武汉经开万达广场项目招商策划前期定位及市场调研报告 67P

不乏品牌大企业，初步形成食品加工、轻工电子、新型材料、汽车零部件配套四大支 柱产业
中小企业云集，规划范围内共
有中小企业160余家。其中， 以“五朵金花”（即武汉百威 啤酒公司、武汉苏泊尔炊具有
①位置图
②外观效果图
③主力户型图
片区市场 湘隆时代商业中心销售表现
片区价值评估综合结果
片区价值评估综合结果 汉阳板块由于周边配套成熟，板块内项目以改善类产品为主，板块价格较为坚挺， 当前钟家 村片区因华润置业中央公园及世茂锦绣长江二期成交放量，虽然该板块已接近历史高位，但 未来空间依然充裕，冲破高点指日可待。 沌口板块同比其他板块而言，配套设施较为成熟，但在售项目较少，新推上市项目对短期的 成交量拉动较大，并且客户对板块内的项目认可度较高，置业者均来自板块内居民及企业员 工。 四新板块从市场发展阶段而言处于起步阶段在售项目较少，随着未来国际博览中心建成，该 板块的潜力会逐步呈现。 区域内泛后官湖板块由于在售项目以洋房及别墅产品为主，因此板块整体价格较高，随着未 来恒大及和计黄埔项目的陆续动工，后期板块配套设施会日渐成熟。
土地面积（k 人口密度 （人/k㎡) ㎡）
2.7 3.87 1.9 2 2.53 4.75 8.81 2 3.71 37.5 77.2 82.91 51.29 102.04 6735 7345 24868 22546 16522 12109 7214 19004 7826 1387 1623 293 452 572
沌口区人口年龄结构图
基本条件
经济基础
泛后官湖板块经济基础较差
汉阳区其他支路区 域，多属于旧城区 或城中村，人均消 费能力稍差
汉阳大道沿线，经济基础好， 人均购买力强
沌口以汽车、食品等产业为支 撑，经济基础较好，人均收入 和支出略高于武汉市平均水平
四新板块经济基础 一般，作为政府重 点规划的新区范围， 是未来经济发展的 重点区域之一
Y3
Y4
沌口板块
基本条件
沌口板块人口总量相对不高，土地面积大，人口密度低。
人口总量及居住密度
板块
人口 （万人）
土地面积 （k㎡）
人口密度 （人/k㎡)
Y1汉阳
36.89
32.27
11431
Y2泛后官湖
8.15
153.33
532
Y3四新
5.2
37.5
1387
Y4沌口
14.96
160.11
934
Y1人口总量较高；Y2、Y3、Y4人口总量低。
汉阳区商圈分布示意图
沌口商圈
基本条件
交通配套
目前，Y1、Y3公共交通比较发达，Y2、Y4公共交通设施少，通达性差；“十一五”期间，政府将重点完善Y1、 Y3板块公交设施，改建古琴台大型公交枢纽站，新建滨江苑、武汉体育中心、永安堂等中型公交枢纽站。
板块
现有公交线路
王家湾站 20路公交 经过
5、电车7、24、26、42、45、58、108、203、 222、401、413、517、524、531、532、535、 537、541、553、554、556、558、559、561、 Y1 579、585、598、607、704、705、707、710、 716、720、726、727、728、803、26、70、204、 205、208、213、520、575、580、585、596、 597、604、708、735 Y2 Y3 26、520 202、204、205、208、213、585、596、597、 599、708、704、727、728、61、532、524、 554、558、559、580、598、704、720、727、 728 202、204、205、208、213、585、596、597、 599、708
区域产业 区 黄金口都市工业园 万通工业园
……
以汽车及汽车零部件为主导产业的开发区，发展腹地广阔，区位优势明显
开发区位于武汉市区西南， 濒临长江，地处市区中环线 和外环线之间。规划面积31 帄方公里，已开发20帄方公 里，远期控制规划面积90.7 帄方公里，距离市中心及汉 口、武昌火车站约30分钟路 程，距武汉天河(国际)机场 约40分钟路程。发展腹地广 阔，区位优势明显。 开发区产业特色鲜明---汽车 及汽车零部件产业是开发区 的主导产业。 2008年，武汉经济技术开发 区规模以上工业企业累计实 现工业总产值946.96亿元， 其中，汽车及汽车零部件产 业实现工业总产值577.39 亿 元，占全区规模以上工业总 产值的60.97％；实现全口径 财政收入76.45亿元。
武汉黄金口都市工业园
园区基础设施完备，注重各类服务平台建设，发展日益壮大
基础设施完备，东西向有三条城市主干道（汉江堤顶路、汉蔡快速路、汉阳大道），南北向有一条城市主干
道（中环线），还投资修建了三纵两横五条道路（黄金一路、黄金二路、金色大道及两条连通老汉蔡公路的 出口路），配套了4万千伏安的电力设施，铺设了1620米的供水管道，东南片预埋了电信和天然气管道，什湖 污水处理厂、11万伏变电站2个重大配套项目已纳入省市建设计划。 采用“一区多园，协调发展”的开发模式，整合规划范围内黄金口村、四台村、仙山村、米粮村、科技孵化 基地等村级工业园资源，形成了统一规划、统一招商、资源共享、连片开发的格局。 注重各类服务帄台建设，目前为园区企业提供服务的机构有：园区管理办公室、财源建设办公室、都市工业 园投资开发公司、中亚投资担保公司、信合银行黄金口工业园营业部、园区警务室、园区城管执法中队、园 区物业公司等，为入驻园区的企业提供一条龙便捷服务。
注：详细评分标准请参见综合结果附件.
片区价值评估综合结果
评价结果
市场成熟，基础条件好 配套条件较差，未来 ，未来土地供应较稀缺 ，可视地块情况进入
并不是规划重点区域
，可暂不关注
配套条件较差，但未来 规划前景看好，土地供 配套条件较差，未来 规划前景一般，可以 保持关注
应较多，推荐进入
沌口产业区
汽车汽配城
汉阳黄金口都市工业园是经 过市政府批准的、享受市级 都市工业园优惠政策的工业 园区。位于武汉新区西南端 ，东接318国道，南临汉阳大 道，北抵汉江堤，城市三环 线纵贯园区南北。规划面积 12.71帄方公里，包括黄金口 片（11.69帄方公里）、洲头 片（0.45帄方公里）、汉阳经 济开发区工业板块（0.57帄方 公里）三大产业区域。2007 年实现工业产值80.6亿元，税 收5.5亿元。产值在全市7个都 市工业园中位列第二，税收 位列第一。2008年上半年实 现产值53.5亿元,税收3.48亿元 ，预计全年产值将超过100亿 元，税收超过6亿元。
基本条件
商业环境
从商业环境上看，Y1区域商业氛围浓厚购买力强，Y2、Y3板块中商业尚未起步，Y4商业基于其居住配套服务而 衍生，发展迅速。
主要商户
钟家村商圈
新世界百货、汉阳商场、家 乐福
王家湾商圈
21世纪购物广场、家乐福、 金马〃凯旋家居广场、苏宁 电器、工贸家电、好美家家 居广场、欧亚达家居广场、 大洋百货、武汉摩尔城 武商量贩、工贸家电、帕菲 克健身俱乐部
琴台大道3 路公交经过
钟家村站 41路公交 经过
龙阳大道 10路公交 经过
鹦鹉大道 11路公交 经过
Y4
片区市场 湘隆时代商业中心
• 项目位于沌口板块。
市场表现：项目至2007年09月开盘以来，销售情况一直不是很理想，今年1月至8月，总成交190套，价格4648元/平米
项目简介：湘隆〃时代商业中心位于沌口核心区、武汉体育中心的正西面，并且该项目自身有30万方的商业配套。该项 目总建筑面积149850万平米，容积率2.78 ； 以3栋11层小高层及8栋18层小高层建筑形态组成，目前售在产品主要集中 在110-140㎡的三房产品上。 项目分析：以交通优势及商业配套作为最大卖点，产品类型丰富。
武汉商圈分布
武汉商业网点规划
区域介绍
• 武汉经济技术开发区 开发区始建于1991年，1993年4月经国务院批准设立，管理范围192.7平 方公里，其中102平方公里为新开发区域。开发区建成区已达40平方公里，现 在天然气、蒸汽、通讯、道路、铁路、排水、码头等基础设施一应俱全，区内 湖泊环绕，景色秀美，是一处居家、休闲的理想之地。 • 武汉新区 2004年2月，中共武汉市委、武汉市人民政府作出开发建设武汉新区的 战略决策。武汉新区由长江、汉江和京珠高速公路合围而成，形成“两江一路” 的天然扇形区域，涵盖汉阳区、武汉经济技术开发区、蔡甸区和汉南区的一部 分，规划面积368平方公里，建设用地160平方公里，规划人口100万。 • 六湖联通 六湖指汉阳地区的龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖、北太子湖和后官 湖，2002年作为国家“水污染控制技术与治理工程”重大科技专项之一的 “六湖连通”工程启动，该项目旨在连通“六湖”与长江、汉江，通过引江入 湖、湖湖连通形成动态水网，构建良性城市水环境生态系统，预期2010年完 工。
武汉基本经济数据
2009年武汉市全年地区生产总值4560.62亿元，比上年增长13.7％。 其中，第一产业增加值149.06亿元，增长1.6％；第二产业增加值 2142.14亿元，增长16.0％；第三产业增加值2269.42亿元，增长12.5 ％。 全年社会消费品零售总额2164.09亿元，比上年增长17.0％，提 前一年实现“十一五”规划目标，跨越2000亿元台阶，吃的商品零售 额500.33亿元，增长8.7％；穿的商品零售382.29亿元，增长11.6％； 用的商品零售额1280.89亿元，增长22.4％。 2009年，城市居民人均可支配收入为18385.02元，增长10.0％。
资料来源：汉阳区统计局及相关调查
基本条件
人口居住密度
板块 行政区划
晴川街道 月湖街道 建桥街道 翠微街道 汉阳 鹦鹉街道 五里墩街道 琴断口街道 江汉二桥街道 洲头街道 四新 沌口 泛后官湖 江堤街道 沌口街道 军山街道 永丰街道 奓山街道
人口（人）
18185 28424 47250 45092 41800 57519 63555 38007 29033 52123 125333 24272 23171 58378
正按照“产业积聚、资源集约、结构优化，环境优越”的发展战略，以及“提高发展质量，加快发展步伐，
提高服务水帄”的要求，不断创新项目合作方式，努力缩短项目的签约期、注册期、竣工投产期，加速推进 园区建设。 经过近年的快速发展，园区已成为新区建设制造业转移的帄台、东部制造业向中部转移的帄台、全民创业的 重要帄台！
532人/K㎡ 低密度 11431人/K㎡ 中密度
1387人/K㎡ 低密度
934人/K㎡ 低密度
Y1人口居住密度中；Y2、Y3、Y4人口居住密度低。
资料来源：汉阳区2007统计年鉴
基本条件
人口结构情况
沌口区20-50岁占总人口的59.91%，人口红利现象明显，属主流消费群体。而汉阳20-50岁仅占总人口的48.2% 。 汉阳区人口年龄结构图
武汉经开万达广场招商前期定位及市场调研
目
录
一、武汉总体概括介绍
二、经开总体概括介绍 三、武汉商业发展状况 四、经开万达及周边情况 五、项目SW分析 六、项目前期定位
一、武汉市总体概况
1.武汉市基本情况
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武汉坐落于江汉平原。长江、汉水在此交汇，在地理上将武汉划分为武昌及 汉口和汉阳。 武汉是湖北省省会，中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级 城市。 全市面积8467.11平方公里,中国中部及长江中下游特大城市，是华中地区最 大的城市，华中地区的金融中心、交通中心、文化中心。 截止2009年，全市常住人口910万人。2009年度国民生产总值4500亿人民币 ，内地副省级城市列第五。 社会消费品零售总额2164.09亿，增长17%，城市居民平均可支配收入18385 元，增长10%。
区域划分
ຫໍສະໝຸດ Baidu
以目前对武汉市片区划分为基础、片区交通线路、行业片区分区和市场表 现的区域特征将汉阳片划分为四个板块。
汉阳片区板块划分结果
编号 名称
汉阳板块
范围
东：临长江；南：墨水湖、龙阳 湖；西：三环；北：临汉江
Y1
Y2
东：三环；南：后官湖、知音湖； 泛后官湖板块 西：；北：临汉江 东：临长江；南：南太子湖；西： 四新板块 三环线、三角湖；北：墨水湖、 龙阳湖 东：临长江；南：至沌口区边界； 西：后官湖；北：南太子湖