小产权房的成因及对策

所有者单独或者 与开发商联合在集体土地上 开发商品房 ， 通 过 向集体成 员之 外的居 民销售获取利益 ， 而这种行为 由于违 反 了国家 的法律而无法办理 “ 大产权 ” ，因此催生 了大 量的
小产权房产 生。 （ 二 ）城市化 快速 发展带动 了住 房需求 明显增加 是小产
权 房 产 生 的 诱 因 从 上世纪 ９ ０年代 以来 ，我国工业化 的快速发展 ，带动
实质上是无产权房 。 小产权房 产生的原因 （ 一 ）法律禁止农村集体 土地使用权流转 是小产权房产 生的根本原 因 土地使用权是土地所有 权所派生 出来 的用益物权 ， 是指 单位或者个人依法 或依约定， 对 国有土 地或集体土地所享有 的 占有 、使用 、收益和有 限处分 的权利 。我 国 《 宪法》确立 了我 国城 乡二元土地所 有制，即 国家所有权和集 体所有权 。 我 国土地 的这两种 所有权可 以派生 出两种土 地使用权 ： 即国 有土地使用权和集 体土地使用权 ， 国有 土地使用权是指 国有 土地 的使用人 依法 利用土地并取得收益 的权 利； 农村集体土 地使用 权是指 集体土 地的使用 人依法 利用 土地并 取得 收益 的权利 。 农 民集 体土地使用权可分 为农用 土地使用权 、 宅基 地使用权和建 设用地使用权 。 农用 地使用权是指农村集 体经 济组织 的成 员或者农 村集体经 济组织 以外 的单位和 个人从 事种植业 、林业 、畜牧业、渔业 生产 的土地使用权 。宅 基地 使用权是指农 村村民住宅用地的使用权 。 建设用地使用 权是
一
、
权 不得出让、转让或者 出租 用于非农业建设 ， 农村集 体通 过 国家依法定程序征收变 为国有土地 之后才可流转 。 这项 规定 禁止农村集体土地使用权 的流 转，违背 了 《 宪法》的相关规 定。 这种规定 导致 的结 果是国家所有土地使用权可 以直接进 入土地流转市场 ，通过 “ 招拍挂 ”等方式 ，最 终可使土地获 得 高额收益 。而农 民集体对土地 的 占有 、使用 、收益和 处分 权 是有 限的 ， 尤其 是缺 乏对农村集体土地使用权 的最终处分 权 ，从 而导致 农村集体 所有土 地无法 直接进 入土地流 转市 场。 而地方政府作 为土 地一级市场垄断 的供给者 ，通过低价 征收农村集体所有土地 ，再通过 “ 招拍挂 ”等 方式，以高于 征收拆 迁补偿 费用几十 倍甚至 上百倍 的价格转 让给房 地产 开发商 ， 从 中获取 大量 高额垄断利益 ， 而 农民并未通过土地 获得应有 的收益 。 ． ． 对农 村集体 土地使用 权流转 的 限制 扰乱 了土地 的供给 市场 ， 集 体土 地被征用的供给价格和土地 的市场价格的 巨大 差距 ， 使得集 体土地所有者看到 了集体土地 使用权直接流转 潜在 的获利机会 ， 集体土地所有者受利益 机制的驱动产生 了 以超越法律 的形式主动进入土地供给市场 的动机 ， 于是集体
小产权房的成 因及对策
贾颜 如
（ 甘肃建筑职业技术学院，甘肃 兰州 ７ ３ ０ ０ ５ ０ ）
［ 内容提要］ 小产权房 是我 国城 乡二元土 地所有制度 下伴 随着城市化 快速发展 和商 品房 价格快速 上涨过程 中出现的 。小产 权房建设虽然违 反了我 国现 行农村土地利用相关法律 法规 ，但它 的存在 在某种程度有一定 的现 实 合 理性 。小产权 房涉及 国家 、农村集体 、农村个人 以及 小产权 房购买者等多方利益 ，如何妥 善处理 小产 权房 问题 ， 成 为社会各界关注 的焦 点，也成为各级政府亟待解 决的一个 难题 。 ［ 关键 词］ 小产权房 ；土地制度 ；收益 ；住房 需求；对策 ［ 中图分 类号］ Ｄ６ ６ ９ ． ３ ［ 文献标识码］ Ａ ［ 文章编号］ １ ０ ０ ８ － ７ ４ ２ ７（ ２ ０ １ ３ ）０ ７ － ０ ０ ８ ７ — ０ ２ “ 小产权房 ”又 叫 “ 乡产权 房 ” ，是相对 于国家颁 发产权 证的 “ 大产权 房 ” 而言的 ， 是指 由村集体或 乡镇 政府独立开 发或与 开发商联 合开发 建设在 农村集体 土地上 的 ，未经规 划 、未缴纳土地 出让金等 费用，而 向本集体经济 组织之外的 居民销售的 ， 由村委会 或镇政府给购房者颁 发房屋所有权证 明商品性住宅 。 小产权房 因违反法律 的相关程序 性规定而无 法 向县 级 以上地 方人 民政府房 产管理 部 门取得 国家颁 发 的 产权证书 ， 只 能由村委 会或镇政府颁发产权证 明，这种产权 证明是得不到 国家法律认可 的。 我 国法律上 并未对小产权房 进行界定 ，因此 “ 小产 权房”的称谓并不是一个法律 概念 ， 只是一种 民间称 谓。 就 我国现行 的法律制度 而言，小产权房
指农村集体经济 组织兴办乡 （ 镇） 企 业和 乡 （ 镇） 村 公共设 施 、公益事业 建设用地的使用权 。 依据我 国 《 宪法 》规定 ，国有 土地 使用权和农村集 体土 地所有权都可 以转让 。 但 《 土地 管理法》对土地使用权 的转 让做 出了与 《 宪法 》不 同的规定 ，规定了集体土地 使用 权与 国有土地使用权 不平等的权利 。 根据 该法 规定 ， 有偿取 得的 国有土地使用权可 以依法转让 、出租 、抵押和继承 ；划 拨土 地使用权在补办 出让手 续、 补缴或抵交 土地使用权 出让金之 后，才可 以转让 、出租 、抵押 。农 民集 体所有 的土地 的使用
第３ ３卷
Baidu Nhomakorabea
第 ７期
湖 北 广 播 电视 大 学 学 报
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