行要求 ，不符合项 目申报条 件 ， 以上 报 总行 审批 。 难
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（ ） 七 担保 和补 偿机 制 不健 全 致使银 行 心 存
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住房项 目 融资。 一是加大财政投入力度 ， 确保各 项 财政 资金 及 时足额 到位 ，以财 政 资金撬 动 银 行信贷资金投入 。此外 ， 加强审计监督 ， 建立刚
均由各级平台公 司做为实施主体 ，其合规风险
凸显 。 ， 如 一些建 设 投资 有 限公 司主 营业务 范 围
中无 房地 产 开 发 ， 乏房 地 产 开发 资质 ， 作 为 缺 其 部分 保 障性 住 房贷 款 的总 承贷 方存 在 一定合 规
持， 但较难获得足额可用的信贷规模 ， 如工行规 定 今 年房 开 贷款 不 能 突破 去年 规模 ， 目前 已无
核销等方面难以等 同于其他建设项 目，影响了
金融 机构 参 与项 目融 资 的积极 性 。 同时 ， 收人 低 家庭 因达 不 到金 融 机构 提 供贷 款 的条 件 ，难 以 获得 住 房 消费 贷款 支持 。三是 缺 乏专 项 规模 支 持 。由于保 障 性住 房贷 款属 于 房地 产开 发贷 款 ， 在 信 贷 资 源 整 体 趋 紧 和 房 地 产 调 控 的 大 环 境 下 ，虽然 不 少银 行 重视 对 保 障性 住房 的信贷 支
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银行在进行保 障房贷款审批 、 资本金到位审查 、 资 产质 量认 定及 不 良贷 款核 销 等方 面 ，依 然 执
行 等 同于其他 建设 项 目的政 策 。 如果 按 照《 地 房
产开发贷款管理办法》 评估保障房销售利润率 、 现 金 流 ， 本 达 不 到 标 准 ， 款 很 难 通 过 审批 。 基 贷
重点 。
直是最大的难题 。 目前 ， 各地保障房建设资金
的 主要来 源 为 土地 出让 金净 收 益 、住 房 公 积金 增值 收益 、 政补贴 和银 行贷 款 等 。 方政 府可 财 地 提 供 的 资金 中 土地 出让 金 净 收益 占比较 大 ， 在 当前信 贷规 模趋 紧 和 国家调 控 房地 产市 场 的宏 观 背景 下 ， 房价 逐 步 恢复理 性 ， 部分 城市 房 价 出 现 回落 ， 土地 出让金 净 收益 同 比减 少 。 住房 公积 金增 值 收益 一般 较少 ， 收 幅度 也有 限 ， 金 问 增 资
性 的约 束机制 。 财政 预算 安排 的资金 、 积金 对 公 增 值收 益 、土地 出让提 取 资金 等能 否及 时 足额
畏惧。由于保障性住房信贷投放收益远低于普 通商 品房开发贷款 ，保证保障性住房信贷 的商
业 可 持续 至关 重 要 ， 要 地方 政府 从 财政 投 入 、 需 政策 激励 、 款保 障等方 面给 予配 套支 持 。 目 还 但
行紧缩 的调控政策 ，加之存款准备金率今年一 共上调６ ， 次 存贷利率上调３ ， 次 基层银行贷款规
模受 上 级行 调 控 ， 贷款 额度 紧 张 ， 致 无法 对保 导 障性 住 房建 设 项 目及 时放 款 ，面 临银行 后 续 支 持力 度 放缓 、 益减 少 的情 况 ； 效 另一 方 面 由于保 障性 住 房建 设 项 目属公 益 性项 目， 自身产 生 的
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范总 体趋 严 的背 景 下亟 需进 一
步细化信贷支持方案。 （ ） 障性 住 房 建设 项 目 五 保 的 配套 资金严 重 不足 。一是 由
政 府 主导 的保 障性 住 房项 目需
投入２％的 自有资本金 ，但 由 ０ 于财政 收 入不 足或 分 配等 问题
是 由地 方政 府 注入 资金 ， 立专 门的省 、 （ ） 成 市 县
题成为制约保障房建设 的首要问题 。
此外 ， 从最新公布的数据看 ， 地方政府融资
平 台的债务 已经超 过 １万亿 。如果 无偿 划 拨保 ０ 障 房用 地 ，以及 将 土地 出让金 的 １％严 格 用 于 ０ 保 障房建设 ，将使 原 已不 堪重 负 的地方 政 府 更
加举 步 维艰 。 二 、当前 财税 金 融支 持保 障 性住 房 建设 面 临 的主要 问题
前各地财政投入保障机制 、财政贴息等激励机 制 以及 还款保 障机制 均 不够 健全 ，尤 其在 地 方 财政配套资金方面缺乏硬性约束机制。一是土 地拍 卖资 金 ， 能否 落实存 在较 大 的不确定 性 。 此 外， 如何保证财政拨款及时足额到位 ， 如何 防止 住房公积金增值收益 、保障性住房销售 回笼资
（ ） 融 支持 保 障性住 房 建 设政 策 体 系不 四 金 完善 。住 房 金 融政 策 是 引导银 行 和非 银 行金 融 机 构在 住 房生 产 、经 营 活动 中提供 金融 服 务 的 基 础 。 目前我 国还 没 有形 成 一整 套 完备 的保 障 房金 融 政 策体 系 。一 是缺 乏棚 户 区改造 优 惠政 策 。国家 规定 对经 济适 用 房 、 租住 房建 设项 目 廉 予 以行政 事 业性 收 费 、 费等 费用 减 免 ， 税 但是 对 于 城市 棚 户 区改造 、农 民安 置住 房 等项 目还没 有 明确 规 定相 关优 惠 政策 。二是 缺 乏相 应 的担 保 和保 险政 策 。保 障 性住 房 的政 策性 和 金 融机 构 的商 业 化经 营存 在 矛盾 。保 障性住 房 建设 缺 乏相 应 的担 保 和保 险 政策 ，在 项 目审批 条件 审 查、 资本 金 到 位 审查 、 产 质 量 认 定 、 良贷 款 资 不
发 了《 经济适用住 房开发贷款管理办法》 廉 和《 租住房建设贷款管理办法》 提出银行贷款利率 ，
下 浮 的要 求 ，但是 未 能从 根 本上 解 决银 行 在贷
款 审批上 面临 的制度 限制 难题 。
获得信贷支持资格 。在一定程度上也影响了保
障性 住 房开 发商 的信 贷获 得 能力 。三是 采 用Ｂ Ｔ 模式 运 作 的项 目存 在政 府 能否 及 时 回购 、款 项 能 否足 额 到位 等诸 多不 确 定 因素 ，直 接影 响 银 行 的放 贷积极 性 。四是 受宏 观政 策调 控影 响 ， 银 行后 续 支持 乏 力 。一方 面 目前 对房 地 产行 业 实
往 往 导致 资本 金不 能 及 时足 额 到位 ， 响信贷 的可 获得性 。 影 二 是 不少 银行 出于 审慎 考虑 对 房 地 产开 发 贷款 市场 准 人实 行 名
虽 然２ ０ 年 ， 国人 民银行 、 国银监 会 联 合下 ０８ 中 中
单制 管 理 ，只 有进 入项 目库 的优质 开 发商 方 可
一
（ 资金 来源不足 。由于保 障性住房实行 一） 政府定价 、 限价 ， 润微 薄 甚 至 没有 利 润 ， 政 利 除
府 主 导外 ，一 般房 地产 开 发企 业从 经 济效 益 出
发 ，不愿从事保障性住房开发建设 。据媒体报 道， 吉林辽源保 障房建设棚户区改造 ， 国家任务 １ ２ ２ 全部 开 工 ， ４ ７套 成本 １０ 元 ／平 米 ， 价 ５ ０ ５０ 售 ０
金不 被 挤 占挪用 等 问题 也需 建立 相关 的约束 机 制 。 是抵 押担 保落 实难 。 障房项 目用 地一 般 二 保 为划 拨性 质 ，不 完全 具备 银 行要 求 的抵 押物 条
到位 、 目的实施建设 、 项 建成后的分配管理等全 过 程 ， 立有 效 的监督 检查 和责任 追究 机制 。 建 二
本大 。对于银行 、 基金及其他投资主体而言 ， 保 障性住房建设资金 回收周期长 、 利润空间小 ， 存 在一定 的资金偿还风险。其建设 资金来源渠道 单一 ， 资金 来 源不 足 ， 致保 障性住 房 投 资建 设 导
困难重 重 。
（ ）土 地财政 ” 约 。保 障 性住 房 建设 的 二 “ 制 土 地来 源 均为 政府 划拨 。 目前 各 地城 镇 用地 紧 张 ， 地 储备 十分 有 限 ， 设 用 地 审 批 难度 大 。 土 建 尽 管 政 府 对 保 障性 安 居 工 程 给 予 一定 的倾 斜 ， 但 由 于 受 国家 土 地 政 策 和 用 地 总 量 指 标 的 限 制， 加之 征地 和拆 迁成 本 较高 ， 得 土地 较 为 困 取
现金流较少 ，贷款定价普遍远低于其他授信项 目， 在贷 款规 模 Ｅ益 紧 张 的情况 下 ， 影 响银行 ｔ 将
投放 该类 贷款 的积 极性 。 （ ） 贷 主体风 险 凸显 。 目前 全 国各 地保 六 承 障性 住 房 建 设 ， 除部 分 “ 旧城改 造 ” 目运用 商 项 业化 的运作 模 式 ， 以开 发商 代建 的方式 建设 外 ， 大部 分 的 “ 旧城 改造 ” 目、 租房 、 租房 项 目 项 公 廉
可用 规模 。 四是缺 乏差 别化 的 政策 。 目前 保 障性
风险。 此外 ， 承贷主体“ 不优” 致使保障房难获得 贷款。 一方面 ， 目前部分地 区保障房建设的承贷
主体 仍为 政府 部 门 ，不 具备 承贷 资 格 ；另一 方
面， 即使不是政府部 门， 部分地方融资平 台资本
住房建设开发主体多属政府融资平 台或与政府 融资平台关联紧密的企业 ，在 当前融资平 台规
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财 金 持 障 住 建 面 的问 与 议 税 融支 保 性 房 设 临 题 建
。 李 东卫
今 年７ ， 月 国务 院 总理 温家 宝在 沈 阳丽 水 新 城公 租房 建设 工地 调 研 时再次 强 调 ，今 年在 全 国 开工 建 设 １０ 万 套 保 障 房 的 目标 必 须 完 成 。 ００ 完成保 障 房建设 目标 ， 关键 在 资金筹 集 。
其中５０ 亿元 由政府 以土地的形式筹措 ，剩余 ００
８０亿 元 通过 社会 机 构 和保 障对 象及 其 所在 企 ００
业筹 建 。
从 近年 来保 障房 建设 情 况来 看 ，资 金 短缺
一
难， 保障性住房规模建设难以实现 。 ຫໍສະໝຸດ Baidu有限的总
体 财 力下 ， 何节 约其 他 行政 成本 ， 加 对保 障 如 增 性 住 房 的投入 ，成 为地方 财 力支 出安 排 考虑 的
元 ／平 米 ， 金 缺 口 １０ 元 ／平米 ， 润 小 ， 资 ００ 利 成
、
我 国保 障房 建设 资金缺 口巨大
今 年 以来 ， 国家 宏观 政 策 的推动 下 ， 地 在 各
建设保 障房力度不断加大 。当前地方保 障房建 设存在资金缺 口巨大、 融资渠道不畅等问题 ， 严 重制约地方保障房建设进度。
（ ） 三 财税 金 融政 策优 惠缺 乏 。一是 财税 扶
持政 策 。目前 ， 于具有 保 障性质 的住 房供 给双 对
方， 国家 在税 收 方 面给予 了一 定 的减 免 扶持 ， 但
对投入保障性住房建设的信贷资金或民问资金 基 本 没有 优 惠政 策 ，很难 起 到财 税政 策 的 引导 作用 。 二是金融配套政策 。 金融配套制度不完善 致使银行难按规放款。目前各银行执行 的保 障 房贷款政策基本和商业性开发贷款政策相 同 ，