大连市老城区商业地产旧城改造项目报告67页

解放路改造项目

目录

第一部分：商业部分

1-大连市概况 5

1-1大连市概况 5

2-大连市的商业分析 5

2-1市场回顾 5

2-1-1国营商场同合资商场共存 5 2-1-2超市效应 6

2-1-3商场相对比较集中 7

2-2大连商业分析 7

2-2-1大连现时商业总存量 7

2-2-2未来商业供应 7

2-2-3市场售价及租金反映 10

2-3大连商业个案分析 11

2-3-1大连胜利广场 11

2-3-2大连大世界家居广场 12

2-3-3大连奥林匹克购物广场 13 3- 项目的商场部份分析 15

3-1项目概况 15

3-2项目SWOT分析 16

S——项目优势 16

W——项目劣势 16

O——机会 17

T——威胁 18

4-市场定位 18

4-1国内市场形势 19

4-2大连商城的形势 21

4-3本项目覆盖地域及经济潜力 22

4-4市场需要什么 23

4-4-1商场档次分析 24

4-4-2商场类型 25

4-4-3商场主题分析 25

4-5本项目产品定位 26

4-5-1档次定位 26

4-5-2本项目的主题定位 28

※首创旅游式主题的商业物业概念 28 ※主题新颖的吸引 28

※市内旅游文化的支持 28

※对消费人群的吸引力 29

※借用概念的吸引力 29

※借用其它元素的吸引力 30

4-5-3形象定位 30

4-5-4项目定位的发展优势 31

4-6项目产品设计建议 33

4-6-1针对项目整块建议 33

4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？ 33 4-6-3针对D、E地块规划 35

4-6-4针对D、E地块的业态设置 35

4-7项目的特色如何营造 38

5-商场的租售策略 40

5-1目标客户 40

5-1-1销售目标客户 40

5-1-2招商客户 40

5-2租售时机 40

5-3租售策略 41

5-3-1租售推广策略 41

5-5主要促销手段 45

5-6招商条件 46

5-6-1租金优惠 46

6-商场的经营管理 47

6-1角色 47

6-1-1对内经营 47

6-1-2对外经营 47

6-2目标 48

6-3效果 48

6-3-1旺人（消费人流） 48

6-3-2旺场（投资者和商家） 49

6-3-3旺财（经营收益） 49

6-3-4运用多元化经营策略， 50

6-4商业物业主要经营管理模式 50 6-4-1经营模式比较 50

6-4-2采用经营模式的论证 52

6-4-3结论 52

7-经营推广 53

7-1推广活动 53

7-2信息系统建议 53

7-4经营促销手段参考 54

8-经营管理组织架构 55

9-商业招商经营运作优势 55

9-1-1具有较强的商业招商能力， 55 9-1-2具有实际招商操作经验， 55 9-1-3具有引入主力店的成功经验 56 9-1-4丰富商业经营运作经验， 57 9-1-5服务品牌 57

第二部分：住宅部分

1-大连住宅市场概况分析 59

2- 项目的优势劣势分析 60

2-1项目优势： 60

2-2项目劣势： 60

3- 目标客户的定位和分类 61

3-1住宅的目标客户分析 61

3-2公寓的目标客户分析 61

4- 项目定位 62

4-1项目理解 62

4-2产品定位 62

4-3形象定位 63

4-4项目形象包装 64

5- 产品建议 64

5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 64 5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明 64

5-2户型设计建议： 67

6-项目命名的初步建议 67

6-1项目整体命名 67

6-2商业命名 67

7- 住宅与商业的互动分析 68

7-1住宅与商业的统一性 68

7-1-1住宅统一性体现 68

7-1-2商业统一性的体现 68

7-1-3 住宅和商业的协调 68

7-2住宅和商业开发推售的互动策略 69

6-3说明 71

第一部分：商用物业

1-大连市概况

1-1大连市概况

大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。

大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。

2-大连市的商业分析

2-1市场回顾

2-1-1国营商场同合资商场共存

1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，