房地产开发项目的介绍

房地产开发项目介绍

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七、房地产开发项目简况

（一）项目所处区域概况

1、地理位置

南通市，位于江苏省东部（北纬31°，东经120°），地处我国黄海南端、长江入海口北岸，北与盐城、西与泰州接壤，南与苏州、上海隔江相望。南通处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，具有优越的地理区位优势，是我国最早列入对外开放的十四个沿海城市之一。苏通长江公路大桥的建成（2008年4月28日通车），使南通进入上海一小时经济圈（南通至上海仅80分钟车程）。同时，南通还是全国闻名的“基础教育之乡”和“建筑之乡”。

南通市辖崇川区、港闸区、南通经济开发区三个区和海门、启东、海安、如皋、如东、通州（2009年3月撤市设区）六个县市，总户籍人口763.72万，总面积8001平方公里，人口密度高居全省第二位，城镇人口比重50.3%。市区（不包括2009年3月撤市设区的通州区）总户籍人口87.5万，2008年常住人口138.5万，市区总面积355万平方公里，其中崇川区面积215万平方公里，是市区的主要组成部分，也是南通市政府所在区。

2、宏观经济分析

GDP总量稳居江苏第四，增速在长三角名列前茅。2003年以来，南通市地区生产总值按可比价格计算均保持每年13%以上的增长速度，增速居全省前列。2009年全年全市GDP达2860亿元，总量继续稳居江苏第四位（次于苏、锡、宁），同比增长14%；增速高于全省平均2个百分点，居全省第二位。

2009年南通市全社会固定资产投资额达1802.38亿元，同比增长19.7％。房地产开发投资额200.79亿元，同比增长16.3%。2009年南通市区居民人均可支配收入21001元，同比增长11.1%。

根据上海社会科学院城市化发展研究中心推出的《2009年长三角区域城市综合竞争力排名》，南通市综合竞争力超越温州、常州，在长三角15个城市中上升至第7位。

3、城市发展规划

南通市区是一个沿江的狭长区域，包括崇川区、港闸区和经济开发区，三个区界线清晰，其中崇川区为市区主要组成部分，人口占市区总人口的76%，是南通市政府所在地，同时也是商业、文化中心。濠河以内区域为老城区，原为南通市政府所在地，现为崇川区政府所在地，也是南通市最为繁华的地段。以濠河沿岸为第一环线，钟秀路、工农路、虹桥路、孩儿巷形成第二环线，外环路、洪江路、长江中路形成第三环线。三环以内是崇川区地产开发的主要区域。

为缓解市中心交通、居住压力，创造新的经济增长点，南通市从2003年起在崇川区东南新辟区域建立行政中心，将市政府迁于此地，同时将南通大学以及一些重点中小学搬到该地，带动了新区房地产市场的快速发展。2009年，在绿城玉兰公寓、中南世纪城等高档楼盘的带动下，目前新区房价已基本达到老城区二环以内的房价水平。

（二）项目所在地房地产市场分析

1、南通市近年房地产市场发展可以分为以下几个时期：

（1）2003-2005年，起步期：2003年开始，随着土地成交开始放量，新开工面积大幅增加。2004年起南通市市区房价开始一波较为迅速的上涨，销售面积也大幅提升。到2005年，在工农路以西、跃龙路以东、青年路以北、钟秀路以南的合围区域，商品住宅的平均售价达每平方米4200元；在六桥以内区域（即濠河内），商品住宅的平均售价每平方米5000元。新城区商品住宅的平均售价大约为每平方米4200元。

（2）2006-2007年，发展期：2006年南通市区商品房屋销售面积达231.88万平方米，其中住宅208.92万平方米，达到2005年销售面积的两倍。

商品房价格在06-07年同样经历了大幅度的增长。2007年全市商品住宅平均价格达到3325元/平米，比2003年上涨1560元/平米，年均增长率达17.2%。如果剔除县级城市只考虑市区房价，价格及涨幅会远远高于这个数据。

随着商品房成交量与成交价格的井喷，土地价格与成交量也大幅提高。

（3）2008年，调整期：在房地产开发投资方面，南通市区房地产投资93.79亿元，同比增长38%。但受08年全球金融危机的影响，商品房屋销售建筑面积（包括住宅销售面积）首度出现年度的下跌。以南通市区崇川区为例，2007年，崇川区商品房销售面积169.24万平方米，销售额81.13亿元，均价约为4790元/平米；2008年商品房销售面积141.57万平方米，销售额54.42亿元，均价3844元/平米。

（4）2009年，井喷期：南通市2009年商品房屋销售火爆，库存消化充分，市场呈现供不应求的局面。2009年1-12月份，南通全市商品房销售面积520万平方米，市区商品房销售面积超300万平方米，同比增幅100%以上。根据南通搜房网公布的市区房产交易信息，2009年1-12月份，南通市区共成交住宅22706套，成交金额126.8亿元，成交均价55.9万元/套；成交非住宅用房面积178万平方米，成交金额82.5亿元；合计成交金额209.3亿元，其中住宅成交金额占比61%。

2、南通市未来房地产市场趋势分析

（1）良好的经济增长前景：作为首批14个对外开放城市之一，近几年来，南通经济发展势头迅猛，综合经济能力不断提升。随着苏通大桥的通车，以及今后几年铁路、公路、港口的建设，南通与长三角各市以及海外的联系将更加紧密，更能充分发挥沿海经济带与沿江经济带汇合点的巨大区位优势。作为国家沿海开发战略的最大受益者，只要整体

宏观经济不出现再次回落，迅猛的经济发展将是南通房地产市场的最大推动力。

（2）经济区位优势：一方面，苏通大桥、沿江公路和沪崇海、沪崇启等大通道的建设，南通与上海及苏南的时空距离不断缩短，南通得以融入上海一小时经济圈，同时南通作为上海连接苏北的桥头堡，预计南通地区的房市还是有较大的上升空间。另一方面，2009年原通州市撤市设区，原先通州市的居民到市区购房，进一步带动了对商品房的需求。南通市房地产协会的数据显示，2009年1-8月份，持县区和外地身份证在市区购房人数占购房总人数的41.5%。

（3）城市化发展需求：据《江苏统计年鉴》，2008年南通常住人口714.77万，人口密度达955人/平方公里，略低于南京和无锡，居全省第三位。城镇人口比重50.3%，与苏南各城市均有相当大的差距。高人口密度与低城市化水平为南通城市房地产的发展提供了中长期需求方面的保障。

（三）本项目概况

1、项目公司简况

恒盛炜达成立于2010年1月12日，公司注册资金70500万元人民币，实收资本为70500万元人民币，法定代表人为李建中，注册地址为南通市人民东路127号。由富达房地产开发（南通）有限公司100%出资（富达房地产介绍详见附件一）。经营范围：许可经营项目：房地产开发、经营，一般经营项目：物业管理、室内装潢服务；建筑材料、装潢材料、金属材料、五金交电、木材的销售；自由房屋、机械设备的租赁服务。截止2010年6月，公司总资产为192103万元人民币。

2、项目简况

项目公司成立后，主要资产为项目公司持有的南通市CR9050地块（原通棉二厂周边三、五号），该地块为富达地产2009年12月31日以33.50亿的价格竞拍所得，用途及规划要点如下表：

宗地位于南通市崇川区老城区之南，新城区之北，属于老城新城交汇地带，同时受两区域辐射。