2019城建窦店项目市场定位报告72p

公交：公交车917 支直通区内
京石高速
六环
窦店
★
良乡
长阳
京广铁路 京深公路
丰良路 京良路 京广铁路
工业开发引擎，产业经济迅猛发展
长阳 良乡
窦店
★
窦店新城规划—— “首都西南枢纽、以现代都市工业为主导
的重点发展城镇”、 燕山石化新材料基地、京西重工收购德尔
福悬架和制动部门后确定的工业基地、中 铁集装箱物流基地 窦店的工业产业将迅速带动区域商务氛围， 带来大量高端客群。
谨呈：北京城建集团
城建窦店项目 市场定位报告
北京中原 2019.08
报告思路
宏
市
市
观
场
场
大
竞
需
势
争
求
研
分
分
判
析
析
分析
客
市
户
场
定
定
位
位
定位
1 分析
Part 1
宏观大势研判
宏观经济分析
❖ 宏观大势研判
国内经济：整体向好，局部过热，通胀预期，引发调控
09至10年全国70个大中城市房屋销售价 格指数
三
整体市场概况
整体价格
房山市场价格逐步走高，仍为环六环区域最低
昌平区 均价16771元/㎡
顺义区均价 13452元/㎡
房山均价 11658元/㎡
大兴区均价 14542元/㎡
沿六环区县的房价在1.35万元/㎡ – 1.95万元/㎡ 之间，房山目前均价尚不足1.2万元； 大房山规划发展前景广阔，区域价格仍有大幅上升空间。
宏观经济分析
与本案紧密契合的新政关注点
❖ 宏观政策研读
改变出让方式
综合评标、限价房竞地价及限地价竞政策性住房面积
限制拿地规模
单宗住宅用地出让，建筑面积控制在20万平米以下
70/90限制
土地出让合同中限定地块90平米以下中小套型比例
限价房
加大政策性住房用地供应，占总供地比例达70%
常规的操盘理念和规划方式不能满足当下的市场环境 本案受拿地规模限制，须分地块拿地，制约了产品与规划的发挥空间，
潜在供应 房山市场即将入市的项目，建面约369万㎡；窦店相对匮乏，仅占7.9%
29
宗地名称
房山区窦店镇(田家园小区） 房山区窦店镇窦店村(聚豪苑四期)居住项目用地 房山区窦店镇居住、商业项目用地（田家园小区二期） 房山区房山矿机路住宅及教育项目用地 京南嘉园小区三期 房山区广阳新城居住项目用地 房山区长阳镇广阳新城居住项目用地 长阳镇6号地 长阳镇8号地 长阳镇3号地 房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目 房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住﹑商业项目 房山区长阳镇(长阳镇起步区4号地) 房山区拱辰街道办事处住宅、商业（广阳家园C、D区）项目 房山线长阳站8号地东侧地块 长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地 房山区拱辰街道办事处东羊庄村（航天花园）住宅项目 房山区拱辰街道办事处一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅 房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目 房山区良乡西路（原房山区交通局）居住、商业项目用地
中铁 首开 中天顺和珠江
6096 3252 5153
1 2019年5月20日 _ 2019年5月20日 3 2019年5月21日
5月以来，土地市场共成交住宅用地总面积近130公顷，仅占全年2500公顷住宅供地计划的5%
市场竞争分析——住宅市场 中原认为——量价平衡是2019年的关键
➢ 新政后，当前市场呈现：成交量骤然 下降，价格略有松动的状况。
弘恩寺，于庄塔，窦店古城），
2、教育设施配套（现代管理大学、民族大学、
信息大学正在建设，外环西路700亩教育用地；各 村办小学合并为两大公办小学；全村30个民办幼儿 园）
3、医疗设施配套（以社区卫生服务站为主，
配以中心卫生院）
4、商业配套（未来将在工业区引入大型商场）
房山区窦店镇总体规划
❖ 镇域交通系统规划
名校云集，引入大量高素质教师客群
良乡
良乡卫星城、大学城规划——
良乡长高阳教园区位于良乡卫星城东南端，南
邻规划中的六环，距市区广安门23公里。 园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑 面积为299.17万平方米，总投资约70亿 人民币。 目前北京工商大学、北京理工大学、首都 师范大学、北京经贸职业学院、中国社会 科学院研究生院、首都医科大学、中央民 族大学已经进驻。最终高校教师规模将达 1-2万人，形成强大的购买力。
7500
1 2019年5月18日
长阳起步区3号地 157992 万科中粮
6223
2 2019年5月18日
昌平北七家（部分限价) 234719 金融街控股
7700
3 2019年5月18日
长阳起步区6号地
长阳镇起步区2号地及3 号地北侧地块
通州区永顺镇住宅混合 公建用地
239507 524858 171790
藏风聚气，坐拥国家级生态景观资源，开启宜居南城新生活
长阳 良乡
窦店
★
房山人文生态景点—— 周口店北京猿人遗址 窦店西周燕都遗址博物馆 北方最大的岩溶洞穴群，仙栖洞 境内群峦拔萃，圣莲山，上方山，十渡
房山区窦店镇总体规划
❖ 区域位置分析
窦店——现代都市工业重镇
区域概况——窦店镇位于房山东南部，距房
GDP呈V型反转，经济复苏
部分城市房价涨幅达到新高
CPI、PPI指数持续上涨，通胀预期强化
在经济复苏及通货膨胀民的双重作用下，各地的资金持有者，越来越多地选择进入房地产
市场寻求出路，导致地产市场投资过热，房价飞涨，严重抑制民生消费需求，引
发政策宏观调控
数据来源：国家统计局
宏观经济分析
❖ 宏观大势研判
窦店——路网发达，通达良好
1、京石客运专线站点（市区、窦店、涿州、
保定、石家庄），
2、京石高速在窦店镇有五个出口（锦
绣路出口，窦店出口及入口、往石家庄方向出口及 入口），
3、京石第二通道经过窦店西北角，
4、S5轻轨线有望延长到窦店，经过 工业区，到达镇中心
房山区窦店镇总体规划
❖ 镇域功能、产业结构
24.36
1.77
26.64
105
6.9
2.6
5.1
13.05
0
19
0
20
4
0
44
万
30
㎡
7.7
0.41
32.31
37.2
2.1
2.1
252.81
36.46
177.63
世界名园规划320万㎡实施可行性较低未计入余量统计
土地供应 房山区未来居住类土地供应集中于长阳，占总体供应量的59%
窦店镇暂无土地供应 计划公式
住宅用地市场“高溢价”难寻
新政后部分住宅用地出让情况
地块
大兴采育镇西组团010118号地块 延庆康庄镇
规划建面 （平米）
83503
146688
开发商
楼面价（元/ 投标 平米） 排名
出让日期
恒盛合天和信 4502
_ 2019年5月7日
龙庆地产
681.7
_ 2019年5月7日
长阳站8号地
186948 建工集团
通州区均价 19528元/㎡
市场供应 房山市场在售项目余量合计约178万平米，低品质项目余量大
项目名称
住宅总规模
原香小镇 加州水郡 西棕榈滩 瑞雪春堂 北潞尚界 曦城国际 水墨林溪 世界名园（一期） 天恒乐活城 绿城百合
合计
16.97 107.1
38 51 12 13.05 63 50 40 39.3
430.42
住宅上市量
16.97 107.1 26.1 26.13
9.5 13.05
19 24 8.1 39.3
289.25
未上市量
0 0 11.9 24.87 2.5 0 44 26 31.9 0
141.17
已售体量 在售存量
存量
13
3.百度文库7
3.97
89.1
18.01
18.01
22.5
3.6
15.5
开发商 总建面（㎡）
田家园 汇豪
田家园 良工
房地置业 高盛 玉亭 中铁 建工
中粮万科 中粮万科 中粮万科
城建 绿地 首开 首开 昂内 德隆泰 鸿润 盛兴建通
11486 85108 137808 13497 43241 61000 60998 240000 187000 158000 341461 511700 363791 473369 166799 524858 127378 47483 127147
里，人口83万，地热、人文、生态资源丰富。
发展战略——“坚持科学发展，加快城市化、工业化、现代化
进程，建设产业友好、生态宜居新房山”
区域格局——构建“两轴、三带、五园区”
军事保障——境内有部队、装甲兵学院、军用机场等军事机关，
保障了区域发展的安全性
“两轴”即京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。“三带”即 东部发展带、中部发展带和西部山区发展带。“五园区”即北京石化新材料科 技产业基地、窦店高端汽车零部件产业基地、中央休闲购物区、中国房山世界 地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区。
山新城良乡组团9公里属良乡组团和燕房组团 的辐射区。总面积64.58平方公里，人口规模 5.85万。
发展战略——西南重要的产业发展新区，以
现代都市工业、都市农业、绿色人居和教育产 业为主导发展的生态型重点城镇
房山区窦店镇总体规划
❖ 镇域土地利用规划
窦店——传承悠久历史，配套逐渐完善
1、传统历史文化底蕴（窦建德，朱三太子，
高速、轻轨让房山更畅通 区域消费市场扩大，辐射城市西、南方向客群
通往市区道路：
京原铁路
京石高速公路、 京保公路、京原 公路、境外有丰 北路、黄良路； 计划新增3条进城 通道京石二通道， 京良路和丰良路
城铁：九号线转 房山线（2019 年 底试运营）终点 至阎村苏庄大街 站，距本项目约5 公里。未来预计 会延长到燕山
窦店
★
出则繁华，中央休闲区，吸进更多城区外溢置业者
长阳 良乡
窦店
★
长阳CSD规划： 2009年9月13日已经启动——“CSD是
一个打造新房山的十年战略规划，未来的 房山中央休闲购物区将以华北地区最大的 Outlets为经济引擎， 以户外体育产业、会展经济为可持续发展 的经济动力，以特色旅游产业为休闲服务 主体，以酒店、餐饮、娱乐为配套服务的 总体构想
调控政策：平抑高价、合理供需、稳定房市
“我有决心，本届政府任期内能把这件事情 管好，使房地产市场健康发展，使房价能够 保持在一个合理的价位。”
中原认为，本次调控—— 打击力度强，运用金融、行政、税收等手段严厉打压 冲击范围广，对持有环节进行打压，抑制不合理需求 调控时间长，对楼市进行中长期内的深度调整
操盘方式亟待突破
宏观经济分析
❖ 宏观大势小结
1
国内经济：投资过热，房价飞涨，民生消费受抑制
“2 掌握时政局策，解读灵：活平抑应高对价、，严核打投心资价、稳值定，房市运筹帷幄”
3
相关影响：分期拿地，限制产品与规划
宏观经济分析
新政下操盘模式的核心突破点
如何在市场骤变中 把控项目
如何确保土地储备 并实现方案升级
窦店——产业之城，正在启动
以京石高速公路为界： 1、以西为镇区西区，呈南北带状发 展，发展文化教育、房地产业、生活 服务业等； 2、以东为镇区东区（工业区）， 发展制造业、都市型工业；外围 生态屏障发展高效性、都市型农业
都市观光 农业区
都市观光 农业区
生态旅游 产业区
据守绝对资源，未来发展提速 窦店——京南“新星城”
向崇文、宣武、房山、丰台和大兴投入2900亿元资金用于轨道交通等基础设施、 产业规划、民生惠民等方面
产业格局——首次提出打造“一轴一带多园区”的城南产业发展格局
轨道交通——为南城发展带来前所未有的活力城市血脉迅速疏通
房山概况
❖ 区域资源优势
强势规划支撑，房山潜力巨大
区域概况——房山区位于北京市区西南，总面积2019平方公
如何在激烈竞争中 全胜出击
❖ 宏观大势小结
充分把握 区域市场和客户需求
一阶一策 拿地一策，规划一策
打造市场稀缺产品 塑造具有核心竞争优势的绝对产品力
Part 2
市场竞争分析
一
宏观市场分析
市场竞争分析——土地市场
市场反应——后市预期不明朗，开发商转而储备优质土地
部分土地因价格、用地性质出现流拍
现象一：报价与底价不符流拍 窦店京南嘉园三期地块因报价高于底价流拍， 已于近期重新上市；顺义马坡报价均低于底 价流拍 现象二：商业用地出手谨慎 近期五商业金融地块因无人报价而流拍
良乡新城内无后续土 地供应
长阳占据供应总量的 极大比重
地区 良乡
长阳
项目名称
土地总面积（万平方米） 规划建筑面积（万平方米）
城关圣水嘉名
13.87
33.89
水碾屯村改造一期
高教园区中央设施一号住宅、 商业金融用地
17.03 15.11
29.32 22.14
广阳城 合计
2.97 52.5
3.41 93.08
➢ 开发商借09年市场火爆，手握重金， 当前市场各方僵持不下，观望气氛浓 厚。
二
房山规划解读
新南城规划
❖ 区域规划优势
“新南城”腾飞，大房山机遇
重点规划——“两轴两带多中心” 城市空间发展战略指出：房山为“西部生态
发展带”，北京西部的绿色屏障
2900亿资金投入——《促进城市南部地区加快发展行动计划》称将用3年时间