万科项目策划书

万科项目策划书
篇一：万科项目策划书
大连金州新区万科城项目一期
工程管理策划书
编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日
目录
1.项目概况.................................................................................................................. ...............................31.1位置及环境.................................................................................................................. ........................31.2建设用地规划要求.................................................................................................................. .............31.3建筑概况.................................................................................................................. ............................31.4建筑分期概况.................................................................................................................. .....................41.5项目管理目标.................................................................................................................. .....................61.6项目特点及对应措
.........62.项目部架构.................................................................................................................. ...........................72.1项目管理人员架构...................................()............................................................................ ................72.2主要人员管理职责.................................................................................................................. .............72.3项目管理流程.................................................................................................................. .....................82.4项目岗位职责.................................................................................................................. ...................153.总平面管理策划.................................................................................................................. ................173.1总平图.................................................................................................................. ..............................174.项目进度管理.................................................................................................................. ...................184.1项目计划保障措施.................................................................................................................. ...........185．质量管理.................................................................................................................. ..........................195.1质量管理体系及职能分
195.2工程质量控制要点.................................................................................................................. ...........205.3工程质量重点控制环节.................................................................................................................. ..225.4质量管理指导思想.................................................................................................................. .........245.5工程质量管理措施.................................................................................................................. .........256.工程成本管理.................................................................................................................. ....................296.1项目成本控制目标.................................................................................................................. ........296.2项目成本控制措施.................................................................................................................. ........297.安全文明管理.................................................................................................................. ....................307.1安全文明管理组织架构.................................................................................................................. .307.2安全文明及成品保护合同清单........................................................................................................307.3安全文明惩罚措
.........357.4临时电施工方案.................................................................................................................. .............358.风险管理.................................................................................................................. ............................368.1风险管理计划.................................................................................................................. .................368.2风险控制流程.................................................................................................................. .................378.3进度控制风险与对策.................................................................................................................. .....388.4质量控制风险与对策.................................................................................................................. .....388.5成本控制风险与对策.................................................................................................................. .....398.6其它.................................................................................................................. (39)
1.项目概况
1.1位置及环境
本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。

宗地距沈大高速4.5公里，距金州新区城市中心商业区2.5公里，距东
山路轻轨站400公里，距开发区8.5公里。

万科城全项目用地面积约26万平，建筑面积约72万平。

本项目分五期建设，其中一期总建筑面积为15.5万平方米，主要建筑形式为28~34层高层住宅。

拟于20XX年3月1日开工，20XX年8月取证销售，20XX年10月15日交付使用。

场地地貌单元属于平原地段，地形略有起伏，根据工程地质勘察报告，场地的场地类别Ⅱ类，场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.10g。

存在尚未完成自重固结的人工填土，岩溶发育，不良地质作用发育，为抗震不利地段。

1.1.1周边道路情况
东侧的渤海街为南北主干路，北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。

项目地处位置交通便利。

1.1.2周边市政配套情况
自来水、中水：工程使用临时用水，总包自己解决水源。

现有1条dn60自来水，13年前完成500线送水。

周边无中水甩口。

排水：项目根据分期开发建设和场地需求，需要雨水、污水排出口各2个。

现有dn900污水管道和dn400雨水管道两趟。

燃气：现有中压dn300燃气管道，能满足项目用气需求。

电力：项目施工用电已接入场地中。

热力、通信：热力一次网已经甩口至红线内，联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。

1.2建设用地规划要求
一期规划可用地为约2.3万平米，总建筑面积153000平米，容积率为2.29。

1.3建筑概况
住宅栋数：10栋户数：137户
建筑形式：28层高层，33层高层，34层高层结构形式：框架、剪力墙结构建筑风格：中式风格
消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求。

该楼栋分楼号规划面积指标：
1.4建筑分期概况
全项目共分五期，一期开工时间13年3月1日，四期预计开工时间15年4月1日。

顺序推进，概况如图：
全项目分期指标：
篇二：深圳万科地产项目全程策划流程
【范例】深圳万科地产项目全程策划流程
一、市场调研
1．前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等
2．市场分析
（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）
3．近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4．竞争个案项目调查与分析
5．消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2）购买者动机；
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；
（4）购买时机、季节性；
（5）购买反应（价格、规划、地点等）；
（6）购买频度；
6．结论
二、项目环境调研
1．地块状况：
（1）位置
（2）面积
（3）地形
（4）地貌
（5）性质
2．地块本身的优劣势
3．地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）
4．环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5．地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6．公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7．地块地理条件的强弱势分析（SwoT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1．投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）
（2）房地产的政策法规
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益），现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2．土地建筑功能选择（见下图表）
3．现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4．土地延展价值分析判断（十种因素）
5．成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6．投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7．同类项目成败的市场因素分析
四、项目营销策划
（一）市场调查
1．项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2．建筑规模与风格
3．建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4．装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5．功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6．物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7．发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8．结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）目标客户分析
1．经济背景
◆经济实力
◆行业特征，公司因素（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）◆家庭状况（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2．文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式
（三）价格定位
1．理论价格（达到销售目标）
2．成交价格
3．租金价格
4．价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
1．广告的阶段性划分
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
（六）媒介策略
1．媒介选择
2．软性新闻主题
3．媒介组合
4．投放频率
5．费用估算
（七）推广费用
1．现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2．印刷品（销售文件、售楼书等）
3．媒介投放
五、概念设计
1．小区的规划布局和空间组织
2．小区容积率的敏感性分析
3．小区道路系统布局（人流、车流）
4．小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5．小区建筑风格的形式及运用示意
6．小区建筑外立面色彩的确定及示意
7．小区户型比例的搭配关系
8．小区经典户型的功能判断及其面积划分
9．小区环境绿化概念原则
10．小区环艺小品主题风格确定及示意
六、识别系统
（一）核心部分
1．名称
2．标志
3．标准色
4．标准字体
（二）应用部分
1．现场◆工地围板◆彩旗◆挂幅◆欢迎牌
2．营销中心◆形象墙◆门楣标牌◆指示牌◆展板规范◆胸卡◆工作牌◆台面标牌
3．工地办公室◆经理办公室◆工程部◆保安部◆财务部
4．功能标牌◆请勿吸烟
◆防火、防电危险◆配电房◆火警119◆消防通道◆监控室
篇三：万科长风项目工程管理策划书
江苏苏南万科长风项目
工程管理策划书
苏南万科房地产开发有限公司
20XX年9月1日
目录
1、项目概况 (6)
1.1序言 (6)
1.2项目概况 (6)
1.3项目规划概况 (8)
2、项目部管理架构及主要岗位描述 (11)
2.1部门主要工作内容 (11)
2.2组织架构图 (12)
2.3主要岗位职责 (13)
3、项目发展计划 (14)
4、项目进度控制计划 (14)
4.1项目施工管理流程 (15)
4.2项目控制计划关键节点 (15)
5、施工单位和监理公司组织方案 (16)
5.1总承包商组织方案 (16)
5.2监理公司组织方案 (16)
5.3甲方直接分包工程组织方案 (16)
6、材料设备供应方案 (16)
7、项目进度计划保证措施 (16)
7.1项目进度计划关键节点 (17)
7.2甲方进度计划编制 (17)
7.3总包施工进度计划审核 (17)
7.4施工过程中施工进度计划审核 (18)
7.5总包施工协调管理 (18)
7.6奖惩机制 (18)
7.7甲分包施工进度计划控制 (19)
7.8甲方计划内部协调 (19)
7.9总包计划控制 (19)
7.10民扰情况 (20)
7.11外协工作 (20)
8、项目质量保证措施 (21)
8.1图纸审查制度 (21)
8.2施工单位质量保证体系 (21)
8.3监理公司职责 (22)
8.4设备材料进场验收制度 (25)
8.5样板制度 (25)
8.6项目部质量管理要点 (26)
8.7技术方案先行制度 (27)
8.8质量通病处理 (28)
8.9日常质量管理 (29)
8.10设计协调问题 (29)
8.11质量事故处理 (29)
8.12外线施工设计和管理 (30)
8.13入住前质量检查和维修 (30)
9、项目成本控制措施 (30)
10、安全文明施工管理 (33)
10.1施工现场ci标识系统 (33)
10.2施工过程管理 (37)
11、成品保护措施 (38)
12、信息协调管理 (38)
12.1项目印章管理 (38)
12.2邮件管理 (39)
12.3文件管理 (40)
12.4会议制度 (40)
13、设计协调与管理 (41)
13.1实施方案阶段 (41)
13.2施工图设计阶段 (42)
13.3施工阶段 (43)
14、项目风险管理 (44)
14.1风险管理规划 (44)
14.2风险识别 (44)
14.3风险定性、定量分析 (45)
14.4风险应对规划 (46)
14.5风险监测及控制 (49)
附录一： (49)
江苏省住宅工程质量通病控制标准（摘录） (49)
（dGJ32/J16-20XX） (49)
附录二、 (75)
绿化工程质量验收保证措施 (75)。