建筑面积及计容建筑面积计算核定原则及实例分析课件.ppt

无柱雨棚结构外边线至外墙 结构外边线宽度＜2.10m，不 计入建筑面积；≥2.10m按雨 篷结构版水平投影面积1/2计 算
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维护结构不垂 以底板面的外墙外围水平面积 直于水平面 计算（以层高2.20m为界）
以底板面的外墙外围水平面 积计算（以结构净高2.10m 及1.20m为界）
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走廊，挑廊
建筑物外有围护结构的按其维 护结构外围水平面积计算（层 高2.20m为界），有永久顶盖 无维护结构计1/2面积
条文分析：
大部分城市地下室建筑面积不计容。但大连等少数城市例外。
大连市居住建筑配套公建设于地下时，按1/2计容。地下营业功能建筑按全面积计入容积 率。 部分居住建筑配套的设备机房等，参与住宅销售的公摊，等同于计容。 这一规定出现在房产测绘部门的《建筑面积分摊规定》中。
实例分析
地下室计容规定
条文描述：（大连）
实例分析
架空层
条文描述：（成都）
首层架空部分只作为绿化、停车、公 共活动使用时的建筑面积——不计入容 积率 。
条文分析：
部分城市另外会对架空层的围护结构和层高有详细规定，但使用功能是 最重要的判断条件。
实例分析
多倍计容建筑面积实例
3
实例分析
特殊层高建筑面积
积
算，并计入自然层建筑面积
4
变形缝
按自然层合并在建筑物面积 内计算
与室内相通的变形缝，应按 其自然层合并在建筑物建筑 面积内计算
有永久性顶盖，按建筑物自 并入所依附建筑物自然层，
5 室外楼梯 然层的水平投影面积的1/2 按其水平投影面积的1/2计
计算
算
现行《建筑面积计算规范》修订要点简介
二、具体修订内容对比（修订12条）
计容建筑面积组成 计容建筑面积的组成
= － 地上 建筑面积
不计容 建筑面积
＋
多倍计容 建筑面积
＋
特殊计容 建筑面积
计容 建筑面积
架空层
特殊层高 的各类建筑
地下室 经营用房
计容的地下 设备机房
避难层的非 避难空间
核规 算划 相面 关积
按《建筑面 积计算规范 》所得地上
建筑面积
根据规定不 计容或部分
计容
建筑物外有围护结构的按其
维护结构外围水平面积计算 （层高2.20m为界），有永 久顶盖无维护结构计1/2面
按计其算维（护结结构构层外高围2.2水0m平为面界积）结计以构算下层全的高面，在积应计2;结.2算构0m1层/及2高面以在积上2。.的20应m
积
3
外保温层
按保温隔热层外边线计算面 按保温材料的水平截面积计
设备平台 凸（飘)窗
不计容及部分计容的前提条件
埋地深度 进深范围
使用功能 停车空间 架空高度
平面尺寸
城市 开放空间
平面尺寸
架空高度 围合情况
位 置 平面尺寸
位 置 平面尺寸 围合情况
窗台高度 平面尺寸 围合情况
计容建筑面积的核算要点 1、不计容（部分计容）建筑面积
地下建筑 建筑底部架空层 地上的特殊空间
实例分析
地下室的判断规定 方法各城市比较
露出地面的标准是判断地下室的 关键
条文描述（福建）： 建筑楼面标高不高于室外场地最低点标 高1米的，该楼面以下部分为地下建筑。 除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。
条文描述（成都）： 建筑房间地平面低于室外地平面的高度 超过该房间净高的1/2者为地下室。
条文描述（大连）： 地下室是指房间地平面低于室外地平面 的高度超过该房间净高1/2者。地下室楼 顶板的建筑标高均不得超过其对应的室 外地平计算点高度1.5米以上。
特殊计容的计算规定
位于地下室的 公共建筑
为前者配套的 辅助机房
Baidu Nhomakorabea
少数城市(大连、抚顺、济南)有此规定 执行细则各不相同
避难层的 交通面积
避难层的 辅助机房、设备间
楼梯间、电梯井 门厅、过道等
目录
1 计容建筑面积组成 2 计容建筑面积核算要点归纳 3 现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍 4 计容建筑面积核算规定实例分析
序号 6
修正内容 阳台
原规范
新规范
在主体结构内的阳台算全面
一律按水平投影面积的1/2计 积，在主体结构外的阳台，
算
按结构底水平投影面积计算
1/2面积
备注
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雨篷
以雨篷结构外边线至外墙结构 外边线宽度2.10m为界， ≥2.1m者计算结构板水平投影 面积的1/2
有柱雨篷计结构板水平投影 面积1/2；无柱雨篷以结构 外边线至外墙结构外边线宽 度2.10m为界
目录
1 计容建筑面积组成 2 计容建筑面积核算要点归纳 3 现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍 4 计容建筑面积核算实例分析
3
实例分析
不计容建筑面积实例
3
实例分析
地下室计容规定
条文描述：(北京、成都及大部分城市）
地下室及半地下室各类建筑面积——不计入容积 率。
条文描述：(大连）
地下室、半地下室作为居住、商场或其他营业性 公共场所的，建筑面积应全部计入容积率。
增加1.5、2或3倍
累计
单层高度按基数 有时对单元面积
增加1.5、2或3倍
也有约定
单层高度按基数 增加1.5、2或3倍
场馆建筑 及特殊功能
门厅、大堂、 中庭等
计容建筑面积的核算要点 3、特殊计容建筑面积
特殊 计容 建筑 面积
地下室经营性建筑 居住建筑
的地下配套服务用房、机房
避难层的非避难空间
架空层中的落地建筑
局部掩埋的地上建筑，16米进深计入容积率，大 于16米进深的车库和设备用房不计入容积率。
条文描述：（成都）
当场地自然坡度高差大于一个地下室层高（3米以上 时），在满足下列所有条件时，可视为半地下室，不 计入容积率： （1） 利用地形高差作为地下室车库使用的。 （2） 退离临街第一排建筑之后的。 （3） 采用绿化覆土处理的，且覆土深度满足《成都市 规划管理技术规定》要求的。 （4） 地下室顶板不高于场地自然地形高度的最高点。
术语解释及分析 2、对比分析
总建筑面积
按照《建筑面积计算 规范》计算的项目建 筑面积总量。
计容建筑面积
≥ 根据《建筑面积计算 规范》以及项目所在 地政府规划管理规定 计算的建筑面积。。
核定建筑面积
= 等同于计容建筑面积。
计容建筑面积参与容积 率计算。
部分城市有此名词，但 未出现在正式文件中。
计容建筑面积组成 计容建筑面积的组成
不计容及部分计容的前提条件
埋地深度 进深范围
使用功能 停车空间
平面尺寸
城市 开放空间
架空高度
同规划总图设计有关联
计容建筑面积的核算要点 2、多倍计容建筑面积
多倍 计容 建筑 面积
居住建筑 商业建筑 （含配套服务建筑） 办公、酒店建筑
特殊建筑 除外
特殊部位 除外
多倍计容的计算规定
单层高度按基数 整体高度按基数
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现行《建筑面积计算规范》修编要点简介
中华人民共和国国家标准 建筑工程建筑面积计算规范
GB/T 50353-2013 【公告】
建筑工程建筑面积计算规范
GB/T50353-2013
中华人民共和国住房和城乡建设部公告(第269号)
现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013，
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设备层、管道层 设备管道夹层不应计入计算 面积计算 面积
设备层、管道层、避难层等 有结构层的楼层需计入建筑 面积（以结构层高2.20m为 界）
结构层高在2.20m及以上的应 计算全面积;结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。
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吊脚架空层
以层高2.20m为界计算面积
按其顶板水平投影计算建筑 面积（结构层高2.2m为界）
有维护设施的，按其结构底 板水平投影面积计算1/2面 积
现行《建筑面积计算规范》修订要点简介
二、具体修订内容对比（修订12条）
序号 修正内容
原规范
新规范
备注
建筑物外有围护结构的按其 维护结构外围水平面积计算 有维护设施的，按其维护设 10 檐廊面积计算 （层高2.20m为界），有永 施外围水平面积的1/2计算 久顶盖无维护结构计1/2面 面积 积
按建筑性质 计算规则 各不相同
各城市 规定不同
目录
1 计容建筑面积组成 2 计容建筑面积核算要点归纳 3 现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍 4 计容建筑面积核算实例分析
3
计容建筑面积的核算要点 1、不计容（部分计容）建筑面积
不计容 建筑面积
地下建筑 建筑底部架空层 地上的特殊空间 空中(入户)花园 空调室外机搁板
二、具体修订内容对比（修订12条）
序号 1
2
修正内容 落地橱窗
门斗
原规范
新规范
备注
按其维护结构外围水平面积 计算（层高2.20m为界）， 有永久顶盖无维护结构计 1/2面积
按计其算维（护结结构构层外高围2.2水0m平为面界积）结计以构算下层全的高面，在积应计2;结.2算构0m1层/及2高面以在积上2。.的20应m
结构层高在2.20m及以上的应 计算全面积;结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积
现行《建筑面积计算规范》修订要点简介
二、具体修订内容对比（新增条）
序号 修正内容
原规范
新规范
1
涉及有无维护结 构的面积计算
无明确规定
无维护结构有维护设施计算 1/2面积；
2
有永久性顶盖面 积计算
外墙上口外边线所围水平面 积（层高≥2.2m全面积，层
自2014年7月1日起实施。 原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005同时废止
现行《建筑面积计算规范》修订要点简介
一、修订内容归纳
1
2
1 半室外空间 3
4
5
2 设备层 6
3 地下层
7
4 架空空间
8
摄影
9
空间
10
11
门廊、雨棚 阳台
凸（飘）窗 室外走廊（挑廊、檐廊）
室外楼梯
现行《建筑面积计算规范》修订要点简介
3
术语解释及分析 1、术语解释
总建筑面积 计容建筑面积
容积率
按照《建筑面积计算规范》计算的项目建筑 面积总量。
计算容积率的建筑面积。 根据《建筑面积计算规范》以及项目所在地 政府规划管理规定计算的建筑面积。
在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑 面积总和与规划项目建设用地面积的比值。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占 的比例。 而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
前言 培训目的
一、对各地区计容建筑面积计算规则进行解析和归纳； 二、减少前期拿地及总图规划阶段，因计容问题产生的开发风险。
目录
1 计容建筑面积组成 2 计容建筑面积核算要点归纳 3 现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍 4 计容建3筑面积核算实例分析
目录
1 计容建筑面积组成 2 计容建筑面积核算要点归纳 3 现行《建筑面积计算规范》修订要点介绍 4 实例分析
高＜2.2m一半面积）
取消此概念
3
凸窗（飘窗）建 筑面积计算
一律不计建筑面积
窗台高＜0.45m且结构净高 ≤2.10m或窗台高≥0.45m均
不计建筑面积
4 门廊面积计算
无明确规定
按其顶板的水平投影面积的 1/2计算
备注
现行《建筑面积计算规范》修订要点简介
二、具体修订内容对比（新增条）
序号 修正内容
一、《技术规定》第十二条调整为：容积率是衡
量建筑用地使用强度的一项重要指标。其计算公 式为：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积 其中：
(一)总建筑面积为建筑用地范围内建筑物地上及地 下、半地下建筑面积的总和。
二、将《技术规定》第十三条调整为… …： 1、对于在规划条件所规定配建标准内建设的地下( 半地下)居住建筑配套公建，其建筑面积的1／2不 参与该地块的容积率计算。
= － 地上 建筑面积
不计容 建筑面积
＋
多倍计容 建筑面积
＋
特殊计容 建筑面积
计容 建筑面积
架空层
设备平台 凸(飘)窗
……
特殊层高 的各类建筑
地下室 经营用房
计容的地下 设备机房
避难层的非 避难空间
按《建筑面 积计算规范 》所得地上
建筑面积
根据规定不 计容或部分
计容
按建筑性质 计算规则 各不相同
各城市 规定不同
原规范
新规范
备注
5
有顶盖采光井面 积计算
不计建筑面积
按一层面积计算
6 架空层面积计算 无明确规定
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场馆看台下的建 筑空间
无规定
按其顶板水平投影计算建筑 面积（结构层高2.2m为界）
结构层高在2.20m及以上的应 计算全面积;结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2面积。
场构计 1计1面．．馆净算 算积221看高全 。00/mm台在面2面至以2下积．积2下的；．1；不建结01结应m0筑构m构及计空净的净以算间高部高上建，在位在应筑结应 室悬投盖其算内挑影无顶面单看面围盖积独台积护水设，计结平置应算构投的按建的影有结筑场面围构面馆积护底积看的设板。台1/施水有应2计的平顶按
2、凡居住建筑配建的地下(半地下)停车库，未超 出按1辆车位／户(每车位按30平方米计)配置的地下 (半地下)停车面积的部分，其建筑面积不参与该地 块容积率计算。
条文分析：
容积率的含义相对其他城市广泛，前期项目谈判及规划需要注意。
实例分析 半地下室的计容规定
（局部露出地面情况）
分析：
条文描述：（福建）