佳兆业集团控股战略研究院2020年房地产行业白皮书

综述

有一种力量，叫专业的力量。

专业的价值，就在于化解不确定性所带来的恐慌和风险，提供相对确定的方向和路线图，提振信心，笃定前行，危中取机。

每一个行业焦点，我们都曾冷静思考，呐喊发声：

2018年8月，当中美贸易战硝烟四起，市场极度悲观时，我们提出贸易战只是扰动因素，要保持战略定力，前瞻性指出投资窗口期已经来临……

2019年9月，在市场极度担忧行业拐点已经到来时，我们坚定认为地产尚未到顶，2019年销售额不可能比2018年低……

2020年3月，在美股大跌金融危机言论甚嚣尘上时，我们沉着指出全球金融危机概率低，A股已处于底部区域，要加大A股配置……

……

今天，我们同样分享对于这个行业的看法。

对于房地产行业，我们有三个基本的判断：

第一，中国房地产当前仍是增量主导的市场，尽管行业增速放缓，但总量还未到顶。未来10-15年仍是房企战略发展机遇期，夯实主业仍是不变的主题。未来要么出众，要么出局，行业加速集中，内生能力驱动盈利到达新峰值。随着科技作为“新基建”，后疫情时代叠加美好生活，房地产全价值生态链正在被重构。

第二，中国房地产目前也正处于从增量市场到存量市场的转轨期，城市更新必将大行其道，成为新的诺亚方舟。工改新元年、政策频出，推动产业升级；城市更新走向城市更新+，多样化政策组合构建多样化存量更新方式；龙头逐步向全国化布局战略演变，未来的发展趋势将是体量决定地位、质量决定护城河。

第三，中国房地产也从单一的地产开发升级为“地产+产业”双轮驱动，随着大资本时代来临，资本的魔力之盒打开，资本将成为房企多元化转型的加速器。依托资本平台，聚焦科技、健康和资管三大潜力赛道，重构产业估值，推动产业以全新的逻辑实现指数级增长，构建企业第二增长曲线。

总之，房地产将从传统单一地产开发驱动，升级为“地产开发+城市更新+产业资本”三驾马车共同驱动，新时代的大幕已经徐徐拉开。

1 地产篇

地产尚未到顶，但玩法已变，内生能力驱动房企盈利到达新峰值

核心观点：地产尚未到顶，拐点还未到来。未来要么出众，要么出局，行业正加速集中，内生能力驱动盈利到达新峰值。科技作为“新基建”，后疫情时代叠加美好生活，房地产行业的全价值生态链正在被重构。

1、房地产到顶了吗？拐点是否已经到来？

每当宏观经济、金融环境出现较大波动，每当行业遭遇严厉调控，每当行业发展遇到短暂的困难时，“房地产已经到顶，拐点已经到来”的此类悲观论断就会卷土重来。如果不能正确看待，轻则看错行情，错失发展机会，重则对行业失去信心，盲目转型而陷入多元化的沼泽。

对此，我们观点一向旗帜鲜明：地产尚未到顶，拐点还未到来。当前房地产市场表现为总量攀升、增速放缓的趋势，未来10-15年将持续处于高位平台期，仍是房企重要战略机遇期和发展期。

这个判断主要是基于三点：第一，即便在市场比较悲观的2018年、2019

年，房地产行业销售额仍接连创了历史新高，需求的基础是坚实的；第二，这还是在核心一二线城市严格执行限购限贷调控政策下取得，需求尚未完全释放；第三，长期来看，城镇化率仍有20%左右的上升空间，消费升级下的改善型需求稳步增长，需求的持续动力仍在。

2、竞争格局：要么出众，要么出局，惨淡行情加剧市场集中。

“要么出众，要么出局”，这已经成为行业竞争新常态。

我们发现行业集中度存在一个特殊现象，每当市场行情惨淡的时候，往往是行业集中度快速上升的时候，比如2014年、2017年和2018年；而市场形势相对较好的时候，则行业集中度保持稳定，比如2013年、2015、2016年和2019年。

越是行业困难，大规模收并购越是耀眼。“大鱼吃中鱼”甚至“大鱼吃大鱼”，加速行业集中。据Wind数据显示，2019年A 股房企完成交易的并购案例数仅为同期1/3，但并购金额上涨64%，大规模收并购比例上升。

后疫情时代，中小房企生存更加艰难，预计2020年并购潮将持续。但值得注意的是，经历2017-2019年并购高峰后，优质并购标的逐渐减少，但并购选择标准却逐步提升。一方面从土储价值来看，前期高价抢地的中小房企投资回报率不高；另一方面从区域协同来看，大部分品牌房企投资重心加速回归一二线，资产分布在大多数三四线的中小房企难受青睐。

3、房企表现：内生能力驱动盈利到达新峰值。

（1）即便在行业利润下行的趋势下，房企内生能力仍驱动盈利达到新的峰值。

2019年，我们发现一个奇特的现象，上市房企净资产收益率创了历史新高20.6%,而这是在利润率下行，杠杆下降的背景下取得的，从驱动净资产收益率的三驾马车来看，房企内生能力驱动盈利达到新的峰值，这是一个非常可喜的变化。

这意味着随着利润空间的持续收窄，倒逼房企修炼内功提升速度，从经营管理上寻求突破，从运营精细化、管控数字化和产品标准化等多个维度提升综合运营能力。

（2）去杠杆一直在路上。

高杠杆曾经是房企跨越式增长的一大法宝。如今，在“房住不炒”、金融监管行业大背景下，利润空间持续收窄，已经越来越难以负担高杠杆所带来的高利息成本；此外，政策持续收紧也使得高杠杆的发展模式风险越来越高，去杠杆势在必行，也将是未来持续的经营重点。

这意味着房企将彻底告别过去高杠杆、粗放式的规模发展思路，转向中低杠杆和高质量的发展。

4、新动能：科技作为“新基建”，正在重构房地产行业全价值生态链。

科技正在作为新的核心驱动因素，催生地产行业新的商业模式快速涌现。以绿色建筑、BIM、智能家居、大数据、VR、区块链、人工智能、机器人等“新基建”为核心要素，颠覆房地产的开发建设、营销交易、物业服务等各个关键场景，重构房地产的全价值链条。

5、新需求：后疫情时代叠加美好生活，推动市场从数量驱动向品质驱动转变。

1）绿色生活、环境升级。

绿色建筑、绿色人居、绿色社区概念持续升温，已成为新生代对美好居住生活追求的一部分。疫情的爆发促使人们更加注重居住空间和生活场所对健康的保障，绿色健康住宅会受到更多关注。

2）智慧生活、技术升级。

智慧互联是地产未来尤其是后疫情时代的必备要素，“无接触式通行”为技术升级的重要方向。将智能要素包括5G、人工智能、VR\AR等技术导入房地产，实现从社区大门电梯区域再到居住场所全程智能化和数字化，如人脸识别自动开门、红外体温监测，无感式电梯、玄关处消毒等。

3）精致生活、内容升级。

后疫情时代“宅经济”的兴起，人们对居住空间的活动方式和频率都有了新的需求变化。一方面注重住宅产品的科学设计、空间结构的合理布局，能满足居家办公、空间活动、物资存储等新需求；另一方面更注重社区品质，如优质的物业服务、便捷的商业配套设施、社区卫生健康服务等。

总而言之，中国房地产当前仍是增量主导、有着10-15年的战略发展机遇期，但在面临垄断竞争、科技作为“新基建”、后疫情时代叠加美好生活的时代大背景下，房地产行业的全价值生态链正在被重构，房企的底层发展逻辑也已经变化，正在从“天赐利润”转变为“内生驱动”的发展模式。