房地产企业所得税征收管理存在的主要问题

房地产企业所得税征收管理存在的主要问题近年来，我区房地产市场发展势头强劲。房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。特别是2016年“营改增”以来，营业税这个大税源不在地税征收后，强化房地产企业的税收管理已成为地税系统的重要工作之一。从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要上层去研究解决这些问题。

（一）相关政策尚不够具体明确。如:相关规定对完工的概念解释的很模糊,所谓完工是指部分完工,还是整体完工,基层税务机关以何标准来界定其是否完工;企业是否可以按照能够确认的销售和成本按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得等等,均未作出明确具体的规定。

一是房地产企业开发项目分期开发，企业却长期处在亏损或者微利的状态。企业后期项目的成本费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。企业的开发项目一般都是分期进行，一期项目（成本对象）还未结束，二期项目就接着上，跟着还有三期、四期。只要工程项目不结算，就无法归集成本项目的收入及成本费用。

二是项目实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进行项目清算。企业所得税征管办法的鲜明特点是按照“项目征税”。相当部分企业开发项目已达到31号文规定的完工条件，但是不及时进行项目清算，不及时将实际利润与预计利润的差额披露给税务机关，不及时补缴税款。据多方调查情况，大多数开发企业都以“办理竣工决算备案手续”为结转收入的时点。通过延迟办理竣工决算手续，

就可以拖延收入结转的时间。也有部分开发企业以款项收齐或者开具正式发票为结转收入的时点。通过以上手法，企业可以人为控制收入的确认时间。（二）当期应税所得申报不足的情况较为普遍。从对房地产行业所得税实际征管情况来看,纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的情况在相当程度上有所存在,其形式主要表现在以下几方面:一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房以及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如:一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围等;四是混淆预售与销售的概念。

（三）潜在着较大的税收隐患和执法风险。房地产行业本身所具有的经营特点注定对其所得税的征管风险较大。其一:经营项目标的较大,项目资金往往在千万元甚至在亿元以上。应税所得往往在百万元或千万元以上。应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上;其二:投资主体多元化以及异地投资开发项目增多和开发项目所具有的较短周期,使开发商转移资金和逃避纳税义务的机会增多,税收隐患和执法风险加大。一旦税收管理滞后,往往无法追缴税款,给国家造成很大损失;其三:瞒报应税所得的手段往往较为隐蔽。如:样品房、经营用房及抵偿债务用房等视同销售收入,纳税人如不主动申报,税务机关往往难以监控管理到位。

（四）纳税申报表填写普遍不规范。一是企业所得税申报表填写的利润总额小于财务报表利润总额，将申报表的利润总额控制在零，或微利的状态，达到少交或不交税的目的；二是《企业所得税弥补亏损明细表》的年度结转亏损额与以前年

度不吻合，人为通过期间费用、资产损失等途径增大弥补亏损额，作为以后产生收入年度抵减的基数，税务机关如不进行核实，就会严重侵蚀税基；三是在预售阶段，本不应在“营业收入”栏填写数据，但是不少企业将预售收入填写在此栏，造成统计口径和风控指标失真。因为在系统扫描数据时会认为该企业有某个项目本年度完工，并有结转收入、成本的情况；四是企业在项目实际已完工后甚至在交楼入伙后，一直不在“营业收入”、“营业成本”栏填写应结转的收入、成本及计算出实际利润额，故意一直按照预计利润率来申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预计利润率倒算出营业成本，并长此以往地不进行项目清算。（五）一线征管力量不能满足对房地产业实行精细化管理的业务需求。具体表现在以下几方面:一是基础税收管理员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生;二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足;三是由于专业原因，缺少对企业财务核算尤其成本核算知识;四是基层一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。

一方面,增事不增人的矛盾较为突出。近年来,随着我国经济的高速发展,国税机关所辖管户和税收收入增长很快,而所有新增管户涉税事项的办理和日常征管均需由基层分局担负,但一线力量的配备却未得到根本的改善。另一方面,工作任务日渐繁重。一线征管人员除完成认定、比对、催报、催缴、协查、巡查、纳税辅导、纳税评估、日常违法处罚和各类登记、认定和审批项目的实地勘查等日常征管任务外,还需完成各类调查、普查和专项检查等突击性中心工作任务。此外,基层分局还需应付各类名目繁多的主题教育和创建活动,基层工作压力日渐加大。在此

情况下,对包括房地产行业在内的各类纳税主体实施全方位的深度管理客观上存在一定的难度。