我国建筑物区分所有权制度的完善建议

我国建筑物区分所有权制度的完善建议

现代社会，城市迅猛发展。城市环境过密化以及土地的高度立体化利用，使建筑物的区分所有成为一种必要。建筑物区分所有权作为现代物权法之一项重要的不动产所有权形式，学界通说认为其是一种三元结构的复合所有权，即包括专有权、共有权和成员权三个部分，与之相对应的，形成相邻关系、共有关系与团体关系。笔者提出了完善我国建筑物区分所有权制度的设想。从这三部分的权利内容深入分析了物权立法需要继续加以完善的地方。

对于区分所有的建筑物的共有部分的范围，比较常见的做法是采用排除法，即规定区分所有的建筑物除专有部分以外的其他部分为共有部分，《物权法》第73条的规定即采用了这一学说。当然这只是一个原则性的规定，西方一些国家对这部分的规范采取了列举式规定。从体系完整和我国的司法实践考虑，《物权法》在以下几个方面都有待完善。

（一）完善共有权的客体范围

对于共有权客体范围仍有未尽的地方，应当考虑适当方法加以规范。《物权法》对专有所有权和共有所有权进行了区分，虽然对原来规定有欠清晰的绿地、道路和物业管理用房、会所、车库等进行了界定，但还有一些未尽部分，如人民防空工程、地下室库房、属于物业管理用房但未参与公摊

的物业面积等等。笔者认为，这些部分可以使用一个兜底条款对其物权归属进行规定。另外，对于建筑物顶层的高层开发权，应当明确规定由所有全体业主所有，而不是建筑物的开发商。这在实践中经常引起争议。同时，经业主大会中代表建筑物价值2／3和占有2／3面积的业主同意，应当允许业主委员会在不损害建筑物安全、采光、通风、美观和现有的整体功能的条件下，在建筑物顶层建设新的楼层。建筑物顶层平台的空间开发权应属全体业主所有。同样道理，建筑物的地下开发权由全体业主所有。对于地下建筑，特别是储存室、地下室的所有权人，可以在不损害建筑物安全、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该地下建筑，但是无权挖掘和进一步开发该地下建筑物。

（二）完善共有部分的管理和费用分担制度

《物权法》对共有部分的管理和费用分担规定有欠清晰和合理。共有部分的管理通常包括修缮、保存及改良等行为，维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能而对之所为的一切经营活动。原则上根据居住面积的大小来享有权利和分担义务。当区分所有人对共有部分的管理有特约时，则按其特约。《物权法》第82条仅对维修基金的归属和用途作了规定，而且未明确其来源和具体使用规则。参照国外的立法经验，这样的规定是远远不够的。[10]目前我国很多新建住宅小区都开始实行物业管理，聘请专门

的物业公司来进行管理。公共契约也是管理的重要依据。公共契约应反映大厦或小区各方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。实践中，还应考虑共有人的受益程度，不能完全按共有人专有部分建筑面积所占份额的比例负担，如公用的楼梯，多为两层以上所有人使用，因此对共用楼梯自然损坏的修缮费用，二层以上的区分所有人应当按份额比例多负担，一楼的区分所有人应当按份额的比例少负担。如建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条的规定：“楼盖的修缮，其楼面与顶棚翻新由所在层房屋所有人负责，其结构部位，由毗邻屋上下房屋所有人按份额比例负担，楼盖即上下层房屋之间隔层(地板或天花板)除将上下房屋隔开以外，还对整栋建筑物起支撑作用，其修缮费用按照收益原则，由毗连层上下房屋的所有人负担，不涉及到同栋建筑物的其他区分所有人。”这一规定就恰当地体现了受益原则。面积相同的位于二楼和位于十楼的住房，其方便和舒适程度是不相同的。根据权利义务相适应原则，以住房的实有价值比以住房的面积来计算更具有公平性。

（三）增加侵害建筑物区分所有权的预防和惩罚措施

对于有损建筑物共有部分的行为，应当适当规定相应的预防和惩罚措施。生活中，有的区分所有权人既不尊重法律，也无视规约，将有影响建筑物全体之安全的危险物带进，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使

区分所有者相互间共同的利益受到影响，这时，其他的区分所有者对于违反的区分所有者，可以请求排除妨害、消除危险及赔偿损失。然而对于顽固的违反者的区分所有权，是否可将其拍卖，也是一个值得考虑的问题。在这种情形下有所谓“驱逐”制度来确保区分所有人的和睦关系。在德国法中如经全体共有人半数以上之明示表决通过后，即可对某一特定共有人为驱逐之表示。在瑞士则需基于法院之裁判方得为

之。但目前，笔者认为，在我国相关立法和惯例还不完善的时候，人们的观念和司法资源恐怕难以接受这种强制搬迁或者强行拍卖制度，仍以适用停止侵害、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任方式更为合适。