养老地产研究

收益比 ”相结合“模式少 对开发商专业要求低
5.目标客户群
目标客户群的消费特征
阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。 时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。 行为特征：自主消费 思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。 质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。 内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。
养老地产专题研究
养老地产的定义:
对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。 借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的 地产。
养老地产发展机会挖掘:
1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。 2.国内养老地产的开发供应量不足。 3.政府政策的支持。
研究框架：
part1：养老地产概论 part2：市场研究 part3：产品打造 part4：发展前景分析 part5：风险评估
part1：养老地产概论
1.养老地产概念
住宅 地产
商业 地产
混合开 发模式
服务
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有
机结合体，可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的 标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居 住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
入住的是老年人。
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各 类人群的需求。
小规模多功能服务站中，配备有日托 护理、上门服务、短期居住和长期居 住等老年人基本服务功能，面向所有 老年群体。
幼儿园与养老院结合
老年公寓代表案例：台湾老年公寓
台湾老年公寓
房屋样式 经营项目 运营方式
养老地产产业
业主购买房屋的使用权 分享综合服务区的相关服务
价格较低适用于老年群体
典型案例
居家养老
以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务 为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常 生活困难为主要内容的社会化服务。
例如：
日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所 有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种 服务。 一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居 住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助 于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼 设，如老人公寓、幼儿园等。
与大型医院合作设立护理医疗中心、 家政服务中心、老人再就业中心、旅 游服务、房屋置换服务、婚介中心。
人口 2.我国老年
的发展状况
我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以
上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4
我国老年 住宅现状
——我国社会保障体系不完善，无足 够资金发展老龄事业，老年住宅未形 成“产业化、社会化、规范化”。 ——无真正针对老年人生活、消费习 惯、心理特点等方面研究、服务人员 素质不高、社区管理、设施亟待完善。
建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大
现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差
亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，
老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
比率 70.00%
中国人口年龄构成及发展预测
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00% 1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 2050
2.与一般住宅的差异性
消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点； 社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。
所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
3.养老地产发展
合计
77.20% 2.40% 2.10% 10.50% 4.60% 0.60% 2.60%
国内老年人居住模式
市
30.30% 6.20% 5.60% 37.10% 15.37% 1.60% 3.83%
镇
64.70% 5.60% 4.20% 12.70% 6.50% 1.60% 4.70%
县
95.50% 0.60% 0.60% 0.70% 0.50% 0.50% 1.60%
8 养老地产开发的 大核心战略问题：
1.创新核心：在于适老化设计! 2.养老配套和服务是关键！ 3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算! 4.国家提出的“居家养老”政策！ 5.迅速寻找项目的核心竞争力! 6.有弹性的设置土地开发控制模式! 7.认识入市风险并设定相应的解决方案! 8.在成本及溢价平衡间选择物业组合!
资料来源：《人口研究》
0-14岁 15-59岁 ≥60岁
年份
3.国内老年人的居住模式
A、自行建房居住 B、购买房屋居住 C、租房居住
100.00%
90.00%
80.00%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
自建住宅 购买商品房 购买经济适用房 购买原有公房 租用公房 租用商品房 其他
③.住宅建设与社区管理建设相结合模式
住宅建设与社区 管理建设相结合
住宅建设与社区管理 相结合的经营模式
住宅建设与社区管理 相分离的经营模式
优势
劣势
优势
劣势
立体的开发经营模式 利润来源不止是住宅 产品配套服务为物业
增值效应
资金投入大、回收期较长 投资风险、
经营管理风险大 对开发商专业要求高
完成销售即可 收回投资 获取利润 风向投资小
形成多元产业集群
构筑复合型社区.
整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题
酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；
养生文化学院、养生博物馆等
经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡
通过返本销售入住、反向抵押贷款、
房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。
②.国内养老地产的盈利模式
国内养老地产 盈利模式
独立半独立 单间套房
门诊健康咨询 餐饮娱乐等
租贷式、产权式 产权带租式
养老社区代表案例：美国CCRC社区
CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持 续性照顾退休社区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与 中国当前的老龄化阶段较为接近。 美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容 ，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
非营利 性组织
私募
非盈利性组织主要利用捐赠资金和政府补贴为低收
基金
入群体提供社区养老。
part2：国内养老地产市场分析
1.养老地产市场环境分析
融资
政策
机构
环境
社区服 务资源
规划设 计资源
有少量相关政策， 但还缺少政策支持。
商业银行、 房地产基金、 房地产投资信托
国内专业机构较少， 国外较多：美国SASAKI设计公司、 美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。
”度假养老基地“模式
开发商
超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分 ，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态 农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用 于综合开发。 超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。
开发旅游产业
生态观光、娱乐设施 餐饮、旅馆 医疗机构等
机构式照顾
异地养老
旅游养老 度假养老 回原籍养老
候鸟养老 度假养老基地
居家养老
专业化的养老护理员 志愿者队伍
老人公寓 日托护理中心 护工上门服务
典型案例
“候鸟式”养老
广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址 ，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院 ”。
老人
冬季:南方过冬
夏季:北方度假
CCRC区域划分： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区
CCRC社区参考点：
CCRC居民
比较
一般保守老人
住院照顾方面 天数短、次数少
在护理之家照顾方面 次数、天数多
在机构式照顾方面 居住天数较多、花费较少
平均价格贵、次数多时间长
在护理之家照顾方面 次数、天数少
在机构式照顾方面 居住天数较少、花费较多
老年公寓，养老社区
养老地产开发现状
目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性
——现有老年公寓具有“福利性事业、 市场化经营”的特点，基本属于商业范 畴
老年住宅受众群体有限
——现有老年公寓仅为中高经济实力的 老年客户提供个性居住条件和人性化服 务
——仅有部分发达城市的个别发展商 开发了老年住宅，但都是资金实力非 常雄厚的发展商
虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但 在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高 期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。
4.产品形态
①.国内养老地产的开发模式
国内养老地产 开发模式
模式 诠释 产品
CCRC社区
居住护理之家
住院照顾 护理之家照顾
居家养老形式
经过专业培训的服务人员 上门为老年人开展照料服务
社区创办老年人日间服务中心 为老年人提供日托服务
8：00 专车从家接走
9：00~18：00 日托护理服务站
19：00 专车送回家
典型案例
国内的CCRC社区
三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区
产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业
目标客户群的消费方式
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老 年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后 ，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅 可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老 年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均 寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归 银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
长期持有 单纯租用
开发资金回笼一般 长期运营
出售 单纯销售
开发资金回笼快速 一气呵成
百度文库
出售与持有相结合
部分进行销售 满足老人租用
度假之用
开发资金回笼较慢 资金循环
典型案例：出售与持有相结合盈利模式
北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换” 方法。 “反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 ”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人 。
普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老
院。
医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。
老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按
照市场化运作的商品住宅。
养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要
6.融资问题
国内目前的融资机构多为商业银行，一级城市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新
型的金融工具。
国际养老地产的投资商主要有三类：
REITS
REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调 资产的长期持有；
投资
私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值
商
的收益，强调物业资产的低买高卖；
资料来源：《人口研究》
4.我国养老地产现状
现有的开发模式：按建设经营者划分为三种模式
政府 福利型
政府 收益性
企业 盈利型
山东威海老年公寓 北京香山老年公寓 北京太阳城
山东省标准最高的、规模最大的社 福利型养老院 会福利服务机构
乡镇单位主办，海淀区民政局直接 盈利型型养老院，老年公寓 领导和管辖
由企业投资开发建设运营
特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长
主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟
1、大都市郊外模式：
以上海、北京、深圳、成都为代表的大 城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。
2、古镇开发模式
以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古 镇为代表。
3、山地养老模式