产品线基本用语介绍讲义
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两者差别：前者是居住建筑，而后者是旅馆建筑。酒店式公寓 酒店式公寓：拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套
楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可 间的物业，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物 自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限 业管理、租赁管理。 来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒
服务，因此它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店 寓’指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理” 。其他省市基 的良好环境和专业服务。 本也都按照类似规定对二者进行区分和管理的。
第二部分 公司内部特殊产品用词
公司内部特殊产品用词
什 么 是 R S ？？？
RS住宅就是标准化产品。
客户分类？ 产品体系？ 价值分析 行为研究 制定使用及 性能标准解 决客户投诉 解决原有 产品缺陷 标准化华中版 RS版萌芽 RS版目前
产品用语
联排/双拼别墅 ：
多户住宅联立成为一栋单体每户单独出入口，通常为四 联或六联，两户住宅联立成为一栋单体，则称为双拼。
产品用语
叠拼类别墅 ：
多户住宅在垂直方向和水平方向上联立，此种住宅
可通过不同方向不同标高入户来解决交通问题。每户户
内空间有别墅的特点。建筑单体通常为四层或以上
产品用语
酒店式公寓/公寓式酒店：
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：四季系列-T2（郊区享受）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：高档系列-TOP1（城市豪宅）、 TOP2（郊区豪宅）
谢 谢
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
中年之家
业主和子女的年龄
【万科的品类规划】
3、根据土地属性，分不同产品系列对应不同的客户价值
【万科的品类规划】
这是现在集团统一 的产品说法
4、阶段三：品类划分。细化土地属性，初步建立细化 后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
细化土地属性 同客户对应
【万科的品类规划】
4、品类规划结果：八大品类
U5
U5
U5
U5
U5
第三部分
营销用语
【品类】品类是什么？ 品类是什么？
产品 种类
对客户，“不同种类的产品”
客户
品类
产品
客户细分
价值纬度 社会新锐 家庭生命周 细分指标 期纬度 说法 青年之家 青年持家 望子成龙 小太阳 后小太阳 业主年龄、是否 父母（老人）同 住
客户细分
详细描述
年龄25-34岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母同 住） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人） 0-11岁小孩+业主 12-17岁小孩+业主
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：金色系列-G1（商务住宅）
Hale Waihona Puke 【万科的品类规划】5、品类规划结果介绍：金色系列-G2（城市改善）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：金色系列-G3（城市栖居）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：城花系列-C（城郊改善）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：四季系列-T1（郊区栖居）
客户价 值
?
生产方式
B2-5实验楼 明确材料 选择标准 解决设计 失误率 模块化概 念形成 外挂模块建造 方式研究
工厂化生产？
“两层皮”是RS住宅的模块拆分方式之一。
建造方式基于混凝土内 浇外挂形式。 外挂模块 交 通 模 块 适用于集团现有主流产 品，包括：多层、小高层。
核心模块、外挂模块与交通模块 以结构框架进行划分，填充或功能性 墙体属于外挂模块。 交通模块：原则上占单独面宽完整进 深，可预留电梯位； 核心模块：核心模块对应细分客户类 别，但不同类别细分客户有可能共用 核心模块；属于固定模块。 外挂模块：具备独立功能，不作为室 内空间的完全延伸；外挂模块对应细 分客户需求，可以通过组合完成细分 客户类别下的客户细类；属于可变模 块。
氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。
产品用语
高层 ：
建筑设计 规范规定10 层及以 上为 高层住宅，受 市场习惯的影 响，我们通常 将12层以上 的住宅称为高 层。
产品用语
超高层 ：
以高度为 判断标准，高 度100米以上 的住宅称为超 高层。
产品用语
独栋别墅 ：
一户一栋独立建筑的别墅产品。
过去的
三代孩子
健康养老 富贵之家 经济务实 老人一二三 代 富贵之家 务实之家
配合品 孩子年龄、是否 父母（老人）同 类的说 住 法
有老人家庭的直 系代数 家庭年收入 家庭年收入
老人+业主+18岁以下孩子
（准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人+中 年夫妻+18岁以上孩子 收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的 家庭 收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的 家庭 中年夫妇+18-24岁的孩子
核心模块
外挂模块
“两层皮”是RS住宅的模块拆分方式之一。
交通模块
核心模块
外挂模块
满足细分客户价值，具备工厂化生产 条件的模块化住宅。
PC内浇外 挂 经济务实 老年之家 小太阳 青年持家
富贵之家
Unit工法
2X4工法 轻钢薄壁龙 骨 重钢体系
公司内部特殊产品用词
什 么 又 是 U 5 ？？？
U5
产品线基本用语介绍
客户关系部 2007-4-20
提纲
1、产品用语 2、公司内部特殊产品用词
3、营销用语
第一部分 产品用语
产品用语
多层 ：
不高于6 层的住宅，多
为4-6层，常
见建筑结构为 砖混结构。
产品用语
小高层 ：
建筑设计规范规定7-9为中高层住宅，10层及以 上为
高层住宅；7-11层的住宅从尺度上说具有多层住宅同样的
公寓式酒店： 公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在 店则只有 40年。《上海市城市规划管理技术规定》名词解释中
于它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能；另一方 的第 13条明确写明：“‘公寓式酒店’指按公寓式（单元式）
面，由于其配有全套的家具电器，能为客人提供酒店的专业 分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理” 。第14条：“‘酒店式公
楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可 间的物业，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物 自住、出租、转售，而公寓式酒店则属于酒店，从产权的年限 业管理、租赁管理。 来看，酒店式公寓的产权年限为70年或50年两种，而公寓式酒
服务，因此它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店 寓’指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理” 。其他省市基 的良好环境和专业服务。 本也都按照类似规定对二者进行区分和管理的。
第二部分 公司内部特殊产品用词
公司内部特殊产品用词
什 么 是 R S ？？？
RS住宅就是标准化产品。
客户分类？ 产品体系？ 价值分析 行为研究 制定使用及 性能标准解 决客户投诉 解决原有 产品缺陷 标准化华中版 RS版萌芽 RS版目前
产品用语
联排/双拼别墅 ：
多户住宅联立成为一栋单体每户单独出入口，通常为四 联或六联，两户住宅联立成为一栋单体，则称为双拼。
产品用语
叠拼类别墅 ：
多户住宅在垂直方向和水平方向上联立，此种住宅
可通过不同方向不同标高入户来解决交通问题。每户户
内空间有别墅的特点。建筑单体通常为四层或以上
产品用语
酒店式公寓/公寓式酒店：
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：四季系列-T2（郊区享受）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：高档系列-TOP1（城市豪宅）、 TOP2（郊区豪宅）
谢 谢
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
中年之家
业主和子女的年龄
【万科的品类规划】
3、根据土地属性，分不同产品系列对应不同的客户价值
【万科的品类规划】
这是现在集团统一 的产品说法
4、阶段三：品类划分。细化土地属性，初步建立细化 后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架
细化土地属性 同客户对应
【万科的品类规划】
4、品类规划结果：八大品类
U5
U5
U5
U5
U5
第三部分
营销用语
【品类】品类是什么？ 品类是什么？
产品 种类
对客户，“不同种类的产品”
客户
品类
产品
客户细分
价值纬度 社会新锐 家庭生命周 细分指标 期纬度 说法 青年之家 青年持家 望子成龙 小太阳 后小太阳 业主年龄、是否 父母（老人）同 住
客户细分
详细描述
年龄25-34岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母同 住） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人） 0-11岁小孩+业主 12-17岁小孩+业主
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：金色系列-G1（商务住宅）
Hale Waihona Puke 【万科的品类规划】5、品类规划结果介绍：金色系列-G2（城市改善）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：金色系列-G3（城市栖居）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：城花系列-C（城郊改善）
【万科的品类规划】
5、品类规划结果介绍：四季系列-T1（郊区栖居）
客户价 值
?
生产方式
B2-5实验楼 明确材料 选择标准 解决设计 失误率 模块化概 念形成 外挂模块建造 方式研究
工厂化生产？
“两层皮”是RS住宅的模块拆分方式之一。
建造方式基于混凝土内 浇外挂形式。 外挂模块 交 通 模 块 适用于集团现有主流产 品，包括：多层、小高层。
核心模块、外挂模块与交通模块 以结构框架进行划分，填充或功能性 墙体属于外挂模块。 交通模块：原则上占单独面宽完整进 深，可预留电梯位； 核心模块：核心模块对应细分客户类 别，但不同类别细分客户有可能共用 核心模块；属于固定模块。 外挂模块：具备独立功能，不作为室 内空间的完全延伸；外挂模块对应细 分客户需求，可以通过组合完成细分 客户类别下的客户细类；属于可变模 块。
氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。
产品用语
高层 ：
建筑设计 规范规定10 层及以 上为 高层住宅，受 市场习惯的影 响，我们通常 将12层以上 的住宅称为高 层。
产品用语
超高层 ：
以高度为 判断标准，高 度100米以上 的住宅称为超 高层。
产品用语
独栋别墅 ：
一户一栋独立建筑的别墅产品。
过去的
三代孩子
健康养老 富贵之家 经济务实 老人一二三 代 富贵之家 务实之家
配合品 孩子年龄、是否 父母（老人）同 类的说 住 法
有老人家庭的直 系代数 家庭年收入 家庭年收入
老人+业主+18岁以下孩子
（准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人+中 年夫妻+18岁以上孩子 收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的 家庭 收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的 家庭 中年夫妇+18-24岁的孩子
核心模块
外挂模块
“两层皮”是RS住宅的模块拆分方式之一。
交通模块
核心模块
外挂模块
满足细分客户价值，具备工厂化生产 条件的模块化住宅。
PC内浇外 挂 经济务实 老年之家 小太阳 青年持家
富贵之家
Unit工法
2X4工法 轻钢薄壁龙 骨 重钢体系
公司内部特殊产品用词
什 么 又 是 U 5 ？？？
U5
产品线基本用语介绍
客户关系部 2007-4-20
提纲
1、产品用语 2、公司内部特殊产品用词
3、营销用语
第一部分 产品用语
产品用语
多层 ：
不高于6 层的住宅，多
为4-6层，常
见建筑结构为 砖混结构。
产品用语
小高层 ：
建筑设计规范规定7-9为中高层住宅，10层及以 上为
高层住宅；7-11层的住宅从尺度上说具有多层住宅同样的
公寓式酒店： 公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在 店则只有 40年。《上海市城市规划管理技术规定》名词解释中
于它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能；另一方 的第 13条明确写明：“‘公寓式酒店’指按公寓式（单元式）
面，由于其配有全套的家具电器，能为客人提供酒店的专业 分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理” 。第14条：“‘酒店式公