三邻桥体育文化园项目考察报告

项目考察报告

上海三邻桥位于宝山、静安、虹口三区交汇处，原址为宝山保温瓶厂。项目以文体休闲产业为主，兼顾其他知识型产业，集聚上下游产业链，将产业和商业融为一体，形成跨界业态。园区融合产业办公、商业配套、多功能厅以及酒店式公寓四大业态，通过创

新的业态组合，有机整合各类资源，实现园区价值最大化。以此形成产业与商业互动、商业与社区互动、社区与产业互动的良性循环。

产商跨界的复合型互动园区

地址上海市江杨南路485号

项目规模•一期66亩地块，占地面积4.4万平方米，

建筑面积3.5万平方米

•二期36亩地块，占地面积2.4万平方米，

建筑面积1.6万平方米

功能定位集文创办公、精品商业、知识平台、文体休

闲为一体的复合型文创园区

租金5-6元/天/m2（目前只接受餐饮）

毛坯交付（空调业主安装）

物业费18元/月/m2

停车位268个

车位费300/月 本项目位于中外环之间，属于宝山区高境板块，虹口,静安,宝山三区

交界处,周边5KM范围有大宁和五角场两大商圈，属于高校经济辐射

区域。

三邻桥体育文化园距三号线殷高西路地铁站1.6km，步行约15分钟；

距一号线共康路地铁站2.6km。

项目分两期开发，目前先行开发一期

楼号

面积（平方米）

1# 4802 2# 1135 3# 1135 5# 885 6# 1138 7# 1138 8# 1451 9#

4745

楼号

面积（平方米）

10# 2698 11# 3382 12# 2835 13# 1631 15# 2719 16# 2900 小计

34593

项目基本信息——周边概况

三邻桥（一期）

（二期）

住宅区

商业

办公

住宅区

住宅区

项目周边分布大量住宅，北侧

为高境镇主要商业区（景瑞生活广场，长江国际广场等），以及少量办公楼。

高境板块为成熟的居住板块，项目3km 范围内共有约75万人口，人口密集常住人口约60万，且具有一定消费能力，对于此区域内的高品质文体项目及商业有一定需求。

项目基本信息——园区内业态分布

三邻桥体育文化园主要分为文体产业区和商业区两部分。

商业区为办公人群及周边密集的居住人

群提供商业配套，主要业态为餐饮、市集以及儿童培训类业态；

产业区为文体产业办公区，集办公、展

示、交易、互动多种功能为一体，主要业态为运动。

临街餐饮

产业区 Mo Study

商业区

项目基本信息——园区业态

分类 品牌

餐饮

澳门玛记、喜士多、好骨气、西蒙意式厨房、谷沁太乙、有间面馆、咕的咕的

生活配套 立可明视光中心、EVERYDAY FOOD

MAKET 、花嫁丽舍

儿童业态 小小特工、SuperPark 超级乐园、新虹艺、

巴斗园、奇迹英语学院、布鲁熊艺术空间、儿童科技营、弘毅国学

运动业态 海屿夏、功守道场、加号搏击、9A 运动、

一兆韦德、奥汀旱地冰球

园区业态配比(按面积

)

餐饮

生活配套

儿童

运动

三邻桥体育文化园为运动文化主题产业园区。 园区内主要业态为儿童业态以及运动业态。数量上，儿童业态7家，面积约10409平方米，运动业态6家，面积约5760平方米，多为独栋

建筑。

改造前改造后

一期改造后

二期未改造

前后对比来看，园区改造投入不大，

保留原厂房结构，仅做外墙翻新及装

饰，商业区各幢楼加钢制连廊，建筑

内部仅做简装，夹层以及其他装修均

有业主自行选择。

商业区外立面做了一些简单装饰，而

内部产业区仅刷层涂料。

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内部改造成本很小，厂房房型没有改变，增加少量框架，没有增加夹层，毛坯交付，其他装修（如空调、夹层、装饰等）均由入驻商家自己承担。

园区内多铁质钢架，设置玻璃天棚，辅以藤蔓植物，符合园区整体氛围。

厂区原有的两根高达50米的巨型烟囱被原样保存，将配合灯光和文字，还有照片墙、霓虹灯，有望成为新一代网红打卡点。

园区小路两旁在保留现有葱郁的景观树木下

调整基座，更加精美的展示工厂建筑。

项目特色——办公楼

2F 1F 园区内除9号楼、16号楼以外均为独栋建筑。其中16号

楼定位为5层传统办公楼，

但实际招商均为商业，其中

一、二层为餐饮商铺，三层

为古沁太乙，主营为养生、

棋牌、茶道。

16号楼建筑面积4900平方米，得房率高，由于中间走廊过

于狭窄，只能半层或整层出

租。

项目特色——政府支持

◆

“三邻桥体育文化园作为高境镇产业转型、城市更新的重要项目，代表着‘未来园区’的发展方向。它将成为推动区域产业转型升级的有生力量，也将承载更多城市功能，注重交往、体验空间的塑造，完善公共服务，成为一座集合商业、文化、生活、休闲等为一体的社区型园区。”

◆宝山区体育局和高境镇签约共建体育小镇，高境镇和三邻桥签约共同打造高境社区体育中心，以条块结合、政企联动，合力推动区域经济、社会、民生协调发展。

项目特色——总结

前期产业定位“精准”

•由于园区与最近的轨道交通站点距离2.5公里，在完全不具备公共交通优势的情况下，意味着导入的商户要么是在整个上海稀缺的“目的性消费”内容，或者是辐射周边社区和白领的日常消费内容。

空间改造设计“匹配”

•在产业方向明确后，载体空间的改造是“有目的定制”，让空间去匹配商户使用的需求，而不是盲目插层和增加面积。三邻桥”改造前后的建筑面积基本保持一致，因为体育产业的商户往往需要大空间，园区改造设计全部保留了旧厂房的单层状态，并根据原有柱子划分功能空间，达到“最适合使用”目的。

•三邻桥体育文化产业园将园区整体设定为上海首个全方位的体育文化产业集聚和消费区，主题运动园区，并在接下来的持续产业导入过程中，秉持专业运动带领全民运动的理念。目前商家并未完全入驻，多个商铺还在调整中，未来园区能否持续发展成功运营，还需要进一步关注。