顺驰—地产神话的破灭

11,870
90
1469
2003.09.2 3
招投标
上海
图表 阳光海岸
罗店镇D1.3 罗店镇D2.3 Nhomakorabea奉贤区 宝山区 宝山区 河西区 工业园区 工业园区
100,000 95,485 116,954 181,942 164,200 897,884
100,000 114,582 140,345 300,000 300,000 1,616,190
顺驰
——
地产神话的破灭
主讲人：李忍
制作人：王娜 李艳 崔茜 张敬娜 曹诗梦 徐雨 黄桂玲 李忍
流 程
一、顺驰简介 二、顺驰——地产神话 （起步、发展、腾飞） 三、地产神话的破灭 四、顺驰的结局 五、顺驰失败的启示
顺驰简介
• 顺驰概况
• 顺驰创建人
顺驰简介
顺驰于1994年在天津成立，以房地产中介代 理起家，之后开始进军房地产业，现已发展成 为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理 于一体的大型企业集团，具有一级开发资质。
2003年8月12日：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展 的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位 为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的 持续健康发展。 政策影响：18号令对当时的房地产商而言是一个大好的消息，国务 院首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产 市场发展。该文件的核心精神总的来讲是要搞活房地产市场。由此， 我国的房地产业开始步入高速增长期。
137,400
90,500 51,200
125
195 428
1337
2188 2338
2004.03.2 5
2003.12.0 8 2004.04.1 3 2003.09.1 9 2004.01.1 2
挂牌
拍卖 拍卖
北京 蓝调国际公寓 武汉 石家庄 荆州 顺驰· 泊林 顺驰· 蓝郡 太阳城
59,700 16,200
顺驰简介
顺驰（孙宏斌个人控股）
顺驰中国控股有限公司
融创集团
顺驰置业集团
顺驰中国
顺驰华北集团
顺驰北京集团
顺驰上海集团
顺驰中南集团
顺 驰 董 事 长
孙 宏 斌
——
个人简介
孙宏斌，1963年生于山西省临猗县，毕业于清华大学硕士学位。 1990年成为联想集团的发展部主管。
1992年因挪用公款入狱。
1994年出狱，到美国哈佛大学攻读两个月管理学硕士，回国后，孙宏斌创建了一 个房产代理公司，如今已经在天津房产二级市场中占到了30%的份额。 1996年，顺驰房地产的品牌已在天津家喻户晓，在天津有60多家房地产销售网络， 并成为当地最大的房地产商。 2002年顺驰集团开发的商品房占据了天津市场10%的份额。 2003年，孙宏斌带领顺驰开始全国扩张。 2004年2月，辞去顺驰所有职务致力于融创集团。 2006年，孙宏斌3月复出，并开始收缩顺驰战线。同年建立顺驰不动产网络，其成 为中国最大的地产中介商之一。 2007年孙宏斌将顺驰集团出售给香港路劲基建集团，并将主要精力转移到融创集 团的经营上。
2003年，顺驰创始人孙宏斌另外成立融创集 团，此后逐渐淡出顺驰。而为配合原定于2004 年年中的香港上市，最终放弃。原顺驰也于同 年改组为“顺驰中国控股”，旗下拥有“顺驰 中国”与“顺驰置业”。
顺驰简介
顺驰中国控股（SUNCO）：开曼群岛注册，孙 宏斌作为第一大股东持有70%股份，在北京、上 海等地拥有超过35个地产项目，04年的全年销 售回款95亿。计划最快2005年下半年完成港股 IPO。 融创集团（SUNAC）：注册地为天津，孙宏斌 个人持有100%股份，在重庆、成都、天津、长 春拥有5个项目，04年销售收入25亿。
历史性转折——蟒山会议
首先决定打通顺驰的外部融资渠道，解决扩张所需的 资金问题。为此，孙宏斌成功地和天津滨海市政及天津 信托结成联盟，共同进军国内地产市场。现在顺驰中国 旗下的项目，一半以上是顺驰和天津滨海市政的合资公 司顺驰滨海所投资。
第二孙宏斌在顺驰内部建立了一套严格的资金管理系 统。他要求各个项目公司的负责人和财务主管每天晚上 10点钟要核对当天账目，不管周六日，风雨无阻。他极 其坚决地告诫各个项目公司的老总，在顺驰处于大力拓 展的阶段，他不能容忍任何项目上趴着闲钱。
2273.43
北京
中化方兴投资 管理有限公司 富力地产、雅 居乐、碧桂园 等民营房地产 公司为主的联 合体 绿地集团 远洋地产
2009
亚运城 地块
2630000.0
255
646.39
广州
徐汇龙华路 1960号地块 大望京1号地王 2010
901939.0 123000.0
72.45 40.8
535.52 2211.39
顺驰——房地产业的黑马
2005年，上海绿地集团和天津顺驰集团携手开 发无锡惠山新城，孙宏斌空手套得760亩土地！ 截至2005年4月底，据不完全统计，顺驰中国 在短短20个月的时间内除天津外已经进入14个城 市，在建以及待建项目总数超过34个，土地储备 面积约806万平方米，规划建筑面积约1032平方米， 销售回款更从02年的15亿、03年的40亿，飞速扩 大到04年的95亿。 甚至早在2004年底，顺驰 高层就已经开始提 出了2005年销售额达到200亿的目标。
2001年：国务院15号文件
2001年4月30日，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的 通知》。要求：为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、 公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。 政策影响：15号文件奏响了我国经营性用地推行“招标、挂牌、拍 卖”公开出让的序曲，自此我国的土地市场建设迈向了一个新的发 展阶段。 2003年：国务院18号令
顺驰集团的大步扩张
进军华北、华东、华中 2003年9月，刚成立5周的河北顺驰便拿下石家庄一块地。 当月，顺驰同时在上海青浦拿下价值一亿多元的地价。 2003年10月，刚刚成立不久的河北顺驰以5、97亿元的 天价拿下石家庄一块地。当月，顺驰同时在上海青浦拿下 价值一亿多元的地价。 2003年11月顺驰又进军苏州。过后不久，拍得南京河西 奥林中心地块。
第三是改革内部管理制度，孙宏斌希望快速组建一支 带领顺驰从天津走向全国的员工队伍，将顺驰送上全国 第一的宝座。
蟒山会议
在这三个安排之中，顺驰内部的资金管理系统， 成为顺驰能够在全国性扩展之初取得重大进展的 关键。这个系统将顺驰的资金用到极致，并以滚 动开发的方式扩大规模，通过快速运转的方式快 速拿到销售回款，然后再去获得土地，进入下一 循环。 顺驰中国总裁汪浩曾经具体阐释过顺驰的 “推”、“快”：“买地时推迟首付款时间，拉 长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘， 尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之 间的周期。”
2003年12月，顺驰又以9、05亿的天价拿下北京大兴区 黄村的地块，轰动京城。
2004年1月又通过挂牌以27、2亿拿下苏州工业园区地块。
顺驰集团的大步扩张
顺驰的身影不仅出现在华北和华东，先后又进军湖 北荆州、郑州、洛阳等地，将触角延伸至华中地区。 2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地 与此同时，在天津顺驰的行动也没有停止。
10,000 28,073 34,209 65,300 59,300 273,700 196 195 239 241 203 2450 2437 2177 1977 1693
2003.09.0 4
2004.12.0 9 2004.12.0 9 2003.11.04 2003.10.2 2 2004.01.0 6
股权转让
招投标
招投标 挂牌 拍卖 拍卖
南京
滨江奥城 湖畔天城
苏州 顺驰· 凤凰城
无锡
顺驰· 天鹅湖
顺驰领海
滨湖新城
大兴区 丰台区 东西湖区 市中心区 荆州市区
733,889
308,700 79,717 173,000 186,264 255,708
1,027,444
413,600 219,000 216,500 335,275 255,708
孙宏斌
2003年，中国大陆百富榜第91位 2003年，中国400富人榜第109位 2004年，个人财富为13亿的孙宏斌胡 润百富榜上排名95位
2005年，孙宏斌以30亿元的个人财富 在胡润百富榜上从第95位上升至第36位
顺驰——房地产业的黑马
有名家曾设问：顺驰在那里？她找到的答案 是：“顺驰在平民百姓的街谈巷议中，在专家 名流的指点江山中，在鸿儒大腕的激扬文字中， 在各路媒体的聚焦爆炒中。” 顺驰员工每天自觉加班开会的传统更是闻 名遐迩，“顺驰精神”被视为地产界“拼命三 郎”的象征，激励了众多的地产人士，催生了 众多的地产精英。
2003年顺驰在天津同时开发28个楼盘，最多的一天 有8个新项目开盘。自1997年推出第一个开发项目香榭 丽小区以来，顺驰集团开发面积超过350万平方米，滚 工并实现销售面积250万平方米。
单单2004年开工面积就达200万平方米，销售面积达 130万平方米。
顺驰蓝湾
青浦区
87,925
80,787
214 42
1781
挂牌 挂牌
晋中
城市艺墅
榆次区
160,300
200,900
10,000
2003.11.14
协议出让
2005
新开路东侧地 块
80428.0 110000.0 98906.0
10.7 13.88 15
886.93 841.21 1011.07
天津 广州 北京
—— 香港南丰集团 华润置地
顺驰简介
在最先的定位中，顺驰主攻华北、华东、中 南等区域，而融创则重点开拓西南、东北区域， 在孙宏斌全国的棋局中，顺驰和融创是两颗棋子， 分别在不同区域发展，扮演着不同的角色。 但自2005年，融创也开始进入长三角等顺驰的 范围，更于近期与顺驰合作开发苏州凤凰城项目。 顺驰中国与融创之间关联交易甚多，互相担保 现象严重。由于信息极度保密，外界更有传闻顺 驰中国的部分优良资产被转移到了融创名下。
顺驰中国的发展史
• 起步
• 发展 • 腾飞
顺驰林溪别墅是顺驰集团进京以来的首个高端项目
顺驰中国的起步
企业的宗旨：“永远值得你信赖” 企业的发展理念:“交易安全 服务职业”为品牌 核心理念，致力为广大客户提供全方位的房地产综 合服务。
企业的发展要求：信任和尊重的文化和氛围 、创 新变革的勇气，充满挑战的激情文化 、合作共赢 的文化 、重视员工发展的企业文化。 企业的发展战略：以客户有效需求为导向，形成综 合服务的专业化管理型物业公司，形成行业的领导 者。
顺驰中国的起步
1994年，孙宏斌创建顺驰，以房地产中介 所进入地产界。 1994年8月，已经在天津开创顺驰前期基业 的孙宏斌为了获得比常规更快的发展，向柳传志 借款50万元。 1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小 宁的支持下，顺驰和联想集团 、中科集团成立 天津中科联想房地产开发有限公司。 1998年，联想和中科集团将全部股份转让给 顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。 2002年10月，顺驰和联想旗下的融科智地房 地产有限公司共同组建新公司，开发天津翡翠城 项目。
上海
北京
亦庄地王
330236.0
52.4
1057.83
中信地产
顺驰集团的大步扩张
经过这种大跃进式的爆发之后，顺驰 手中储备的土地面积瞬间就达到1200万 平方米，其中长三角就占了400万平方米。 在一年之内，顺驰从一个地方性公司变 成一个全国性的公司，企业的员工也从 几百人发展为8000 人。 一时间，顺驰所到之处，地价都会大 幅上升，顺驰也因此获得了“天价制造 者”的称号。
2006
琶洲地块
“门头沟”地 王
2007
长沙新三角洲 地块
785000.0
92
781.32
长沙
北辰实业
红树湾项目 2008 天河“绢麻厂” 地王 北京广渠路15 号 地块
163000.0 314099.0
46 .5 41
1901.85 870.22
深圳 广州
中信地产 恒大地产
119057.0
40.6
顺驰中国的发展
—— 全国化战略的开始
2003年7月，在重庆的中城房网会议上，孙宏斌原 本论述着自己企业的战略思考，却突然话锋一转； “我们的中长期战略是要做全国第一。”他微微顿了 顿，侧脸看了看在座的王石，然后说道：“也就是要 超过在座诸位，包括王总。” 随后，孙宏斌从重庆直接飞到北京，乘车来到昌平， 召开了后来被视作顺驰历史上具标志意义的蟒山会议， 会上孙宏斌做了一个题为《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》 的演讲，宣布顺驰推行全国发展战略。 “在狂风暴雨中长成参天大树”