上海新天地案例分析

一、开发与保护相结合
新天地广场既是一个房地产开发项目 也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧 式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的 年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道 东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这 就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保 留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造 内部结构和功能，使之适应办公、商业、展 示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复 的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感 也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发 项目带了商机，所以说这一项目具有保护和 开发双重特征。
二、经济与文化相促进
新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外 观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就 不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中 心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜 在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。
五、开发与运营相生
对物化环境和功能内 涵双向调控，是新天地开 发与经营中一个明确的思 路。新天地严格选择引入 的项目，有导向性地挑选 客户，并不单纯追求入住 率，从而确保了“新天地” 有一个好的开端、好的氛 围和好的定位，也保证了 今后的长期健康发展。
文化元素是无价的
如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形 态的最佳去处之一，也是上海时尚新地标及品位的象征，成为一扇张 望上海昨天、今天和明天的窗口。
一个美丽和富有生命力的城市必然是一个有个性、有识别性、有 内涵、有底蕴的城市。人们看到它今日的生气盎然与全面发展必然会 联想到它过去的历史，并以此来意想它明天发展的可能性。因而城市 不仅要致力于今日的建设，还要保 留一些历史人文现象。商业的价值 挖掘也就会在文化元素的呈现中自 然体现了。
新天地成功的必然
文化提炼准确。新天地项目开发就看准了这一片区石库门具有不可再生 的文物价值和寸土寸金的经济价值，项目充分统筹了传统与现代，“软 件”与“硬件”、个性与共性、人文内涵与实用价值等关系。
开发理念是核心。香港瑞安公司从规划论证到引进商户，都是按商业地 产的规律来规划和开发的，这是新天地成功的关健。
特色经营是核心。以商流带人流，以人流促物流，世界多元文化的包容， 形成相互支持、交相呼应的整体商圈。法国歌舞餐厅和意大利餐厅带来 了欧陆风情；日本音乐餐厅带来了东瀛时尚；透明思考餐厅用现代化手 法演绎中国古代文明；巴西烧烤和古巴餐厅洋溢着南美洲风情；中央美 院画廊、泽世时尚服饰店、上海本色工艺品商店无不带着独有的文艺化 个性。
四、旧建筑与新生活相促
在新天地保护与开发中，建设物化环境和再生上海城市生活形态是 并重与互动的。在实施建筑保护与开发的同时，着力引进新的生活形态， 利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品 拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样 性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位结合在 一起，使文化享受达到了新境界，确保了新天地的新生。
三、明天与昨天相辉映
按照上海的地区规划，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文 历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划一方面注重保留历史文 脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史 保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这 块“新天地”的品质和价值大 大提升，形成一个新的开发热 点区域，而新天地由于旧建筑 外观历史感和内部的新内涵相 映成趣，更加体现了历史与未 来共生，昨天、明天相会在今 天的理念。
案例解析
上海新天地
前身和背景
上海新天地是一个具上海历史文化风貌的 都市旅游景点，座落在市中心淮河路南。 它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区 为基础，创新地赋予其商业经营功能，把 这片反映了上海历史和文化的老房子改造 成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能 的时尚、休闲文化娱乐中心。
在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里 弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住 宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深 的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。 然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住 需求而渐渐淡出历史舞台，90年代初期，上海开始了大型的重建和开 发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片 又一片充满海派风情的老房子渐渐消失，“怀旧”的人们才意识到这 些快要灭绝的建筑其实是上海独有的“艺术品”。
打造出的新天地，则按照二十一 世纪现代都市人的生活方式、生活 节奏、情感世界度身订做，无一不 体现出现代休闲生活的气氛。 漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上 海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；
每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同 步。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容 易理解港人的思路了，即实施保留--改造--联动--拓展四步曲。这其 实是在最大程度地挖掘商业和文化的元素。