上海房价的现状与趋势分析

上海房价的现状与趋势分析

时间：2010年09月13日

一边是扎堆上市、意欲"金九银十"里豪赌一把的新盘，一边是跳价频频的房东，最近买房的人真可谓是"买也不是，不买也不是"。业内人士纷纷预计第四季度供应僵持之风将有可能转向，只要定价合理，第四季度出现交易反弹的可能性很大。

眼看着8月各项房产数据强势反弹，银行房贷日渐收紧，市场加息传闻不断，政策调控二度加码可能性增大……当各项房地产调控已出现审美疲劳时，人们不禁纳闷：这房地产市场难道真像水银，上去了就这么难下来吗？

刚需客：楼市复苏的"急行军"

9月初，巫女士选定了一套徐汇的二手房。长达半年的售房、看房、买房，令巫女士这位改善型购房者感慨不已。从3月底、4月初房价一度飙升至历史最高点，到8月初滑落至阶段性低谷，再到8月末、9月初成交量突然强势反弹，巫女士一路亲身经历。

"房价是有所回落，但中心城区与外围的调整幅度不一，就连市中心热门板块之前的调整幅度也不一样。"总结近半年来的看房心得，巫女士告诉记者，自从今年4月新"国十条"等一系列调控重拳出台之后，房价快速上涨的势头的确有所遏制，部分区域甚至一度出现短期的抛盘潮，区域房价也一度回落至今年年初时的水平。

"在看房、选房的过程中，始终有一种感觉，房价就像是摁到水里的葫芦瓢，摁得越深、越猛，它浮上来的动能就越大，回涨的可能性也越大。 "市民马先生今年一直打算购入一套二居室，为儿子上幼儿园做准备。对于出手购房的时机，马先生一再的犹豫，"觉得房价还有调整的空间，但何时才算见底，完全摸不着门路，似乎涨上来比跌下去总是要容易得多。 "

德佑地产昌平店的一位经纪人介绍，他的一位客户从去年年底开始一直在关注静安区学区房，由于是用于自住，对楼盘品质要求较高，合适的房源不多，加上前段时间市场前景模糊，因此该客户迟迟没有出手。随着市场的回暖，客户担心前期抑制几个月之久的需求汹涌入市，加上下半年传统的销售旺季将导致后期房价暴涨，购房心态明显急切。上周四上午刚挂出一套静安枫景小区中心位置高区楼层四房，随即电话通知他，客户表示马上看房，结果当天下午即转定成交。

德佑地产市场中心研究经理蒋旭作出上述预测:"上海的房地产市场特别是市中心区域，供需关系还是极不平衡（需远大于供），近五个月的政策压抑，很有可能导致在接下来的几个月里，楼市成交井喷。 "

投机客：调控背后蠢蠢欲动

不少人纳闷，时至今日，新一轮调控的大幕已拉开近半年，房地产市场中的投资、投机势力，是否已退场，圈内人士、业内专家对此看法不一。

一位业内专家告诉记者，从市场现实情况来看，近期确有投资投性购房者蠢蠢欲动，温州炒家的身影已重现个别楼盘，杭州迹象比较明显；长期性投资购房需求也在上海多个热销楼盘中出现。仅有刚性需求，房价保持稳定，加入改善需求，则必然上涨，若涌进投资投机性需求，房价必然大涨。这是基本的市场逻辑。

而最让政策决策层头疼的，正是如何抑制投资投机性需求。前段时间，银监会重申了三套房贷停贷的政策，可对市场基本没有威慑力。 9、10月传统旺季正在来临，随着成交量的持续增长，房价会否显著上涨，已成为一个谜。假如房价出现报复性上涨，新一轮政策打压必定落下，而且依然将矛头指向投资投机性需求。

美联物业市场研究部认为，在当前楼市行情转暖的情况下，投资客依旧看好后市。此次8月成交反弹还与投资性需求试探性入市有关，从8月一、二手市场分别出现低高端房源成交两头热的情况来看，三套房停贷并未对其产生太大制约。

而记者也在对沪上一、二手房的长期走访、调查中了解到，房地产市场中从始至终弥漫着一股"抄底"风。从"年中见底"，到"十月见分晓"，再到"年底方是真正的底"，市场中不断有声音对市场、房价的底部作出研判，而任一声音的背后，无不涌动着一股股"抄底"的势力，时刻准备杀回楼市。

杨红旭说:"从当前情况看，如果没有新的紧缩性政策出台，市场将按自己的规则持续反弹，延续到明年基本上没有什么问题。成交量反弹在前，价格反弹在后。一旦大家对于市场反弹的预期达成共识，则投资投机性需求也将会大规模入市，届时，反弹的性质将由恢复性反弹转变为飙升性反弹。 "

开发商：供应扎堆仍不足喜

从去年年中一直延续至今年4月的房价、地价上涨，开发商的"不差钱"，一直被认为是主要的 "祸害"。然而，新"国十条"出台后的这一轮调整，开发商在这其中依然扮演着重要角色。

据上海中原研究咨询部监测数据显示，今年新政后楼盘每批次推出的面积普遍较低，3万平方米一次性上市楼盘所占新盘比重仅占15%。由于市场交易情绪低落，房企并不希望大量推盘而造成短期供求严重失衡局面，进而被迫降价。但毋庸置疑的是，随着8月市场成交回暖，开发商的心态在变化，楼盘涨价的可能性在增大。

观点

上海中原研究咨询部经理龚敏--

"新政以来，市场低迷数月，今年1-8月一手住宅（剔除动迁、配套）成交面积为481万，仅为去年总成交量的25%，资金回笼放缓反映到数据报表上的整体利润下滑实属正常。但从整体市场看到的是，销售策略并未出现普遍调整，多数企业采取的是弃量保价的做法，因此利润下滑的决定因素是企业自身而非市场。高调展示这一年报内容的意图不在于提醒营销部门该调整策略，而是作态以求政府减弱后续调控力度。 "

汉宇地产市场研究部--

"基于政策面考虑，市场仍然存在不少变数。首先，政策调控的力度并没有松动，虽然没有新的政策出台，不过政府的调控决心似乎不容置疑，不排除有新的政策出台；其次，今年上半年大多数开发商的销售业绩普遍下滑，资金压力越来越大，9月的促销不可能大幅减弱；最后，还要看上海版的细则究竟怎么出，这将对市场预期产生重大影响。总的来说，9月的上海楼市必定是被开发商寄予厚望，并可能影响到下一步的宏观调控走向。 "

9月10日，国家统计局公布最新数据，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，房价环比继续基本持平。全国商品房销售面积较上年同比下降10.1%，但较7月份增加6.5%，商品房销售额比7月也高出近15%。此外，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、土地购置面积等在内的多项数据都比7月有不同程度的上涨。

周末楼市火爆，购房者急了，周末出现多个"日光盘"。开发商乐了，拿地开发，密谋涨价！

在采访中，记者还发现，虽然上海已一再强调加强商品住宅预售管理，重申"3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售"，但是不少楼盘还是存在"少量多批、分批涨价"的捂盘现象。