《个人理财》第七章房地产规划.pptx

房地产的类型
❖ 1、按照性质分类
▪ 商品房 ▪ 经济适用房 ▪ 房改房 ▪ 安居房 ▪ 解围房
❖ 2、按照取得的时间分类
▪ 期房 ▪ 现房
❖ 3、按使用性质
▪ 自住房 ▪ 投资房（商铺、车库……）
二、房地产投资的概念
❖房地产投资是以获取期望收益为目的，将 货币资本投入房地产开发、经营、中介服 务和房地产金融资产的经营活动。同时， 房地产投资还涉及到房地产与金融资产的 组合安排。因此，房地产投资一方面表现 为实物资产的投资活动，另一方面又表现 为金融资产的投资活动。
五、房地产价格及影响因素
房地产价格的构成
影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济因
素和行政因素。 2．地域因素，指房地产所在地区、城
市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和建筑
物类别的影响。
第二节 房地产规划
❖房产规划的概念 ❖为什么要进行房产规划 ❖房产规划流程 ❖购房与租房决策 ❖购房规划
一、房地产规划的概念
❖包括居住规划和房产投资 ❖居住规划包括租房、购房、换房和房贷规
划
❖房产投资的目的包括获取房租收入和通过 出售赚取价差收入
二、为什么要进行房产规划
❖如果进行房产投资的时候不事先进行规划， 可能会陷入以下困境：
▪ 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 ▪ 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理
四、购房规划
❖衡量自己的负担能力
▪ 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 ▪ 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费
用
❖学会计算购房的各种税费 ❖如何选择房子
▪ 投资自住房 ▪ 投资写字楼 ▪ 投资商铺 ▪ 投资车库
1. 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价
❖例如，李先生年收人为10万元，预估收入 成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期 与负担房屋贷款的上限为40％，打算5年后 买房，投资报酬率为10％，贷款年限20年， 利率以6％计，可以负担买房贷款的目前房 价为：
的房产规划，导致购房计划难以实现。 ▪ 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 ▪ 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 ▪ 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法
选择最佳的贷款组合。
案例：钟镇涛炒房破产
❖ 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短 期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607 室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机， 香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人 虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷 款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5亿港元。 每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即 使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于 是决定申请破产。 2003年7月，法院裁定钟镇涛 破产。
▪ (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前 算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得 也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租 房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。
▪ (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相 对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷 款利率，因此购房的居住成本也越来越高。
个人理财
韦耀莹 主编 黄祝华 副主编
第七章 房地产规划
1
房地产规划的基本知识
2
房地产规划
3
个人住房消费贷款
4
个人支付能力评估
第一节 房地产规划的基本知识
❖房地产的基本含义 ❖房地产投资的概念 ❖房地产投资的方式 ❖房地产投资的优缺点
一、房地产的基本含义
房屋建筑物
土地
财产权利
❖ 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。 前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投 资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对 象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如 在出售前）。
2.无法按照意愿装修
2.维持成本高
3. 被动应对房租上涨风险
3.财务风险大
4.无法运用财务杠杆追求房价利益
要考虑的因素
❖ 如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本）， 而租房者的使用成本是房租
▪ (1)房租是否会每年调整。
▪ (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方 面的问题，可能购房比租房要贵。
2.强迫储蓄积累财富
3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道 3.提高居住品质
4.迁徙自由度较大
4.有信用增强效果
5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担
5.满足拥有房产的心理效用
6.租房者的税捐负担较轻
6.自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会
7.无需考虑房价下跌风险
1.有非自愿搬离的风险
1.缺乏流动性
▪ 首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元) ▪ 贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元) ▪ 可负担房价：首期(27.7) +贷款(53.2) ＝80．9(万元)
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
❖ 欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积 ❖ 需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价× (1—按揭贷款成数比串) ❖ 需支付的贷款部分＝欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率 ❖ 每月摊还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值
❖ 一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至 8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无 法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴 富的不良心态，使其失足跌入谷底。
二、个人房产规划流程
三、购房与租房决策
优点 缺点
租房
购房
1.有能力使用更多的居住空间
1.保值，能够对抗通胀
2. 比较能够应付家庭收入的变化
三、房产投资的方式
直接购房 房地产证券
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
四、房产投资的优缺点
❖优点
▪ 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广 阔的时间机会
▪ 房产的价值相的潜力
❖缺点
▪ 流动性相对较差 ▪ 投资金额比较大 ▪ 风险较高（政策风险、道德风险……）